¿Más de 60 nuevas políticas de fondos de vivienda implementadas por las autoridades locales en el primer trimestre? ¿El mercado inmobiliario está cambiando de tendencia?

En todo el país, las nuevas políticas de los fondos de previsión para la vivienda se están implementando de forma intensa, convirtiéndose en un apoyo importante y estable para el mercado inmobiliario.

A partir del 1 de abril, Hangzhou aplicó oficialmente la nueva política de fondos de previsión para la vivienda, elevando de manera considerable el límite máximo del préstamo con fondos de previsión a 1,8 millones de yuanes; el 31 de marzo, Hainan aclaró que los depositantes pueden retirar los fondos de previsión para apoyar a sus hijos en la compra de la primera vivienda familiar; el 24 de marzo, Chengdu publicó una política que propone cancelar temporalmente las limitaciones sobre el número de veces de préstamos con fondos de previsión, y si en nombre del depositante no hay préstamos con fondos de previsión pendientes de liquidar, puede presentar la solicitud; el 25 de febrero, Shanghái aumentó el límite máximo de los préstamos de fondos de previsión de 1,6 millones de yuanes a 2,4 millones de yuanes, y sumando la política de recargo (sobre tasa), el monto máximo que se puede solicitar llega a 3,24 millones de yuanes……

El Instituto de Investigación del Índice Zhongzhi muestra que, en el primer trimestre, las provincias, municipios y condados de todo el país emitieron más de 60 veces políticas relacionadas con fondos de previsión para la vivienda, lo que equivale a cerca del 38% del total de frecuencias de políticas inmobiliarias locales; se ha convertido en el principal foco de impulso para que cada lugar optimice sus políticas inmobiliarias. Elevar el límite de los préstamos, optimizar la determinación del número de veces de los préstamos, ampliar el alcance del uso para retiros, y perfeccionar las políticas de depósito, etc., son las direcciones principales de optimización de las nuevas políticas de fondos de previsión en cada lugar. Además, en el primer trimestre, en torno a objetivos como activar la demanda de compra de viviendas, reducir el inventario y activar existencias, también se concentraron en optimizar políticas restrictivas, emitir subsidios para la compra de viviendas, perfeccionar políticas de apoyo para la renovación urbana y optimizar políticas relacionadas con la vivienda de protección, entre otros aspectos, y se publicaron unas 100 políticas relacionadas.

Bajo la doble influencia del apoyo de políticas y la reparación del mercado tras las vacaciones del Festival de Primavera, las principales ciudades enfocadas tuvieron una recuperación temporal en el volumen de operaciones en marzo. Según datos de Cronic/Ke Ru, en marzo el área de viviendas nuevas vendidas en las 50 ciudades clave aumentó hasta 11 millones de metros cuadrados, con un crecimiento del 89% mes contra mes. Los datos de Zhongzhi muestran, además, que en marzo, en 20 ciudades, las viviendas usadas vendidas alcanzaron 148.000 unidades, con un crecimiento del 119% mes contra mes; después del Festival de Primavera, el volumen de transacciones de viviendas usadas ya lleva 5 semanas consecutivas con incremento mes contra mes. Sin embargo, en la actualidad, el mercado inmobiliario en general aún se encuentra en una fase de ajuste y las características de diferenciación entre ciudades de distintos niveles son bastante evidentes.

En opinión de expertos entrevistados, de cara al futuro, del lado de la demanda, se espera que cada lugar fortalezca el apoyo a familias en etapa inicial de matrimonio y crianza inicial (primer hijo), así como a familias con varios hijos; además, se seguirá profundizando la reforma del sistema de fondos de previsión. Las ciudades centrales tienen la posibilidad de continuar optimizando políticas restrictivas.

Nuevas políticas de fondos de previsión que se implementan de manera intensa

Recientemente, la nueva política de fondos de previsión de Hangzhou, las “Ocho cláusulas de Hangzhou” (“Hang Ba Tiao”), se emitió oficialmente. Incluye varios aspectos, como aumentar el límite máximo de préstamo y los múltiplos, mejorar el beneficio de aumento del límite máximo, optimizar la determinación de la cantidad de “veces” de préstamos, añadir apoyo para retirar fondos de previsión para pagar el impuesto de timbre (impuesto de compra) de una vivienda y la tarifa de administración de propiedad, flexibilizar los límites de tiempo para retirar fondos para construir o comprar vivienda, y ampliar el alcance del retiro con ayuda intergeneracional familiar, entre otros; la intensidad de la política es destacada.

Según la nueva política, el límite máximo de préstamo con fondos de previsión de Hangzhou se elevó de 1,3 millones de yuanes a 1,8 millones de yuanes, y el límite máximo que puede solicitar cada empleado es de 900.000 yuanes. Al mismo tiempo, el múltiplo para calcular el monto que puede solicitar el empleado individual se ajustó de 15 veces a 20 veces, y se añadieron situaciones de incremento del 20% en el monto de préstamo para hogares de nuevos ciudadanos y hogares de jóvenes; el porcentaje de incremento para familias con varios hijos se elevó del 20% al 50%. El beneficio por incremento del límite no está sujeto a restricciones de número de veces; los distintos tipos de incremento se pueden elegir para combinarlos, y el porcentaje máximo acumulado de incremento es del 70%, alcanzando 3,06 millones de yuanes.

En la determinación del número de préstamos, las “Ocho cláusulas de Hangzhou” aclaran que cuando una familia de empleados solicite un préstamo con fondos de previsión para la compra de su primera vivienda o de su segunda vivienda de residencia propia, si la vivienda adquirida previamente mediante un préstamo con fondos de previsión ya ha sido vendida, se puede reducir en consecuencia el número de préstamos.

El presidente de la Academia de Investigación de Ke Li (Beike) en Hangzhou, Shangguan Jian, dijo al reportero de Economic Data: “Según los datos de la estación Hangzhou de Beike, desde el año pasado, aproximadamente el 29,8% de las operaciones de compraventa de viviendas utilizan préstamos con fondos de previsión; en particular, las operaciones que usan solo préstamos con fondos de previsión aumentaron del 6,6% de enero del año pasado al 10,7% actual. Mirando las cifras de nuevos contratos desde este año, la proporción de operaciones dentro de 2 millones de yuanes y dentro de 3 millones de yuanes es del 57,5% y 76,9%, respectivamente. Tras la implementación de la nueva política, en el futuro, la mayoría de las familias en Hangzhou podrá reducir de forma notable la presión sobre los fondos para comprar una vivienda mediante el uso de préstamos con fondos de previsión”.

Ampliar el alcance de la extracción y el uso de fondos de previsión también es un punto destacado de esta nueva política de Hangzhou. Se añade apoyo para retirar fondos de previsión para pagar el impuesto de compra de vivienda (impuesto de timbre de la vivienda) y la tarifa de administración de la vivienda de residencia propia en Hangzhou; además, esta es la primera vez que Hangzhou incluye la tarifa de administración dentro del alcance de retiro de fondos de previsión. Al mismo tiempo, el alcance del retiro de ayuda intergeneracional familiar pasó de estar restringido a familiares directos del comprador de vivienda en el pasado, y se amplió para incluir al cónyuge del empleado que deposita, a ambos padres, a los hijos y a sus cónyuges.

Shangguan Jian considera que la nueva política de fondos de previsión de Hangzhou refleja un apoyo preciso a distintos tipos de necesidades de vivienda, especialmente enfocándose en necesidades centrales como que la juventud se instale, la demanda rígida (justa) y la mejora (cambio mejorado). En el momento clave de la “pequeña primavera” del mercado, al introducirse esta política, y sumando las diversas políticas previamente relajadas de Hangzhou, ayudará a promover que distintas demandas de compra de viviendas se liberen aún más.

Como ejemplo típico de las nuevas políticas de fondos de previsión en diferentes lugares recientemente, las “Ocho cláusulas de Hangzhou” tienen un fuerte valor de demostración en términos de intensidad de la política y alcance de cobertura. Según datos de Zhongzhi, en el primer trimestre de este año, los distintos lugares del país emitieron más de 60 políticas relacionadas con fondos de previsión; dentro de todo tipo de políticas inmobiliarias, es la proporción más alta. Aproximadamente la mitad de las políticas se lanzaron concentradamente en marzo. Elevar el límite de los préstamos de fondos de previsión, optimizar el número de veces de extracción, ampliar el alcance del retiro y uso, etc., se han convertido en los puntos principales sobre los que se enfoca la optimización de las políticas en distintos lugares.

Las nuevas políticas de cada lugar siguen avanzando. El 25 de febrero, Shanghái elevó el límite máximo de los préstamos de fondos de previsión de 1,6 millones de yuanes a 2,4 millones de yuanes; sumando la política de recargo, el máximo que se puede prestar es de 3,24 millones de yuanes. El 24 de marzo, Chengdu canceló temporalmente las restricciones sobre el número de veces de préstamos con fondos de previsión; si en su nombre no hay préstamos con fondos de previsión pendientes de liquidar, puede presentar la solicitud. El 31 de marzo, Hainan aclaró que los depositantes pueden retirar fondos de previsión para apoyar a sus hijos en la compra de la primera vivienda familiar.

“Los ajustes de las políticas de fondos de previsión ya se han convertido en una herramienta de política directa y eficaz para que cada lugar apoye a los grupos de demanda rígida a reducir el costo de compra y estabilizar las expectativas del mercado. El efecto de impulso es especialmente evidente en los grupos de demanda rígida”, dijo Zhang Bo, director del Instituto de Investigación de 58 Anjuke, al reportero de Economic Data.

Además de apoyar la compra de viviendas, cada lugar también sigue ampliando los escenarios en los que se pueden usar los fondos de previsión.

El 31 de marzo, el centro de gestión de fondos de previsión para vivienda de la provincia de Anhui (para el sector provincial) emitió una nueva política. Se aclaró que se apoya el retiro de fondos de previsión para pagar la tarifa de administración de propiedad, los costos personales de la remodelación de viviendas de la renovación urbana, el impuesto de compra de vivienda (impuesto de timbre de la vivienda) y los fondos de mantenimiento especial de viviendas residenciales; además, se amplió el alcance del retiro de fondos de previsión para enfermedades graves. La nueva política de fondos de previsión de Chengdu, por su parte, aumenta el apoyo al retiro por enfermedades graves: si el propio depositante, su cónyuge, sus padres o sus hijos padecen una enfermedad grave, puede solicitar retirar la totalidad del saldo disponible de la cuenta de fondos de previsión para pagar gastos médicos, y la frecuencia de retiro no está limitada. Asimismo, se apoya retirar fondos de previsión para comprar espacios de estacionamiento, con un total máximo por espacio que no supera 100.000 yuanes.

Zhang Bo señaló que la implementación de las políticas de fondos de previsión en las ciudades centrales tendrá un mayor efecto en la reparación de las expectativas del mercado, en impulsar que los compradores pasen de la espera a una participación activa, y en elevar la actividad del mercado. Desde una perspectiva macro, la optimización de las políticas de fondos de previsión representadas por Hangzhou en esta ronda, en esencia, es el inicio en el nuevo ciclo del mercado inmobiliario de una reforma sistemática del sistema de fondos de previsión para vivienda; las políticas se están acelerando para transformarse hacia un enfoque de “alquiler y compra en conjunto” y una garantía de vivienda a lo largo de todo el ciclo de vida. Medidas como ampliar los escenarios de retiro, la ayuda mutua entre familiares, la tramitación nacional unificada y la ampliación del alcance para que trabajadores con empleo flexible depositen fondos se impulsan al mismo tiempo.

Aumento significativo mes contra mes en las transacciones de las principales ciudades en marzo

Incluidas las políticas relacionadas con fondos de previsión, en el primer trimestre los distintos lugares emitieron alrededor de 160 políticas para el mercado inmobiliario. Además de las políticas de fondos de previsión, optimizar políticas restrictivas, emitir subsidios para la compra de viviendas, impulsar la construcción de “buenas viviendas” (“buena vivienda”) y acelerar la renovación urbana también son direcciones importantes de optimización de políticas en lo que va del año.

En cuanto a la optimización de políticas restrictivas, el 25 de febrero, Shanghái publicó un documento para reducir aún más la política de restricciones de compra de vivienda: para los residentes que no sean de Shanghái (no hukou de Shanghái) que compren vivienda dentro del anillo exterior, el período requerido de cotización de seguro social o declaración de impuesto sobre la renta personal se acortó a más de 1 año; al mismo tiempo, se apoya a los residentes que cumplan las condiciones y no sean de Shanghái para que compren 1 vivienda adicional dentro del anillo exterior. Se aclaró que las personas que cumplan las condiciones y tengan el permiso de residencia de Shanghái pueden comprar una vivienda en Shanghái. La implementación de esta nueva política amplió de manera directa el tamaño del grupo de demanda de vivienda dentro del anillo exterior de Shanghái y promovió una liberación más precisa de la demanda de compra de viviendas.

Con respecto a la emisión de subsidios para la compra de viviendas, recientemente, en las seis áreas urbanas de Gongshu, Xiaoshan, Yuhang, Linping, Qiantang y Lin’an en Hangzhou se lanzaron de manera concentrada políticas de subsidio para la compra de viviendas o subsidios de “compra de vivienda + cupones de consumo”, con un subsidio máximo de 100.000 yuanes por unidad; además, algunas áreas también suman descuentos por compras grupales. En lo que va del año, Nanjing también aclaró el estándar base de subsidio para boletos de vivienda para talentos: los titulares con título de grado universitario técnico o superior pueden recibir subsidios; el estándar de subsidios va desde no menos de 30.000 yuanes hasta no menos de 150.000 yuanes, y sobre esa base, cada distrito incrementó aún más la intensidad de los subsidios.

Además, en el contexto de la renovación urbana, en múltiples ciudades este año se acelera la implementación de políticas complementarias. En muchos lugares se publicaron planes de acción a mediano y largo plazo o planes especiales de cinco años para la renovación urbana. Cao Jingjing, gerente del Departamento de Investigación de Índices del Instituto de Investigación de Zhongzhi, dijo al reportero de Economic Data que la implementación de estas políticas complementarias ayuda a reducir el umbral para el desarrollo empresarial, simplificar los procedimientos de aprobación y acelerar la puesta en marcha de los proyectos de renovación urbana, activando aún más la vitalidad del desarrollo urbano.

Impulsadas por una serie de políticas, después de las vacaciones del Festival de Primavera, el mercado inmobiliario de varios lugares mostró una tendencia de recuperación. Según datos de la Comisión de Vivienda y Construcción de Pekín, en marzo el volumen de registro en línea de viviendas usadas de Pekín fue de 19.886 unidades, con un crecimiento mes contra mes del 144,6% y un crecimiento interanual del 3,4%, alcanzando el nivel más alto de los últimos 15 meses. Según datos del Instituto de Investigación de Lianjia en Shanghái, en el mismo período, el volumen de transacciones de viviendas usadas en Shanghái fue de 31.000 unidades, lo que representa un aumento del 37% respecto a enero de este año y un crecimiento interanual del 6%.

Mirando un ámbito más amplio, en las 20 ciudades de viviendas usadas monitoreadas de forma prioritaria por el Instituto de Investigación de Zhongzhi, en marzo se vendieron 148.000 unidades; el volumen de transacciones de viviendas usadas ya viene aumentando mes contra mes durante 5 semanas consecutivas después del Festival de Primavera, y en la 4.ª semana de marzo (del 23 al 29 de marzo) el volumen alcanzó el máximo semanal desde 2025. El mercado de viviendas nuevas también se comportó de manera destacada: según datos de Cronic/Ke Ru, en marzo el área de ventas de viviendas nuevas en las 50 ciudades clave alcanzó 11 millones de metros cuadrados, con un crecimiento del 89% mes contra mes.

Pero el aumento significativo mes contra mes en las transacciones de marzo también se ve afectado por factores en los que en febrero el mercado estuvo relativamente plano por la influencia de las vacaciones del Festival de Primavera. En la actualidad, el mercado inmobiliario en general aún se encuentra en proceso de ajuste. Según datos de Zhongzhi, en marzo el área de ventas de viviendas nuevas en las 30 ciudades clave disminuyó 7% interanual y en el primer trimestre disminuyó 21% interanual; en marzo, el número de unidades de viviendas usadas vendidas en 20 ciudades cayó 2,5% interanual y en el primer trimestre cayó 4,1%. La base para la recuperación del mercado aún necesita consolidarse, y para que el mercado se estabilice se requiere que las políticas sigan brindando apoyo y protección.

El Informe del trabajo del Gobierno para este año establece claramente que se debe hacer un esfuerzo por estabilizar el mercado inmobiliario. Aplicar políticas adaptadas a cada ciudad para controlar el aumento de inventario, eliminar el inventario y mejorar la oferta; explorar la activación de inventario de viviendas comerciales a través de múltiples canales; alentar la compra de viviendas comerciales existentes para usarla principalmente en vivienda asequible y de protección. Profundizar la reforma del sistema de fondos de previsión para vivienda. Además, se desplegarán acciones en torno a optimizar la oferta de vivienda de protección, impulsar la construcción de “buenas viviendas”, resolver el riesgo de deudas de las empresas inmobiliarias y desarrollar nuevos modelos para la industria inmobiliaria, entre otros.

Zhang Bo considera que a corto plazo aún hay margen para optimizar políticas restrictivas en las ciudades de primera categoría; es posible que se ajusten de manera dinámica con base en las transacciones del mercado y el progreso de reducción del inventario. En aspectos como las restricciones de compra (limitaciones de compra), restricciones de préstamos (limitaciones de préstamos) y restricciones de reventa (limitaciones de tenencia), se continuará con una liberalización precisa. Se dará prioridad al apoyo para liberar la demanda razonable rígida y la demanda de mejora. Las localidades también aprovecharán ventanas clave de consumo como el “Día del Trabajo” (1 de mayo), aumentarán de manera concentrada la intensidad de las políticas, sumarán promociones y descuentos de las empresas inmobiliarias y se generará un efecto de resonancia entre las políticas y el mercado. Al mismo tiempo, medidas como que el gobierno adquiera viviendas comerciales existentes para almacenarlas y que se impulse el cambio de vivienda (“vender lo viejo y comprar lo nuevo”) acelerarán su implementación. Por un lado, esto permitirá eliminar inventario de manera efectiva y optimizar la estructura de oferta y demanda; por otro lado, conectará la cadena de circulación entre viviendas usadas y viviendas nuevas, estabilizará de manera efectiva las expectativas del mercado, aumentará la confianza en comprar para residir y hará que el mercado se estabilice y vuelva a subir cuanto antes.

Mirando el período de “14.º plan quinquenal” (2026-2030) y “15.º plan quinquenal” (2026-2030, en el texto original “十五五”), Cao Jingjing cree que la combinación de políticas de vivienda con políticas de población se convertirá en una dirección importante. Se espera que las familias que estén en su primer matrimonio y crianza inicial, así como las familias con varios hijos, se conviertan en objetivos clave de apoyo por parte de las políticas. La optimización de las políticas de fondos de previsión sigue siendo un pilar importante para fortalecer la garantía de vivienda. Las políticas del lado de la oferta mantendrán la lógica de controlar el aumento de inventario, eliminar inventario y mejorar la oferta; y las políticas de apoyo, como la activación de inventario y la renovación urbana, tienen la posibilidad de implementarse más rápido.

(Autor: Li Sha; Editor: Li Bo, Zheng Wei)

(Editor: Wen Jing)

Palabras clave:

                                                            Fondos de previsión para la vivienda