Política activa, demanda básica ingresa al mercado, aumento en las transacciones, el mercado inmobiliario de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen experimenta una "pequeña primavera"

El mercado se recupera, el precio sube ligeramente: más del 60% de las operaciones por debajo de 3 millones

Por el periodista de Securities Times, Zhang Da

Justo en el mes de marzo recién transcurrido, el volumen de operaciones de viviendas de segunda mano en Pekín aumentó de forma notable. Según estadísticas del Instituto de Investigación de Zhongyuan, en marzo el volumen de registro en línea de viviendas de segunda mano en Pekín alcanzó 19886 unidades, con un incremento del 144.6% respecto al mes anterior y del 3.4% interanual; se trata del nivel más alto de los últimos 15 meses.

Varios agentes inmobiliarios entrevistados por el periodista de Securities Times dijeron que recientemente el volumen de operaciones de viviendas de segunda mano en Pekín se ha recalentado, el ciclo de venta se ha acortado claramente y los precios han subido apenas.

“Todo Pekín se ha recuperado últimamente, el volumen de operaciones es mucho mayor. Ahora muchos residenciales están en una situación de escasez de viviendas.” Un empleado de una sucursal en Tongzhou de Beijing de cierta gran agencia inmobiliaria dijo al periodista de Securities Times: “Antes, esas buenas viviendas baratas ya se vendieron. Ahora, cuando se registra una vivienda normal de nueva oferta, mientras no sea un piso especialmente bajo, ni tenga un plano de planta especialmente malo, aunque el precio sea apenas de diez o veinte mil por encima del precio de venta anterior, se puede vender rápidamente.”

El empleado de una sucursal en el distrito Dongcheng de Beijing de otra gran agencia inmobiliaria señaló al periodista de Securities Times que recientemente se han realizado muchas operaciones de viviendas para la zona de escuelas (servicios escolares).

“En nuestra tienda firmamos diecisiete u dieciocho operaciones en marzo, el doble que antes.” Otro agente de una sucursal en Fengtai dijo al periodista de Securities Times que recientemente ha aumentado el número de clientes, el volumen de operaciones se ha recuperado y el precio total de cada vivienda sube apenas alrededor de cien u ochenta mil.

En cuanto al desempeño del mercado de viviendas de segunda mano de Pekín en marzo, el analista Leng Hui del Instituto de Investigación de Lianjia dijo al periodista de Securities Times que es “muy bueno”. El volumen de operaciones es el más alto de los últimos 15 meses; en cuanto a los precios, en general se han mantenido estables, con una subida ligeramente por encima del período de principio de año; la tendencia de estabilización tras la caída y la recuperación se mantiene en buen estado.

El Instituto de Investigación de Wo Ai Wo Jia señaló que el 31 de marzo, el volumen de registros únicos diarios (en línea) del mercado inmobiliario de Pekín alcanzó 1422 unidades, estableciendo el máximo de las últimas tres años para un solo día desde abril de 2023, mostrando de manera intuitiva la recuperación del mercado de viviendas de segunda mano de Pekín. Lo más importante es que este ciclo de recalentamiento no solo logra un crecimiento constante del volumen, sino que también mejora simultáneamente el desempeño de los precios. Según datos del Buró Nacional de Estadística de China, en febrero el índice de precios de las viviendas de segunda mano en Pekín aumentó 0.3% mes contra mes, convirtiéndose en el primero en estabilizarse tras la caída; y según los datos de transacciones del Instituto de Investigación de Wo Ai Wo Jia, en marzo el precio unitario por transacción de viviendas de segunda mano en Pekín continuó la tendencia de estabilidad de febrero, formando un patrón de recuperación favorable de “sube el volumen y los precios se mantienen estables”.

Respecto a las razones del recalentamiento del mercado inmobiliario de Pekín en marzo, Leng Hui cree que hay principalmente dos aspectos: por un lado, razones estacionales. Cada año, después del Festival de Primavera, este período es una “ventana dorada” de rápida recuperación del mercado, lo que comúnmente se llama la “pequeña primavera” (小阳春). Por otro lado, el impulso de políticas: las medidas de optimización introducidas a finales de diciembre del año pasado (por ejemplo, flexibilizar las restricciones de compra, optimizar las condiciones de préstamos para la segunda vivienda, reducir la tasa de IVA por incremento de valor, etc.) elevaron eficazmente la confianza del mercado, y además dinamizaron una parte de la demanda de compra de viviendas; estas nuevas demandas también se convirtieron gradualmente en transacciones reales durante marzo.

La entrada concentrada al mercado del grupo de demanda “necesaria” (compra imprescindible) se convirtió en un soporte importante para la “pequeña primavera”. Datos de Wo Ai Wo Jia muestran que en marzo, la proporción del volumen de transacciones de viviendas de segunda mano por debajo de 3 millones de yuanes sobre el volumen total de viviendas de segunda mano en el mismo período fue de 66.3%, con un aumento del 19.1% interanual; las viviendas de bajo precio total se convirtieron en la fuerza principal de las transacciones.

En cuanto a si la “pequeña primavera” del mercado de viviendas de segunda mano en Pekín puede mantenerse, el director principal de análisis de Zhongyuan, Zhang Dawei, considera que, según las tendencias futuras, después de la “pequeña primavera” de marzo, las transacciones tendrán una caída por inercia en abril y mayo. El rumbo del mercado posterior seguirá dependiendo de la tendencia de políticas.

De cara al futuro, el Instituto de Investigación de Wo Ai Wo Jia considera que el mercado inmobiliario ya ha atravesado en los últimos años un ajuste profundo. Bajo el despliegue del gobierno central de “enfocarse en estabilizar el mercado inmobiliario”, el mercado ya ha comenzado a entrar en una nueva etapa. Pekín, como ciudad de primer nivel, tiene fundamentos urbanos relativamente sólidos; se espera que la etapa de “estabilización tras la caída” continúe y que esto impulse un desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de Pekín.

Varios indicadores brillan: las “Siete cláusulas de Shanghai” activan el mercado inmobiliario

Por el periodista de Securities Times, Chen Yukun

Impulsado por la publicación de la política “Siete cláusulas de Shanghai” el 25 de febrero y por el efecto de la tradicional temporada alta, el mercado inmobiliario de Shanghái ha entrado en una etapa de “tocar fondo y estabilizarse”, y también ha dado paso a la “pequeña primavera” inmobiliaria de marzo. En el mes de marzo recién concluido, el precio de oferta de las viviendas de segunda mano en Shanghái logró frenar la caída y volver a subir; el volumen de transacciones en fase con carácter temporal alcanzó un máximo en varios años.

Según datos de Centaline? (Ke Ruish?), en marzo el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghái superó las 30,000 unidades, pudiéndose decir que fue el “Mes dorado de marzo”. Al 29 de marzo, el volumen de transacciones de segunda mano había batido récords durante tres semanas consecutivas; en esa semana, el volumen de registros en línea alcanzó 7732 unidades, el máximo de una semana en los últimos cinco años. En particular, el 28 de marzo (sábado) se firmaron en línea 1585 unidades, superando el récord máximo de volumen de ventas de un sábado y de un solo día en los últimos cinco años; el 29 de marzo (domingo) se registraron 1442 unidades en línea, superando el récord máximo de volumen de transacciones de un domingo en los últimos cinco años.

Además de un aumento sustancial en la cantidad de transacciones, el precio del mercado inmobiliario en Shanghái también detuvo su caída y rebotó, mostrando una señal importante de “suben a la vez cantidad y precio”. Datos proporcionados por el Instituto de Investigación de Zhi? (Zhi Index?), muestran que en marzo el precio promedio de oferta de las viviendas de segunda mano en Shanghái subió mes contra mes, poniendo fin a una tendencia de caída consecutiva de 33 meses.

El 1 de abril por la tarde, el periodista de Securities Times visitó el Centro de Comercio de Bienes Raíces en el distrito de Pudong, Shanghái. Aunque ese día era laborable, el salón de registro y comercio de inmuebles del piso 3 seguía lleno de gente; compradores de vivienda, agentes inmobiliarios, propietarios de viviendas, etc., entraban y salían sin parar. En las grandes pantallas se mostraba que el número de emisión de boletos y el número de trámites procesados del día superaban ambos los 900.

El gerente Liu, agente inmobiliario que acompañaba a los clientes para tramitar los procedimientos, dijo al periodista de Securities Times: “Desde mediados de marzo, el centro de transacciones suele estar así de concurrido. Después de que se implementaran las nuevas políticas de ‘Siete cláusulas de Shanghai’, muchos clientes que antes estaban atascados por temas de elegibilidad o préstamos se han movido.”

Posteriormente, el periodista de Securities Times llegó a la ciudad de Beicai. Este poblado está entre el anillo interior de Pudong, Shanghái, y el anillo medio; dentro de la zona hay todo tipo de viviendas, desde demanda necesaria, mejoras y segmentos medio-altos, etc., y siempre ha sido uno de los distritos con mayor popularidad en Pudong. “Nuestro flujo de clientes, comparado con algunos distritos populares del anillo interior, en general aún se mantiene relativamente estable. Después de llevar a un grupo de clientes a ver propiedades por la tarde, vinieron a ver un piso de dos habitaciones de alrededor de 4 millones; el cliente siente que el precio sigue siendo un poco alto y quiere seguir observando un tiempo.” Un gerente de ventas de viviendas de segunda mano que lleva 8 años establecido en Beicai dijo al periodista de Securities Times: “El tipo de clientes de la zona de Beicai se concentra principalmente en empleados que trabajan en los alrededores y en clientes que buscan mejorar. Tras la nueva política, la consulta aumentó, pero la velocidad real de las transacciones no cambió de manera significativa. Los propietarios mantienen firme su precio; el espacio para negociar no es como el de antes del año; pero los compradores también suelen tener una actitud de espera. Según los datos, el volumen de transacciones de toda la ciudad efectivamente sube, pero en nuestra zona sentimos que aún se está transmitiendo poco a poco; quizá solo para abril se sienta de forma más clara el calor.” Dijo.

En el ciclo de “pequeña primavera” de Shanghái, el grupo de demanda necesaria es la fuerza principal de la compra de viviendas. Según mediciones de varias instituciones de terceros, los datos muestran que en marzo la proporción de transacciones de viviendas de segunda mano con un precio total por debajo de 3 millones en Shanghái superó los seis décimos. En la primera quincena, la proporción de transacciones de viviendas de segunda mano por debajo de 3 millones superó los siete décimos.

Zhang Xiang, analista de Shanghái del Instituto de Investigación de Zhi? (Yiju?), le dijo al periodista de Securities Times: “Las ‘Siete cláusulas de Shanghai’ liberaron de manera precisa la demanda de compra de viviendas; y además, el programa piloto de adquisición de viviendas de segunda mano en los distritos en el inicio de febrero. Todo esto proporciona a los activos ‘viejos y deteriorados’ (老破小) una salida y un ancla de precio claras, y estabiliza eficazmente las expectativas del mercado.”

De cara al mercado futuro, el subdirector del Instituto de Investigación de Yiju en Shanghái, Yan Yuejin, indicó que la activación de la demanda necesaria sentará las bases para que la demanda de mejora “venda lo viejo y compre lo nuevo” (卖旧换新). Se espera que en los próximos meses el calor del mercado se amplíe y se transmita mejor; las transacciones de la demanda de mejora de gama media-alta y las del mercado de mansiones recibirán un impulso. En términos generales, el mercado de viviendas de segunda mano mostrará una tendencia positiva de “primero el volumen de transacciones, luego el precio acompaña con suavidad y, a continuación, el volumen y el precio se estabilizan”.

El ingreso activo del grupo de demanda necesaria: por ahora aún se está “digiriendo el inventario”

Por el periodista de Securities Times, Li Yingquan

Durante el primer trimestre, el mercado de viviendas de segunda mano en Guangzhou entró en una tendencia de recuperación.

El 31 de marzo, la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Guangzhou publicó estadísticas que muestran que en marzo de 2025 (el período de estadísticas fue del 26 de febrero al 25 de marzo), en Guangzhou las viviendas de segunda mano registraron 10866 unidades y 108.47 millones de metros cuadrados en transacciones en línea; ambos aumentaron 73.08% y 74.34% respectivamente mes contra mes. En el primer trimestre, las viviendas de segunda mano de Guangzhou registraron en línea 27182 unidades y 271.90 millones de metros cuadrados, con aumentos del 19.80% y 19.57% respectivamente interanual.

Por regiones, en marzo, en todos los distritos administrativos de Guangzhou el número de transacciones registradas en línea creció en diversos grados mes contra mes. Entre ellos, Baiyun, Zengcheng y Conghua tuvieron aumentos de 93.82%, 86.59% y 85.60% respectivamente, ocupando los primeros lugares; incluso el distrito de Nansha, con el menor incremento, aumentó 41.24% mes contra mes.

El 1 de abril, el periodista de Securities Times visitó en persona varias sucursales de agencias inmobiliarias en el distrito Tianhe de Guangzhou. Como era un día laborable, no había muchos clientes que pidieran ver casas; en su mayoría solo llegaban visitantes esporádicos. Varios agentes dijeron al periodista de Securities Times que el fin de semana anterior su volumen de trabajo para visitas había sido mayor, y el volumen de transacciones también había aumentado de forma significativa en comparación con los dos meses anteriores.

Un agente senior de la plataforma de intermediación Yufeng de Guangzhou le proporcionó al periodista una serie de datos; tomando como ejemplo el área de Changxing Road en el distrito Tianhe, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano de marzo fue casi la suma de los meses de enero y febrero.

“Marzo es el primer mes después de las vacaciones del Festival de Primavera de febrero, y el efecto de ‘pequeña primavera’ es bastante evidente; aumenta la actividad de la entrada de clientes de demanda necesaria.” El agente antes mencionado indicó que, en cuanto a los precios, el precio de las transacciones en general tiende a estabilizarse, sin aumentos o caídas particularmente obvios. “En los últimos dos años, los precios de la vivienda en Guangzhou cayeron bastante; la cantidad de listados aún es relativamente alta. Subir el precio de manera impulsiva podría hacer que se pierdan compradores. Actualmente todavía estamos en la fase de digerir el inventario (de viviendas de segunda mano).”

El periodista de Securities Times, al observar en la plataforma de viviendas de segunda mano Beike, vio que hasta el momento la cantidad de viviendas en oferta en Guangzhou en esa plataforma todavía supera las 140,000. En cuanto a precios, según los datos del Instituto de Investigación de Fangtianxia, en marzo el precio promedio de oferta de las viviendas de segunda mano en Guangzhou fue de 30162 yuanes por metro cuadrado, con una caída de 0.60% mes contra mes.

El agente de Hengjun Real Estate, Ye Guiqiang, dijo que actualmente la actitud de espera de los compradores del mercado se mantiene; algunos clientes tienen una mentalidad de “buscar una ganga” (淘笋), lo que hace que el ritmo de entrada al mercado se ralentice. A medida que la dirección de las políticas se aclare aún más, y sumado a que el entorno del mercado mejora gradualmente, la confianza de los clientes se espera que se restablezca paso a paso.

El agente de Desheng Real Estate, Liu Teyi, dijo que en marzo los clientes con demandas rígidas como preparación para casarse o necesidades de ingreso escolar aceleraron sus pasos para entrar al mercado; al mismo tiempo, algunos propietarios, debido a que han estado publicando durante mucho tiempo, han cambiado su mentalidad y están dispuestos a ofrecer un espacio de descuento para que sus viviendas se vendan cuanto antes.

Los datos de algunas transacciones de marzo en Guangzhou mostrados por Beike muestran que la mayoría de las propiedades tienen un ciclo de transacción de entre 200 y 300 días, e incluso más.

Li Yujia, investigador principal del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, dijo al periodista de Securities Times que, después de que el mercado de viviendas de segunda mano experimentó caídas de precios muy grandes en la etapa previa, hay demanda de estabilización. “Muchos precios de viviendas alcanzaron niveles cercanos a antes de 2017, llegando a precios que son asequibles para nuevos residentes y jóvenes; por eso se generó el pico de transacciones de viviendas de segunda mano en marzo.”

Sobre la sostenibilidad de esta “pequeña primavera”, la investigación de mercado de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Guangzhou considera que, debido a que el mercado se prepara para recibir el tradicional período de baja de abril, y sumado a que parte de las demandas rígidas y de mejora acumuladas previamente ya se han liberado de manera concentrada, los posibles compradores en el mercado generalmente creen que al elegir viviendas existe un espacio de comparación relativamente amplio; el período de decisión se alarga y el ritmo de entrada se ralentiza. Esto hace que el impulso posterior al crecimiento de las transacciones sea algo insuficiente; se espera que el mercado de viviendas de segunda mano en abril tenga una ligera caída en la actividad.

La racha más “fuerte” de los últimos 3 años: si el calor puede continuar se decide en abril

Por el periodista de Securities Times, Wu Jiaming

“Hoy, voy a tramitar la transferencia de propiedad de tres parejas de clientes. El mes pasado, yo y mi equipo trabajamos horas extra con frecuencia. En mi opinión, la ‘pequeña primavera’ inmobiliaria de este año es la más ‘fuerte’ de los últimos tres años.” El 1 de abril, justo cuando el Centro de Registro de Inmuebles del distrito Luohu, Shenzhen, acababa de abrir, el periodista de Securities Times vio a Li Xiao, que estaba ayudando a los clientes a completar formularios; así es como lo expresó. Li Xiao es personal de una gran institución de intermediación inmobiliaria en Shenzhen, y se encarga específicamente de tramitar transferencias de propiedad y procedimientos relacionados.

El ‘pequeña primavera’ de marzo recién concluido en Shenzhen entregó una buena respuesta. Los datos del Centro de Investigación Le Youjia muestran que en marzo el volumen total de registros en línea de viviendas residenciales de primera y segunda mano en Shenzhen fue de 7898 unidades, con un aumento del 117% mes contra mes, estableciendo el valor más alto en los últimos 11 meses. Entre ellos, el total de registros en línea de viviendas de primera mano en preventa y venta lista fue de 2827 unidades, con un aumento del 118% mes contra mes; las viviendas de segunda mano registraron 5071 unidades, con un aumento del 117% mes contra mes. Mirando los datos de visitas y firmas más cercanos al mercado en tiempo real, el volumen de visitas a viviendas de segunda mano en las tiendas de Le Youjia alcanzó un nuevo máximo en los últimos 5 años, y además fue 17% mayor que el pico de octubre de 2024. El volumen de firmas de viviendas de segunda mano aumentó 244% mes contra mes, manteniéndose también en un nivel histórico alto.

En un proyecto de obra nueva a la venta en el distrito Luohu, el periodista de Securities Times vio a una compradora que acababa de firmar: después de que dos viviendas de segunda mano que había considerado en seguimiento se cerraran rápidamente, ella también tomó medidas con determinación y decidió rápidamente una vivienda nueva. En su opinión, el ajuste profundo de precios, sumado al entorno continuo de tasas de interés bajas, está revalorando el costo de tenencia y el valor a largo plazo de la vivienda.

Al visitar varios distritos de Shenzhen, el periodista de Securities Times encontró que las mansiones y las propiedades para mejoras se convirtieron en el punto caliente del mercado de obra nueva, mientras que las viviendas con bajo precio total se convirtieron en la principal fuerza de las transacciones de segunda mano. Los datos del Centro de Investigación de Le? (Beike) (Shenzhen) muestran que la proporción de transacciones de viviendas de segunda mano por debajo de 3 millones de yuanes aumentó del 21.8% en marzo del año pasado al 31.5% en marzo de este año. El director del Instituto de Investigación Beike Shenzhen, Xiao Xiaoping, indicó que los compradores de viviendas de bajo precio total se dividen principalmente en dos tipos: clientes de demanda necesaria para uso propio y pequeños inversores de tipo estable.

“En cuanto a viviendas de segunda mano, el mayor nivel de consultas y del volumen de transacciones corresponde a las propiedades con precio total por debajo de 3 millones.” Un gerente senior de intermediación inmobiliaria en el área de Meilin, distrito Futian, le dijo al periodista de Securities Times: “La fiebre del mercado de segunda mano en Shenzhen todavía depende del impulso que generan los precios; el intercambio de precio por volumen sigue siendo el requisito previo para la recuperación del mercado de segunda mano. El nivel de aceptación de precios por parte de los clientes de demanda necesaria sigue sin ser alto, y las expectativas tanto del propietario como del comprador necesitan un impulso adicional.”

Varios profesionales del sector consideran que el mercado inmobiliario de Shenzhen ya salió de una etapa en la que la temporada baja no se notaba antes de las vacaciones de primavera; en particular, la continuidad del calor del mercado en abril es crucial. Si Shenzhen, e incluso otras ciudades núcleo, pueden mantener el calor, ayudará a mejorar las expectativas del mercado.

“Desde finales de 2025, el éxito de ventas de varios proyectos de mansiones en Shenzhen Bay y la estabilización de precios de segunda mano en áreas núcleo recientes han traído señales positivas al mercado, indicando que las áreas núcleo ya han completado el ‘tocar fondo’. Si esta situación puede mantenerse, todo el mercado de Shenzhen podría completar el ‘tocar fondo’ en 2026.” indicó Zou Shaowei, investigador senior del Centro de Investigación Zhongyuan de Shenzhen, en una entrevista.

Li Yujia, investigador principal del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, dijo que si la estabilidad de precios puede mantenerse en el futuro depende de tres aspectos: primero, si el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano puede mantenerse; especialmente después de que se consuman las viviendas de bajo precio, si se pueden activar las transacciones de viviendas de precio medio y alto; segundo, si las transacciones de viviendas de segunda mano de bajo precio pueden impulsar la demanda de reemplazo “vender lo viejo y comprar lo nuevo, vender lo pequeño y comprar lo grande”, es decir, un ciclo de consumo favorable; tercero, si las viviendas de obra nueva pueden lograr en el extremo del producto una calidad integral alta, impulsando la demanda de compra basada en la mejora del consumo.

(Edición: Wen Jing)

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