Vanke 2025 ingresos de 2334 millones, la lucha contra los riesgos aún está en camino

Noticias sobre el mercado | Wang Yuhan

En la noche del 31 de marzo, Vanke divulgó su informe anual 2025. Según el estado financiero, la empresa registró unos ingresos operativos anuales de 2334,3 mil millones de yuanes, un 32,0% menos interanual; el beneficio neto atribuible a la controladora fue de -885,6 mil millones de yuanes, con una ampliación de la pérdida del 78,98% interanual; el importe de las ventas por contrato fue de 1340,6 mil millones de yuanes, un 45,5% menos interanual; durante el año se completó la entrega de más de 117.000 unidades de viviendas.

En el informe anual “A los accionistas”, la dirección de Vanke reconoce: “En 2025, debido a la superposición de múltiples factores, el desempeño operativo de la empresa quedó muy lejos de las expectativas de los accionistas, y la magnitud de la pérdida se amplió aún más frente a 2024. Al respecto, la dirección de la empresa quiere presentar disculpas sinceras a todos los accionistas”. Al mismo tiempo, la dirección señaló: “Resolver las cargas y los problemas que se han generado por el modelo de desarrollo anterior de ‘alta deuda, alta rotación, alto apalancamiento’ aún llevará tiempo”.

Aunque el desempeño ha quedado profundamente sumido en pérdidas, en el último año Vanke ha seguido avanzando de manera constante en la mitigación de riesgos. Mediante la reactivación de recursos existentes, las transacciones de activos a gran escala y el apoyo de fondos por parte del gran accionista, el Grupo Shenzhen Metro, Vanke completó el pago de 332,1 mil millones de yuanes de deuda pública durante el año, reactivó acumuladamente activos valorados en 338,5 mil millones de yuanes, y además, desde noviembre del año pasado, la empresa ya ha iniciado y aprobado de manera gradual las negociaciones de extensión de tres operaciones de deuda pública.

Presión en el desempeño

Desde la perspectiva de la estructura de ingresos, el negocio de desarrollo inmobiliario, como el principal sector de Vanke, aportó 1906,5 mil millones de yuanes, con una reducción del 36,7% interanual, convirtiéndose en la causa principal de la caída de los ingresos; representó el 81,7%. Los ingresos por servicios de propiedad se mantuvieron relativamente estables, con una contribución de 355,2 mil millones de yuanes, un 7,2% más interanual, y un peso del 15,2%.

La presión en el frente de ventas también fue notable. En 2025, Vanke logró un área vendida de 10,25 millones de metros cuadrados y un importe de ventas de 1340,6 mil millones de yuanes; la caída interanual superó el 40% en ambos indicadores.

Sobre las pérdidas del desempeño, Vanke expuso en el informe cuatro explicaciones: en primer lugar, la escala de liquidación de los proyectos de desarrollo inmobiliario disminuyó de manera significativa, y el margen bruto permaneció en un nivel bajo. Las ganancias por liquidación corresponden principalmente a los proyectos vendidos en 2023 y 2024, y al inventario de viviendas listas para entrega que se fue digiriendo en 2025. Estos proyectos tenían costos de adquisición del precio del suelo relativamente altos, y la situación de ventas estuvo por debajo de lo previsto.

En segundo lugar, se incrementaron provisiones por deterioro del crédito y por deterioro de activos. Según la divulgación del informe, en 2025 Vanke, en función de la situación del mercado y de las condiciones reales de los proyectos, incrementó en 208,3 mil millones de yuanes las provisiones por depreciación de inventarios; las pérdidas por deterioro de activos en total alcanzaron 219,3 mil millones de yuanes, un aumento del 205,9% interanual. Incluso eliminando el efecto de los deterioros, la empresa aún registró pérdidas operativas de gran magnitud durante todo el año.

En tercer lugar, pérdidas generales en algunas actividades operativas después de deducir depreciación y amortización, así como pérdidas por inversiones financieras de parte de negocios no principales. En cuarto lugar, ciertos precios de transacciones de activos a gran escala y de transacciones de capital estuvieron por debajo del valor en libros.

La presión por el pago de la deuda aún persiste

En el aspecto financiero, a finales de 2025, Vanke tenía pasivos con intereses totales de 3584,8 mil millones de yuanes; de ellos, la deuda con intereses con vencimiento dentro de un año era de 1605,6 mil millones de yuanes, lo que representa el 44,8%. La empresa mantenía fondos monetarios por 672,4 mil millones de yuanes, una cifra inferior a la del inicio del año. La tasa de pasivo neto aumentó hasta el 123,5%, 42,9 puntos porcentuales más que al cierre de 2024, y el ratio de activos-pasivos fue del 76,9%.

Desde el estado de flujos de efectivo, el flujo de efectivo neto generado por actividades operativas durante todo el año fue de -9,9 mil millones de yuanes, y el flujo de efectivo neto de las actividades de financiación fue de -249,2 mil millones de yuanes, lo que refleja que Vanke sigue enfrentando una presión considerable de liquidez.

Ante la presión de deuda, el gran accionista de Vanke, el Grupo Shenzhen Metro, continúa desempeñando un papel clave de apoyo. Según el informe, hasta la fecha de divulgación del reporte, el Grupo Shenzhen Metro había proporcionado acumuladamente préstamos de accionista a Vanke por 335,2 mil millones de yuanes, y tanto las tasas de interés de los préstamos como los porcentajes de pignoración por garantía y de acreencias fueron mejores que los niveles habituales del mercado.

Cabe señalar que, a partir de noviembre de 2025, Vanke inició de manera escalonada los procedimientos de negociación de extensión para dos pagarés de mediano plazo, “22 Vanke MTN004” y “22 Vanke MTN005”, así como para el bono corporativo “H1 Vanke 02” (el “21 Vanke 02” anterior). Hasta la fecha de divulgación del informe anual, las propuestas de extensión correspondientes ya habían sido aprobadas mediante votación de la junta de tenedores de bonos. Este también constituye un punto de inflexión importante en la gestión de la deuda en el mercado abierto de Vanke.

En la reunión de intercambio con inversores, la dirección de Vanke también evaluó la situación de deuda actual de la empresa: “Bajo la influencia de múltiples factores internos y externos, la situación operativa actual de la empresa sigue siendo extremadamente grave”. La dirección admite que, históricamente, no se pudo desenganchar oportunamente de la inercia expansiva de “alta deuda, alta rotación y alto apalancamiento”; aparecieron problemas como “desarrollo de inversiones disperso, expansión excesiva en múltiples carriles, y alta dependencia de la financiación de la sede”, lo que impone un gran desafío al trabajo actual de mitigación de riesgos.

Respecto a la planificación de pago de deuda para 2026, Vanke reveló que en el transcurso del año aún hay vencimientos de deuda pública por un total de 146,8 mil millones de yuanes, de los cuales abril-julio es el período pico de pagos, con deudas con vencimiento concentrado de aproximadamente 112,7 mil millones de yuanes. Vanke indicó que mantendrá una actitud sincera y pragmática para comunicarse estrechamente con los acreedores, y “solicita encarecidamente que todas las partes continúen brindando comprensión, apoyo y tolerancia, y que ofrezcan a la empresa tiempo y espacio para resolver los riesgos”.

Además de apoyarse en la inyección de capital por parte del gran accionista, Vanke también se está autosalvando activamente mediante diversas maneras. En cuanto a la reactivación de activos, durante 2025 Vanke completó 31 transacciones de activos a gran escala, que abarcaron oficinas, comercios, apartamentos y hoteles, entre otros; el importe total de los contratos fue de 113 mil millones de yuanes, y se logró un cobro de 57,5 mil millones de yuanes mediante la reactivación. A través de la reactivación de recursos existentes, se agregaron y optimizaron capacidades de producción por 338,5 mil millones de yuanes.

Las operaciones comerciales son relativamente estables

En contraste con la caída del negocio tradicional de desarrollo, el negocio de servicios operativos de Vanke mantiene una tendencia de crecimiento. En 2025, los ingresos de este tipo de negocio, en base integral, fueron de 580,1 mil millones de yuanes, lo que aumenta aún más la proporción dentro de los ingresos totales.

En concreto, Wanwu Cloud alcanzó ingresos operativos por 373,6 mil millones de yuanes (incluidos los ingresos por servicios proporcionados al Grupo Vanke), con un crecimiento del 2,5% interanual. Durante el período del informe, Wanwu Cloud completó mejoras y aumento de eficiencia de más de 300 “Dicheng” (aldeas urbanas), y la aplicación a escala de agentes inteligentes de IA impulsó la disminución de los gastos de administración en 10,1%.

El negocio de apartamentos de alquiler de larga duración “Boyi” operó con 270.200 unidades, abrió 197.800 unidades, con una tasa de ocupación del 95,4%, de las cuales 132.000 unidades se incluyeron en viviendas de alquiler con fines de garantía. En cuanto al desarrollo y operación comercial, en el lado de los proyectos comerciales bajo la gestión de Yinli, la tasa de ocupación integral fue del 94,5%; el proyecto Shanghai Qianwan Yixiangcheng MEGA abrió sin contratiempos, convirtiéndose en un nuevo referente a nivel de ciudad. En el negocio de logística y almacenamiento se lograron ingresos operativos de 42,8 mil millones de yuanes, un 8,0% más interanual, incluyendo que los ingresos de la cadena de frío crecieron un 25,5%.

“Cada uno de los negocios de servicios operativos de la empresa ya se ha mantenido relativamente independiente y ha obtenido ventajas de escala y de marca”. En una reunión con analistas, la dirección de Vanke lo explicó así.

Además, en el frente de financiamiento, Vanke añadió durante todo el año 280 mil millones de yuanes de financiación nueva y refinanciación (sin incluir préstamos de accionista). El costo integral de la financiación existente fue del 3,02%, 85 puntos básicos menos que al cierre del año anterior.

No obstante, la estructura de inventarios todavía representa una presión para Vanke. A finales de 2025, el monto de inventarios de Vanke fue de 3737,4 mil millones de yuanes, de los cuales 1144,5 mil millones de yuanes correspondieron a productos de desarrollo ya terminados (viviendas listas), lo que representa el 30,6%.

Centrarse en la mitigación de riesgos y el desarrollo

De cara a 2026, en el informe anual Vanke propone centrarse en dos grandes temas: “mitigación de riesgos” y “desarrollo”. Por un lado, avanzará con firmeza en el enfoque hacia ciudades y hacia negocios, y se retirará resueltamente de ciudades y negocios con perspectivas de desarrollo deficientes, capacidad de generación de utilidades débil y cargas históricas relativamente pesadas; reordenará el mecanismo de inversión, y se enfocará en ciudades clave, sectores centrales y productos con ventajas.

Por otro lado, seguirá mejorando las capacidades de productos y servicios, alineándose con los requisitos de “buenas viviendas”; además, integrará la capacidad de producto, la capacidad de construcción, la capacidad de entrega y la capacidad de servicio. Al mismo tiempo, explorará la innovación de modelos de negocio y brindará servicios integrales de operación inmobiliaria a lo largo de todo el ciclo y en toda la cadena, dirigidos a clientes empresariales de alta calidad.

En el ámbito de la habilitación tecnológica, Vanke planea, en adelante, impulsar de manera integral la aplicación de la tecnología de IA en todas las etapas del desarrollo y la operación de inmuebles, acelerar la construcción de un gran sistema de membresía y de un sistema para clientes empresariales, y lograr una captación precisa de clientes.

Al hablar sobre la pregunta acerca de la mejora de la valoración, la dirección de Vanke afirmó sinceramente que, desde principios de 2025 hasta la fecha, el desempeño de la acción “realmente no ha sido satisfactorio, y no ha permitido crear a los inversores el tipo de rendimientos ideal”.

La dirección señaló que la corrección de la valoración requiere el impulso conjunto de la resolución de la deuda, la optimización de la estructura entre activos y deudas, la estabilización del negocio de desarrollo y la mejora sustancial de la capacidad de generar ganancias. En el futuro, continuará impulsando la desinversión de negocios y activos cuya alineación estratégica con la empresa sea relativamente baja, y optimizará aún más el flujo de caja y la estructura de activos-pasivos.