La venta de viviendas de segunda mano se realiza en 3 días en un "destello" de rapidez. Un nuevo proyecto anuncia un aumento de precios. La tendencia de "primavera pequeña" en el mercado inmobiliario de Shanghái se vuelve cada vez más clara.

Fuente: Shanghai Securities News Autor: Zhang Liang

Casi hace un “mes” que ha aterrizado la nueva política inmobiliaria de Shanghái conocida como las “siete disposiciones para Shanghái” (“沪七条”). Recientemente, tras visitas e investigaciones realizadas por un reportero de Shanghai Securities News, se descubrió que el mercado de viviendas de segunda mano ha registrado un aumento notable en el volumen de operaciones, con varios indicadores alcanzando máximos del periodo. El mercado de obra nueva también ha entrado en una recuperación moderada: algunos proyectos, siguiendo la tendencia, han anunciado subidas de precios, liberando de forma práctica una expectativa optimista sobre la trayectoria del mercado. Todos los indicios muestran que, con la aplicación precisa de la nueva política “沪七条”, el mercado inmobiliario de Shanghái está mostrando una tendencia de “aumento en volumen y estabilidad en precios”, y el “mini verano primaveral” del mes de marzo se hace cada vez más claro.

Aumenta de forma notable la euforia del mercado

El 21 de marzo, cerca de la estación de metro Yuqiao, en el distrito de Pudong, Shanghái, un agente inmobiliario dijo al reportero que la situación de las operaciones en el mercado es muy buena. En la semana pasada, las viviendas del complejo Yujie Guoji Cheng en el área de Yuqiao lograron 3 operaciones, y él también gestionó una operación. En ese momento, el cliente ya había dejado un depósito. Dijo: “Después de la nueva política, las operaciones sí están activas. Algunas casas se venden en solo tres días después de salir al mercado. El margen para negociar en viviendas de segunda mano se ha reducido, y también se ha aliviado bastante la ansiedad del propietario por vender”.

Ese mismo día, el flujo de personas en el Centro de Transacciones de Bienes Raíces del distrito de Pudong, Shanghái, era muy intenso. A las 11:00 de la mañana, en una pantalla grande del vestíbulo de registro y transacciones de bienes inmuebles del distrito de Pudong se mostraba que había 55 ventanillas, con 671 números emitidos y 541 solicitudes en curso. El personal le dijo al reportero que el sábado y el domingo todas las ventanillas del centro de transacciones están completamente abiertas y que en un día se pueden gestionar aproximadamente 1300 números. Después de la nueva política, fuera del anillo exterior casi se ha flexibilizado el mercado de compra y venta; la gente se volvió especialmente numerosa. Además, marzo y abril ya de por sí son temporadas fuertes de transacciones inmobiliarias, por lo que que haya mucha gente es normal.

Desde que entró marzo, el calor del mercado de viviendas de segunda mano de Shanghái se ha disparado rápidamente, con varios indicadores alcanzando máximos del periodo. Según los datos de “Propiedad en línea” (网上房地产), del 9 al 15 de marzo de 2026, el total de viviendas de segunda mano vendidas acumuladas en Shanghái fue de 7233, lo que supone un aumento del 26.69% frente a las 5709 de la semana anterior. Al mismo tiempo, también se alcanzó el máximo semanal de volumen de transacciones desde 2021. Entre ellas, el 14 de marzo (sábado) se vendieron 1472 unidades. Incluso a distancia del 15 de marzo de 2025 (domingo) con 1473 unidades en un solo día, solo faltó 1 unidad. Sumando las 1390 unidades vendidas el 15 de marzo de 2026 (domingo), en los dos días de fin de semana se vendieron en total 2862 unidades, superando el máximo de los fines de semana de los últimos cinco años en Shanghái.

En opinión de Zhang Bo, director del Instituto de Investigación de 58 Anjuke, el fuerte repunte de volumen de transacciones en viviendas de segunda mano de Shanghái puede interpretarse como una señal de recuperación tendencial. Según los datos de comportamiento de usuarios en línea de Anjuke, en la semana en que se aplicó la nueva política, el número de “microcharlas” iniciadas de forma proactiva por los usuarios aumentó un 144.7% intersemanal; el número de usuarios que iniciaron la interacción creció un 133.7% intersemanal. El número de usuarios que dejaron llamada (留电) incluso aumentó 251.8%; la tasa de llamadas dejadas en microcharlas (微聊留电率) subió 50.5%. Además, la tendencia ascendente se mantuvo en algún grado hasta mediados de marzo.

El reportero visitó recientemente el Centro de Transacciones de Bienes Raíces del distrito de Minhang, Shanghái. El personal le dijo que, después de que se publicara la nueva política inmobiliaria, el número de residentes que acudían a consultar y a tramitar traspasos aumentó de forma evidente; a veces, en los fines de semana casi no se encuentran asientos disponibles.

“Las transacciones de viviendas de segunda mano de marzo en Shanghái, en cuanto a volumen, presentan características como rapidez, fuerza inicial intensa y amplia cobertura. El hecho de que el calor del mercado haya aumentado de manera significativa es el resultado de la suma de múltiples factores favorables, como la liberación continua de los beneficios de la política, la reparación gradual de la confianza cuando los ajustes de precios llegaron al punto adecuado, y la reversión del patrón entre oferta y demanda”, dijo Yan Yuejin, vicepresidente del Instituto de Investigación Inmobiliaria Yiju Shanghái.

En comparación con el “desbordamiento de volumen” en el mercado de viviendas de segunda mano, el mercado de obra nueva se ve algo más moderado, aunque también ha mostrado señales positivas.

El reportero vio en días recientes en algunas oficinas de ventas de nuevos proyectos en los distritos de Putuo, Jiading y Minhang que incluso en días laborables algunos compradores también visitan los inmuebles. El personal de ventas del proyecto China Overseas·Huan Yu Jiu Zhang en Putuo dijo al reportero que los fines de semana, con visitas de clientes por entrada sin agendar (順访) en solitario, se acercan ya a cerca de 150 grupos por día; los agentes tienen tan poco margen que, incluso, el tiempo para conversar con detalle con los clientes es muy limitado. El personal de ventas del proyecto Times City en Jiading informó al reportero que, después de la nueva política, las operaciones del proyecto se han duplicado frente al mismo periodo de enero. El personal de ventas de los proyectos Poly·Duhui y Xuhe en el área de Zhuqiao, Minhang, le reveló al reportero que el 21 de marzo el proyecto logró 16 operaciones en un solo día; tras la nueva política, el proyecto ya acumulaba 85 unidades vendidas. Desde el 23 de marzo, el proyecto iniciará la segunda ronda de aumentos de precio.

Las estadísticas del Instituto de Investigación China Index (中指研究院) indican que del 9 al 15 de marzo de 2026, las viviendas nuevas de uso residencial comercial en Shanghái alcanzaron 220 mil metros cuadrados vendidos, un 62% más que la semana anterior y un máximo semanal desde el inicio de 2026.

El analista de mercado de Zhongyuan Real Estate, Lu Wenxi, considera que “las ‘siete disposiciones’ de Shanghái”, desde múltiples dimensiones, como reducir la política de límite de compra de vivienda, optimizar la política de préstamos del fondo de previsión (公积金) y perfeccionar la política del impuesto sobre bienes inmuebles de vivienda personal, han aplicado medidas de forma precisa para activar de manera efectiva la demanda potencial del mercado. El gran aumento en las transacciones del mercado de segunda mano es tanto una liberación concentrada de la demanda acumulada previamente como una reflejada mejora clara de la confianza en el mercado por parte de la política. La recuperación estable del mercado de vivienda nueva y la conducta de algunos proyectos de subir precios certifican aún más la mejora de las expectativas del mercado: los compradores tienen una mayor disposición para entrar al mercado, y los promotores también se muestran más seguros sobre la dirección futura.

La demanda “de necesidad urgente” lidera

Cabe destacar que, en la reciente reactivación del mercado inmobiliario de Shanghái, la causa principal proviene de la liberación concentrada de la demanda rígida (justificada por necesidad). En la estructura de las transacciones de viviendas de segunda mano se observa con claridad una inclinación hacia precios totales más bajos. Durante las visitas e investigaciones, varios agentes inmobiliarios dijeron al reportero que, con el aumento del calor del mercado, la velocidad de las transacciones de viviendas de segunda mano con pequeños tamaños (y precio total de alrededor de 3 millones de yuanes) se ha acelerado de manera evidente. Mientras el precio esté cerca del de las viviendas de segunda mano que se han vendido recientemente en el mismo complejo, es relativamente fácil cerrar la operación.

El reportero visitó hace unos días una sucursal de agencia inmobiliaria ubicada en Hongsong Road, distrito de Minhang, Shanghái. El gerente de la tienda, Luo Yangyang, le dijo: “La nueva política se aplicó hace muy pocos días, y nosotros ya logramos cerrar una operación. El cliente empezó a ver viviendas desde principios de febrero y, al final, se decidió por un apartamento de una habitación con un precio total de 1.86 millones de yuanes”.

“Por lo que vemos en esta zona, las viviendas de tamaño pequeño son las más populares”, analizó Luo Yangyang. “Por un lado, el precio total de las viviendas de tamaño pequeño es relativamente más bajo y encaja con el presupuesto de los compradores de demanda rígida; por otro lado, solo cuando se cierra la operación de una vivienda de tamaño pequeño, el propietario original tiene el dinero y la motivación para hacer el intercambio por una vivienda de mayor tamaño, lo que impulsa la circulación en el mercado de viviendas que mejoran la condición (mejoras)”.

Según las estadísticas del Instituto de Investigación China Index, de enero a febrero de 2026, las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghái por debajo de 3 millones de yuanes fueron cerca de 17 mil unidades, con un aumento del 25.2% interanual. Esto representó el 56.1% del total de transacciones de viviendas de segunda mano del mismo periodo, y fue 6 puntos porcentuales más que en 2025. Este cambio estructural refleja que, debido a que los precios siguieron ajustándose a la baja en la etapa inicial, más viviendas cayeron dentro del rango de bajo precio total; la ventaja de costo-beneficio de las viviendas de segunda mano se fue haciendo más evidente. A medida que se liberan los beneficios de la política, aumenta la disposición de los compradores de demanda rígida que antes estaban a la espera, lo que impulsa el repunte del volumen de transacciones en viviendas de bajo precio total.

Esta tendencia se ha mantenido durante marzo. Los datos de monitoreo de Lianjia en Shanghái muestran que desde después del Festival de Primavera hasta el 19 de marzo de 2026, la proporción de transacciones de viviendas de segunda mano con precio total por debajo de 3 millones superó el 60%, lo que supone una mejora de 4 puntos porcentuales frente a antes del Festival de Primavera.

Zhang Bo le dijo al reportero que, según los datos de transacciones de Shanghái, la demanda rígida sigue siendo el soporte central, mientras que la demanda de mejora es más evidente en el impulso a los precios. Por zonas, la atención hacia los proyectos de mejora en el núcleo urbano es alta, y la demanda de rigidez en las áreas cercanas a la periferia se beneficia de manera más clara de las ventajas de la política. Dentro del núcleo urbano, áreas como Xuhui, Jing’an y Changning han absorbido una mayor demanda de mejoras de nivel medio-alto en viviendas de gama alta de más de 144 metros cuadrados. En las áreas cercanas a la periferia, zonas como Baoshan, Songjiang y Minhang han absorbido una gran cantidad de demanda procedente de desbordamientos en viviendas de rigidez de 90 metros cuadrados o menos. El efecto de estímulo de la política sobre las áreas fuera del anillo exterior es especialmente destacado: el “calor” de búsqueda de viviendas ha subido más de 17% frente a la primera mitad de las semanas anteriores al Festival de Primavera.

“Actualmente, los focos de transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghái todavía se concentran principalmente en proyectos de demanda rígida y de demanda de mejora entre fuera del anillo exterior y entre el anillo exterior y el anillo central (medio). Si el mercado puede sostenerse, lo que habrá que mirar es el volumen de transacciones de viviendas con precios totales de 5 millones a 8 millones”, dijo Yan Yuejin. Según las reglas de funcionamiento de la cadena de intercambios (置换), la activación de la demanda rígida creará la base para la demanda de mejora de “vender lo viejo para comprar lo nuevo” (卖旧换新). En particular, en los últimos tiempos han aumentado las noticias sobre un ligero repunte de los precios de la vivienda; también se ha reducido el ánimo de espera respecto a la demanda de intercambio. Se prevé que en la segunda mitad de marzo y en los meses posteriores, tanto la demanda de mejoras de nivel medio-alto como las transacciones en el mercado de mansiones (豪宅) también recibirán un impulso, por lo que el calor del mercado se ampliará y se transmitirá.

(Editado por: Wen Jing)

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                                                            Mercado inmobiliario de Shanghái