¿Ha llegado la "pequeña primavera" en el mercado inmobiliario de Guangzhou y Shenzhen? Las transacciones de viviendas de segunda mano superan ampliamente a las de nuevas viviendas, y algunos "buenos chollos" tienen un ciclo de venta reducido a menos de una semana.

El mes de marzo ha sido tradicionalmente una temporada fuerte para el mercado inmobiliario. La “calidad” del dicho “oro en marzo y plata en abril” guarda una relación directa con la dirección que tomará el mercado durante todo el año.

Al comenzar la primavera de 2026, Guangzhou y Shenzhen salieron de los mínimos de transacciones posteriores al feriado del Año Nuevo en secuencia. Tanto la cantidad de visitas a propiedades como el volumen de transacciones repuntaron al mismo tiempo, y el calor del mercado se va extendiendo de manera constante.

El reportero del Diario Económico Diario (en adelante, “reportero de M.E.”) visitó algunos complejos residenciales y, a través de conversaciones con tiendas de intermediación y varias instituciones de investigación, conoció que el actual “pequeño auge de primavera” en Guangshen ya ha llegado de forma sustancial. Al mismo tiempo, la lógica del mercado también ha experimentado un cambio notable: algunos “bienes ganga” (“笋盘”, descritos como propiedades de alta relación costo-beneficio con precios claramente inferiores a los de viviendas comparables de la misma zona y del mismo tipo) en vecindarios populares se están reduciendo gradualmente, y también se está achicando el margen de negociación de los propietarios que publican las viviendas.

Entre ellos, tanto Guangzhou como Shenzhen muestran una postura de liderazgo integral en inmuebles de segunda mano, convirtiéndose en la fuerza principal de la reanimación de este “pequeño auge de primavera”. En cuanto al mercado de obra nueva, en general presenta una profunda diferenciación: desde el inicio de este año, el volumen de oferta de obra nueva en Shenzhen ha caído interanualmente en comparación con el año anterior; en Guangzhou, las zonas centrales con viviendas de lujo están muy calientes, mientras que los proyectos dirigidos a la demanda de necesidades básicas aún dependen de ceder beneficios para colocar unidades. Se puede decir que el orden de los mercados de primera y segunda mano se invirtió: la estructura de la oferta se reconfiguró, y ese es el rasgo más distintivo de este “pequeño auge de primavera”.

Foto en el área de Bao’an, Xin’an, Shenzhen, de un complejo inmobiliario en venta. Fuente de la imagen: reportero de M.E. Chen Ronghao

La segunda mano levanta la bandera del “pequeño auge de primavera”

En este “pequeño auge de primavera” del mercado inmobiliario de Guangshen, la principal fuerza que levanta la bandera es precisamente la vivienda de segunda mano, y la lógica subyacente del mercado ya ha sido reescrita.

De los datos a la experiencia en primera línea, la vivienda de segunda mano está marcando el ritmo de la reanimación.

Shenzhen fue la que primero detonó la tendencia en el segmento de segunda mano, convirtiéndose en el motor central de esta reactivación. El monitoreo de la tienda de Le Youjia indica que, tras el Festival de Primavera, el volumen de firmas de viviendas de segunda mano aumentó 132% mes contra mes, alcanzando el valor más alto desde finales de marzo de 2024. Además, hasta febrero de 2026, el precio medio de transacción de las viviendas residenciales de segunda mano en Shenzhen ya se ha recuperado hasta 6,2万 yuanes por metro cuadrado.

Fuente de la imagen: Centro de investigación de Shenzhen Le Youjia

Los datos de la Academia de Investigación de Shell también son igual de directos: del 2 al 8 de marzo, el volumen de firmas de viviendas de segunda mano en Shenzhen aumentó 118% mes contra mes. El 8 de marzo, el volumen de transacciones del día alcanzó un máximo de casi un año, y además se logró un aumento continuo durante dos semanas.

Además, el sentimiento del mercado también se ha reparado al mismo tiempo. Según los datos de monitoreo más recientes publicados por la Academia de Investigación de Shell de Shenzhen, en febrero de este año la cantidad de viviendas de segunda mano publicadas por las tiendas cooperantes fue 3,3% menor que en el mismo período del año anterior. Disminuyeron claramente las ventas forzadas irracionales, y el mercado está entrando gradualmente en un “circuito virtuoso” de “expectativas que se fortalecen—optimización de la oferta—estabilización de precios”.

Fuente de la imagen: Academia de Investigación de Shell

“Ahora, la reanimación es más evidente en las viviendas escolares de alta calidad y en las propiedades de bajo precio total con alta rentabilidad por alquiler. Por ejemplo, en nuestro distrito, las viviendas de la sede de Liyuan, como el piso de 83 metros cuadrados del jardín Yuanling, un tres habitaciones. Como está vinculado a la sede de Liyuan y a la escuela secundaria Hongling, después de las vacaciones, las consultas y las transacciones han sido claramente mayores que antes del Festival”. El 14 de marzo por la tarde, Liu Anying, intermediaria veterana del área de Yuanling, Futian, Shenzhen, se lo compartió al reportero de M.E..

Liu Anying señaló que, en el mercado de segunda mano, la velocidad de transacción de los “bienes ganga” se ha comprimido a un período relativamente corto; incluso, algunos “bienes ganga” de segunda mano se publican y se venden en menos de una semana. “Por ejemplo, el proyecto Hanlingyuan ubicado en Futian. Para un piso grande de unos 108 metros cuadrados, un tres habitaciones grande, los propietarios suelen publicar un precio total por encima de 82 millones de yuanes; eso equivale a un precio unitario aproximado de 7,74万 yuanes por metro cuadrado. Algunos propietarios, al estar apurados por vender, publicaron un precio de 75,5 millones de yuanes: básicamente se puede concretar la transacción en alrededor de una semana”. Dijo Liu Anying.

Situación de publicación de algunas viviendas de segunda mano en el distrito de Cuizhu, distrito de Luohu, Shenzhen. Fuente de la imagen: reportero de M.E. Chen Ronghao

De hecho, fenómenos similares también existen en Luohu, Shenzhen. Cuando suben las transacciones en el mercado de segunda mano, la mentalidad de los propietarios que publican la vivienda también empieza a estabilizarse: ya no están apurados por vender, y el margen de negociación se reduce de forma evidente.

Como ejemplo, una vivienda de dos habitaciones en Cuizhu Yuan (翠竹苑) con 47,84 metros cuadrados, que el reportero visitó a finales del año pasado. Anteriormente, el precio de publicación del propietario era 2,45 millones de yuanes; el intermediario dijo que el precio mínimo podría bajar hasta 2,3 millones. Pero en marzo de este año, el intermediario le dijo al reportero que el precio mínimo de venta del propietario es de 2,37 millones.

El mercado de segunda mano en Guangzhou también ha recibido un fuerte rebote.

Según los datos de la plataforma Shell, el 8 de marzo las transacciones de segunda mano en Guangzhou alcanzaron 247 unidades en un solo día, con un aumento de 25,4% mes contra mes. La suma de transacciones de la semana anterior (del 2 al 8 de marzo) fue de 849 unidades, con un salto de 118,8% mes contra mes. La demanda de retorno a la ciudad tras las vacaciones se concentró en liberarse; la cantidad de visitas por parte de intermediarios siguió recuperándose. El Índice de Gerentes de marzo de la Asociación de Intermediarios Inmobiliarios de Guangzhou creció en gran medida 43,5 puntos hasta 71,78, lo que refleja la confianza del sector en el “pequeño auge de primavera”.

A juicio de Li Yujia, investigador principal del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, el “rasgo central de que la segunda mano es mejor que la obra nueva” se observa tanto en Guangshen: disminuye la cantidad de nuevas publicaciones de segunda mano frente al mismo período del año anterior, el sentimiento del mercado sigue mejorando y, además, impulsa la demanda de sustitución “vender lo viejo y comprar lo nuevo”, con un ciclo de mercado que poco a poco se vuelve fluido.

El director de la Academia de Investigación de Shell de Shenzhen, Xiao Xiaoping, también expresó una opinión similar. Considera que la reanimación de este ciclo no es un rebote corto impulsado por políticas de forma puntual, sino una resonancia de tres factores: optimización de políticas, restauración de la confianza y liberación concentrada de la demanda de autoocupación. Con la segunda mano aumentando continuamente su volumen de oferta y ventas, y con la obra nueva subiendo al mismo tiempo, la base del “pequeño auge de primavera” se vuelve más sólida.

La obra nueva presenta un mercado por segmentos

A diferencia de la fiebre generalizada del mercado de segunda mano, en el mercado de obra nueva de Guangshen no se observa un aumento general de precios, sino un mercado típico de “comportamiento estructural”.

Por ejemplo, en Guangzhou: el mercado de propiedades superlujo ha estado rompiendo récords de transacciones una tras otra, lo que también ha impulsado el aumento del entusiasmo por visitar propiedades de obra nueva en los alrededores. En febrero, un terreno en el distrito de Tianhe, en el área del Ma Chang (马场) de Guangzhou, se adjudicó por un precio alto de 23.604 millones de yuanes; la tasa de prima fue de 26,60%, lo que equivale a un precio unitario del área residencial adjudicada de aproximadamente 8,55万 yuanes por metro cuadrado, estableciendo un nuevo récord de precio unitario en el suelo residencial de Guangzhou.

El 2 de marzo, en el distrito de Zhujiang New Town, un dúplex tipo ático de 670 metros cuadrados en Poly Yuexi se transó por 187 millones de yuanes; esto equivale a un precio unitario de alrededor de 28.000 yuanes por metro cuadrado, y renovó el récord local de precio unitario en viviendas unifamiliares de gama más alta de primera mano. El 9 de marzo, en la península Xinghewan No. 5 se vendieron 4 dúplex de gama alta en un solo día, con un precio total de 718,7 millones de yuanes; el calor del mercado de viviendas de lujo en la zona central fue extraordinario.

En comparación con el encadenamiento de nuevos máximos en el segmento de superlujo, el mercado de obra nueva para la demanda de necesidades básicas en Guangzhou, en cambio, muestra con más claridad una tendencia de “bajar precios para vender más”.

Luojia Min, intermediaria inmobiliaria de Guangzhou, le dijo al reportero que “muchos proyectos para necesidades básicas en Guangzhou utilizan descuentos y casas con precio especial para atraer a compradores, ‘si no se cede en beneficios, se vende un poco mal’”.

“Por ejemplo, el precio de obra gris sin terminar de Ban Shan de Xinghewan en Huangpu se ajustó directamente desde 1,9万元 por metro cuadrado, y además lanzaron tres planes: obra gris, decoración sencilla y decoración de lujo para atraer clientes; el descuento de tiempo limitado de Liyuan New World ・ Tianfu llega directamente a 8,6折, tan bajo como 3,8万元 por metro cuadrado”. Dijo Luojia Min. “El mercado es muy realista ahora: si no sacas viviendas con precio fijo especial y no llevas el descuento a la práctica, aunque haya mucha gente mirando, será difícil concretar una venta”.

Los datos del Departamento de Investigación y Desarrollo de Zhongyuan en Guangzhou muestran que, a finales de febrero de 2026, el inventario “estrecho” de toda la ciudad era de 14,164 millones de metros cuadrados, 13.000 metros cuadrados menos que en enero. Debido a que en febrero la oferta adicional en las principales zonas disminuyó en general, el mercado de obra nueva se centró en digerir el inventario existente; el inventario bajó ligeramente y ya ha mostrado una caída durante 4 meses consecutivos.

En cuanto a Shenzhen, en el mercado de obra nueva, desde 2026 se observa una desaceleración relativamente clara del “ritmo de suministro”. Según estadísticas de Meilian Property, este año en Shenzhen solo 9 proyectos residenciales obtuvieron licencias de preventa, muy por debajo de los 12 proyectos del mismo período del año pasado.

Y precisamente por ese ritmo más lento de entrada de obra nueva al mercado, con dificultad para formar un efecto a gran escala de salida concentrada, el volumen total de transacciones de la obra nueva queda directamente por debajo del de la segunda mano. El mercado muestra un patrón de recuperación estructural: en los bloques centrales, aumenta la cantidad pero los precios se mantienen relativamente estables; en las zonas de demanda de necesidades básicas, se adopta el cambio de precio por volumen.

Según los datos de Zhongyuan Real Estate, al 12 de marzo, el total acumulado de transacciones de viviendas comerciales en Shenzhen fue de 964 unidades, mientras que el total acumulado de transferencias de viviendas de segunda mano fue de 1703 unidades.

Algunos proyectos de Shenzhen publicaron carteles de “ventas calientes” de forma concentrada en marzo

Aunque en general el desempeño de transacciones de obra nueva en Shenzhen es más débil que el de segunda mano, el reportero observó que, al entrar en marzo, varios proyectos publicaron carteles de “ventas calientes” en secuencia. Por ejemplo: Hongrongyuan Guancheng en Longhua vendió 41 unidades en dos días del 7 al 8 de marzo; Oceanwide City ・ Chengming Jiayuan reconoció 39 unidades en sus pedidos de la semana anterior; y CCTC Pengchen Yunzhu tuvo una venta caliente de 32 unidades en una semana, etc.

“Conforme las excelentes parcelas entregadas en 2025 en las ciudades núcleo ingresen gradualmente al mercado, además de que algunas promotoras intensifiquen la promoción, se espera que la demanda del mercado se libere de forma gradual en marzo. La situación de ‘pequeño auge de primavera’ en las ciudades núcleo sigue siendo digna de expectativa”. El Instituto de Investigación de China Real Estate (CNI) lo analiza así.