¡No te limites solo a Alibaba y a los influencers! ¿La tendencia de los robots de "hacer riqueza" está provocando una "pequeña primavera" en el mercado inmobiliario de Hangzhou?

宇树科技最近 presentó una solicitud de IPO, pero lo que merece más atención es otro conjunto de cifras: la incentivación de acciones cubre a más del 10% de los empleados. Antes, las grandes empresas de Internet y los influencers reactivaron el mercado inmobiliario de Hangzhou con dos rondas de alzas. Ahora llegan los “nuevos ricos” de la robótica: ¿tendrá el mercado inmobiliario de Hangzhou cambios nuevos?

Por: la redactora invitada de chismes financieros, Wu Hao

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Recientemente, en una oficina en el distrito Binjiang de Hangzhou, 480 jóvenes aún no se han dado cuenta de que sus patrimonios de sus compañeros ya han aumentado en silencio hasta niveles de decenas de millones.

宇树科技最近提交了IPO申请。Según el folleto de emisión, los ingresos son 1.700 millones, y el beneficio neto 600 millones. Pero lo que merece más atención es otro conjunto de cifras: la incentivación de acciones cubre a más del 10% de los empleados.

Esto significa que, al menos 48 personas, están a punto de convertirse en millonarios. Aunque la valoración de la última ronda de financiación fue de 12.700 millones, el círculo inversor en general espera que, después de salir a bolsa, la capitalización de mercado pueda acercarse a 100.000 millones.

Esto no es un PPT de fantasía para crear nuevos ricos; este es un prospecto de emisión con dinero real.

Antes, las grandes empresas de Internet y los influencers reactivaron el mercado inmobiliario de Hangzhou con dos rondas de alzas. Ahora llegan los “nuevos ricos” de la robótica: ¿tendrá el mercado inmobiliario de Hangzhou cambios nuevos?

Para averiguar cuánta energía tiene realmente esta ola de “nuevos ricos de la robótica”, la hermana Ba me citó por separado: el agente inmobiliario Laowan de Binjiang, el asesor de ventas inmobiliarias Xiaocheng del área Qiantjiang Century City, un inversor Laozhang que ha invertido en múltiples empresas de tecnología dura, y también un B.V. Laozhao que se dedica específicamente a consultoría de propiedades de alto nivel; todos hablaron con ellos con calma.

/ El enriquecimiento creado por las grandes empresas, la compra masiva de los influencers,

dos “alzas violentas” en el mercado inmobiliario de Hangzhou/

/ La historia comienza con dos oleadas: las grandes empresas de Internet y los influencers de transmisión en vivo.

Primera: en 2014, Alibaba sale a bolsa, el “grupo de compras” de programadores en Binjiang

El primer a quien busqué fue a Laowan. Ha trabajado más de diez años como agente inmobiliario en Binjiang, y en la libreta de contactos de su teléfono hay varias filas de anotaciones como “阿里P7” y “阿里P8”. Nos encontramos en una Starbucks cerca del gobierno del distrito de Binjiang; él señaló hacia afuera y dijo: “Mira esta carretera: hacia el sur está Alibaba y hacia el norte está NetEase. Tú no has visto el ambiente de 2014.”

“Antes de que Alibaba saliera a bolsa, ¿qué significaba Binjiang? Era como cruzar el río para ir a trabajar; todos lo veían como algo sesgado, y los pisos costaban venderse.” Dijo Laowan. “En ese entonces, en la zona núcleo de Binjiang, como Rainbow City y Qiantjiang Bay Garden, solo se vendía a un precio de más de 20.000 por metro cuadrado, y aun así no se movía. El mes más trágico de nuestra agencia: en todo el mes solo abrimos dos operaciones de alquiler.”

“Cuando salió la noticia de la salida a bolsa, fue como una explosión.” Dijo Laowan. “Lo más exagerado fue lo de ‘compras grupales’. La orden más fuerte que gestioné fue de un compañero del departamento de negocios B2B de Alibaba: eran siete u ocho personas, lo hablaron y directamente reservaron dos unidades de cierto edificio. No era comprar un piso; era que la gente se reunía, negociaban con el desarrollador un precio de compra grupal y compraban todo el piso con dos unidades.”

“¿De dónde sacaron tanta plata?”

“Cuando Alibaba salió a bolsa, ¿cuánta riqueza tenían, en una noche, los P7 y P8: desde cientos de miles hasta decenas de millones? En aquella época las políticas de préstamo también estaban más relajadas; con un 30% de inicial bastaba, y las tasas de interés hasta podían rebajarse. Los que se atrevían lo tomaban todo lo que podían prestar, y se cargaban el apalancamiento al máximo.” Recordó Laowan.

Laowan contó que había un P9 de Alibaba; en ese momento, al hacer efectivo los ahorros de acciones, obtuvo más de 8 millones, con los que compró directamente tres viviendas: una para vivir y dos para invertir. “Mira ahora: esas tres casas, sumando el valor de mercado, al menos son 50 millones.”

Laowan señaló varios vecindarios al otro lado de la ventana: “Mira ahora en el núcleo de Binjiang: aquellos vecindarios con los mayores incrementos, como Liuyangxiao feng, Binjiang Jinmao fu y Xiaofeng Yinyue, en su momento también fueron ‘barridos’ por la gente de Alibaba. Los que compraron allí en esa época, ahora al menos han multiplicado por cinco o seis. Esa tanda de programadores fue el primer ‘rey del mercado inmobiliario para invertir’ de Hangzhou: usaron dinero real y marcaron una regla para el mercado: dónde está la industria, ahí está el punto máximo del precio de la vivienda.”

Segunda: llega la “compra masiva” de los influencers, el “mito de pago total” del Qiantjiang Century City

Si los programadores hicieron “compras grupales”, entonces los influencers son “compras masivas”.

Encontré al asesor de Qiantjiang Century City, Xiaocheng. Fue testigo directo de esa fase más loca entre 2020 y 2021. Nos citamos en un salón de té cerca de Qiantjiang Century Park; al hablar de aquellos días, todavía se notaba una ligera confusión en su tono.

“En esos dos años, sentías que el dinero no era dinero.” Dijo Xiaocheng. “Especialmente esos que hacían ventas en vivo: gente nacida en 1995 y 2000, llegaban con unas chanclas. ¿Ir a ver la casa? Eso no existe. Entraban al showroom y la primera frase era: ‘Este tipo de vivienda, ¿en qué planta queda? ¡Me lo quedo!’ La segunda frase era: ‘Pago total; ¿con qué rapidez se pueden hacer los trámites?’”

Xiaocheng dijo que antes tenía un cliente: el dueño de una institución MCN, con varios presentadores líderes. En una sola compra adquirió 8 unidades, y conectó la actividad para montar un estudio. Pago total: más de 200 millones, y ni siquiera parpadeó. También hubo una presentadora, que entonces solo tenía 23 años; llegó conduciendo una Porsche 911 propia. Miró el plano a escala durante media hora y reservó directamente un apartamento de gran metraje por más de 30 millones; el pago total llegó en el acto.

“Esos influencers locos que compraban casas ese año, ¿todavía tienen sus pisos? ¿Ganaron o perdieron?”

Xiaocheng hizo una mueca: “Los que compraron temprano ganaron. Pero muchos entraron en el punto más alto. En el primer semestre de 2021, el Onehao Yuan de Qiantjiang Century City, el precio de compraventa más alto llegó a superar 120.000 por metro cuadrado. Ahora, para el mismo tipo de vivienda, el precio de compraventa está en torno a 80.000-90.000.”

Xiaocheng explicó además que, sumando el costo del capital y los impuestos, es posible que la gente que se lanzó a comprar tarde y al precio alto ahora todavía esté perdiendo. La riqueza de los influencers llega rápido y se va igual de rápido. En estos dos años, el “dividendo” del streaming en vivo se fue agotando, y los ingresos de algunas personas cayeron de forma abrupta. “He oído que varios de los influencers que compraron casas en aquel entonces ahora están al borde del remate judicial. Esta ola de mercado es feroz de verdad, pero también es falsa en el sentido de que es insostenible.”

La primera ola fue por programadores, la segunda por influencers, y la tercera la hicieron las máquinas; ¿cuál sería el siguiente camino?

/ Enriquecimiento creado por robots,

¿por qué pueden impulsar más los precios de la vivienda?/

/ El inversor Laozhang se ha centrado durante varios años en el sector de tecnología dura y ha invertido en varias empresas de robots en Hangzhou.

Nos encontramos en una cafetería tranquila cerca del Parque Xixi Wetland. Llevaba una mochila al hombro y vestía de manera muy sencilla, pero cuando habló del sector, sus ojos brillaron.

“La riqueza de los programadores se acumula con salarios; la de los influencers se fabrica con tráfico; y los nuevos ricos de la robótica se logran a base de tecnología.” Dijo Laozhang y fue directo al grano. “Un ingeniero clave de Alibaba P8 y un ingeniero clave de Yushu: ¿quién tiene más probabilidades de comprar en Hangzhou una casa valorada en más de 15 millones?”

Según Laozhang, la ventaja central de los nuevos ricos de la robótica es:

Mayor escala, riqueza más “dura”, y demanda más estable.

Saco el móvil y dijo: Yushu tiene 480 empleados con una edad promedio de 28-30 años. Esta gente, en su mayoría, son estudiantes de Zhejiang University, Harbin Institute of Technology y Shanghai Jiao Tong University, con maestrías y doctorados: son verdaderos talentos técnicos de élite. Su estructura patrimonial no depende de ahorrar un poco con salario, sino de que los valores de las acciones se formen mediante barreras tecnológicas. Este tipo de riqueza es más concentrada que los salarios de los programadores, y más duradera que el “tráfico” de los influencers.

Luego Laozhang me hizo cuentas: Alibaba al salir a bolsa creó a cierta cantidad de millonarios, pero fue un estallido de un gigante. En cambio, Hangzhou ahora está viendo el asalto colectivo de un grupo de “pequeños gigantes”. Yushu es solo uno de “los seis pequeños dragones de Hangzhou”; también están Yunshenzhi, Qiangnao Technology, Chengtian Technology, Tech del Corazón de la Tierra y más. Sumadas, estas empresas tienen más de 3.000 empleados en total. En los próximos dos o tres años, al menos 3-5 empresas del sector de tecnología dura de Hangzhou harán IPO. Esto significa que Hangzhou añadirá al menos varios cientos, incluso más de mil, unidades de poder adquisitivo de nivel de millonarios.

“No es cosa de una o dos empresas, sino el surgimiento de un grupo.” Dijo Laozhang.

Al final, me contó una historia:

“Conozco a un ingeniero de Yushu, es de los 90, y es de la provincia de Anhui. Me dijo que su mayor deseo es comprar una casa grande en Binjiang y traer a sus padres. Cuando la empresa salga a bolsa, lo primero que hará es ir a comprar una casa.” Dijo. “Los talentos técnicos vienen de verdad a establecer su hogar, no vienen a hacer especulación inmobiliaria.”

/ Llega una pequeña primavera,

y los nuevos ricos de la tecnología dura entran con antelación /

El conocido KOL de bienes raíces, Laozhao, es responsable de una firma de consultoría de propiedades de alto nivel en Hangzhou. Para él, los dos sectores de Binjiang y Future Technology City los puede dibujar en un mapa incluso con los ojos cerrados.

Primero, Laozhao me habló sobre la “pequeña primavera” del mercado inmobiliario de Hangzhou de este año.

“La pequeña primavera de este año llega más temprano que en años anteriores. Antes, solía arrancar entre marzo y abril, pero este año ya estaba caliente desde mediados de febrero. En febrero, el total de compraventas de viviendas de segunda mano en toda Hangzhou fue de más de 4.500 unidades, un 30% más que en el mismo periodo del año pasado. Entre ellas, en el núcleo de Binjiang se vendieron 47 unidades, 18 más que en el mismo periodo del año pasado.”

“¿Cuál es el cambio más evidente?” pregunté.

“Cambia la estructura.” Dijo Laozhao. “La pasada pequeña primavera, quien sostenía el mercado eran las propiedades para demanda real, esas de 3-4 millones; eran las que más se vendían. Pero este año es diferente: las villas y viviendas de lujo por encima de 10 millones, con su participación en volumen de operaciones, pasó de alrededor del 30% del año pasado a 45%. Además, los compradores de esas viviendas de lujo tienen una característica en común: gente de empresas de tecnología dura.”

Laozhao explicó que Yushu está en Binjiang, y esa es la mayor ventaja geográfica. Las personas de estas empresas de robótica ya están acostumbradas al círculo de vida de Binjiang. Su primera opción, sin duda, es fijarse en el núcleo de Binjiang.

Me contó un caso concreto: “Tengo un cliente en mis manos: un ingeniero, de los 90, con opciones de su empresa. Con la valoración de la última ronda, su patrimonio ya es bastante impresionante. Si después de la salida a bolsa la capitalización vuelve a subir, que supere 100 millones no sería un sueño.”

“Laozhao dijo que el mes pasado acababa de firmar la reserva: en Binjiang, un piso de un influencer de 169 metros cuadrados, con un precio total de 16,50 millones, y fue pago total.” Dijo Laozhao. “Le pregunté: ‘¿No espera a comprar después de que salga a bolsa?’ Me respondió con una sola frase, y la recuerdo hasta ahora: ‘Cuando salga a bolsa, todos mirarán las casas en Binjiang; para entonces ya no será este precio. Si compras ahora, eso es comprar en el fondo; si compras después de que salga a bolsa, eso es perseguir el alza.’”

Laozhao me mostró un conjunto de datos clave relacionados con el mercado inmobiliario de Binjiang:

En febrero, para viviendas en el núcleo de Binjiang con un precio total de 10 millones o más, la demanda de visitas para ver la propiedad se multiplicó por dos respecto a enero, y entre ellos los empleados de empresas de tecnología dura representaron más del 40%.

Según Laozhao, esta gente que compra casas tiene varias características comunes:

Primero, no les importa el precio, pero exigen muchísimo en calidad. Lo que quieren es un vecindario en el núcleo de Binjiang, de buena calidad, con buena administración de la propiedad y un buen “círculo”.

Segundo, los métodos de pago son extremadamente directos. Tercero, tienen mucha confianza en el futuro y no se preocupan por el pago mensual.

Después de hablar de Binjiang, también pregunté por Future Technology City. Ese lugar fue el campo de batalla principal de la última “ilusión de Internet” de Hangzhou; el precio de la vivienda pasó por un carrusel (subió y bajó) y ahora todavía está rondando niveles bajos.

“Lo de Weike no es tan parecido a Binjiang.” Dijo Laozhao. “En los últimos años, el precio en Weike se redujo a la mitad; la causa principal fue que la ventaja de los dividendos de Internet tocó techo. Pero esta pequeña primavera de este año, Weike también se movió: en febrero se cerraron más de 30 operaciones, 10 más que el mismo periodo del año pasado. Sin embargo, para viviendas con un precio total de 10 millones o más, solo fueron 3 unidades; no se puede comparar con Binjiang.”

Me mostró otro conjunto de datos: en el punto más alto de 2021, el precio de compraventa de “los tres hermanos de Weike” llegó a 80.000-90.000. Ahora, ha caído a 40.000-50.000, ya ha vuelto al nivel de 2018. Mientras tanto, en el mismo periodo, la caída en el núcleo de Binjiang fue solo de alrededor del 20%. ¿Por qué? Porque Binjiang tiene un respaldo “duro” de industria y población, mientras que en Weike el respaldo sigue siendo principalmente Internet.

Entonces, ¿es ahora el momento para “comprar en el fondo”?

Laozhao dijo una frase muy real:

“Para quienes compran para vivir, el precio en Weike ahora sí ha eliminado gran parte de la burbuja. Pero debes tener claro si estás apostando a que pueda mejorar en el futuro, o si solo quieres comprar una casa barata. Si crees en la transformación de tecnología dura de Hangzhou, entonces Weike ahora podría ser una ventana de oportunidad. Pero el requisito previo es que puedas resistir y esperar.”

Para la gente común, Laozhao recomendó ser prudente y comprar dentro de sus posibilidades.

Este artículo solo representa el punto de vista personal del autor y no constituye asesoramiento de inversión.

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