Política de ajuste en la oferta adicional para activar el stock, clave para impulsar el mercado inmobiliario

证券时报记者 张达

Como la dirección del desarrollo inmobiliario es de gran interés, debido a que el sector inmobiliario es una industria importante para la economía nacional y una fuente clave de riqueza para los residentes, al examinar detenidamente el “Plan quinquenal 15-5” se descubre que “reactivar el inventario” se ha convertido en una de las palabras clave centrales para el desarrollo inmobiliario en los próximos cinco años.

El “Plan quinquenal 15-5” no solo plantea desde la fuente del suministro de suelo la exigencia de “coordinarse con las viviendas de inventario y los cambios de población”, sino que también, en cuanto al inventario de tierras, proyectos en construcción y viviendas comerciales existentes, define una serie de políticas de reactivación, en las que se aclara que la tierra ya suministrada no desarrollada y los proyectos en construcción deben “gestionarse por categorías”; para las viviendas comerciales existentes y los espacios comerciales y de oficinas ociosos se debe impulsar la “utilización para reactivación”, etc.

¿Por qué el “Plan quinquenal 15-5” concede tanta importancia a la reactivación del inventario inmobiliario? Wang Ruimin, investigador del Centro de Investigación para el Desarrollo del Consejo de Estado, dijo a un reportero del Securities Times que, después de que la urbanización entra en una etapa de desarrollo estable, la intensidad de desarrollo de tierras en algunas ciudades con afluencia neta de población ya ha superado la línea de alerta internacional de 30%, y en ciertas ciudades incluso supera el 50%, lo que obliga a las ciudades a desarrollar a partir de las tierras de inventario, obteniendo así espacio para mejorar la calidad de la industria y la vida residencial.

Liu Lin, investigadora del Instituto de Investigación de Economía Macroeconómica de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, señaló que el principal problema actual del mercado es el alto inventario inmobiliario y la dificultad para absorber el stock. A finales de febrero de 2026, el área de inmuebles comerciales pendientes de venta en China es de casi 800 millones de metros cuadrados, alcanzando un nivel histórico. Además del área pendiente de venta, también es considerable la presión de inventario de proyectos en construcción y de tierras ya suministradas no desarrolladas. Asimismo, debido a factores como una proporción de planificación demasiado alta, el exceso de oferta a largo plazo de espacios comerciales y de oficinas, así como de garajes, hace que la presión de absorción sea mucho mayor que en las viviendas residenciales comerciales. Estos inventarios inmovilizan una gran cantidad de capital en las empresas inmobiliarias, lo que no solo limita la liquidez, sino que también afecta la capacidad de inversión de las empresas; y, al generar continuamente costos financieros, se agrava aún más el riesgo operativo de las empresas.

Wu Jing, director del Centro de Investigación Inmobiliaria Hang Lung de la Universidad Tsinghua, considera que existe una gran presión para absorber el inventario inmobiliario y la recuperación de la demanda es incierta, por lo que se necesita con urgencia ajustar el lado de la oferta como medida central para aliviar la presión del mercado. La importancia otorgada al inventario en el “Plan quinquenal 15-5” está en línea con la idea planteada en la Reunión de Trabajo sobre Ciudades del Comité Central: “la transformación del desarrollo urbano hacia mejorar la calidad y la eficiencia principalmente en el inventario”. La clave para su implementación es que cada ciudad aplique políticas por separado para distintos tipos de activos de inventario y, en el proceso gradual de avance, se exploren modelos que puedan replicarse.

En cuanto a las viviendas comerciales existentes, el nivel central ha aclarado que se incentiva la adquisición de viviendas existentes para destinarlas a vivienda de carácter garantizado, y se apoya a los gobiernos locales para emitir bonos especiales con el fin de aumentar los fondos destinados a la adquisición; esto ya se ha convertido en una medida importante para resolver el inventario inmobiliario y perfeccionar el sistema de garantías de vivienda. Desde 2025, el trabajo de recolección y almacenamiento de viviendas existentes en varias localidades avanza de manera continua. Según estadísticas no completas, hasta la fecha, más de 60 ciudades en todo el país han establecido claramente su apoyo a la adquisición de viviendas existentes. Según el monitoreo del China Index Academy, desde 2025, las provincias como Zhejiang y Sichuan han emitido bonos especiales por más de 4,300 millones de yuanes para adquirir viviendas comerciales existentes destinadas a viviendas garantizadas.

Liu Lin dijo al reportero que, además de los bonos especiales de los gobiernos locales, las políticas de apoyo en materia de fondos para la adquisición y almacenamiento también incluyen préstamos para compras colectivas de viviendas destinadas al alquiler por grupos de arrendamiento y préstamos para vivienda de carácter garantizado. Mientras las localidades exploran la adquisición de propiedades existentes, las políticas de apoyo se van optimizando continuamente; el alcance de la adquisición se amplía a todo tipo de viviendas ya construidas o en construcción no vendidas que cumplan condiciones, viviendas provenientes de procedimientos de disposición judicial y viviendas de segunda mano existentes; y el uso posterior de las propiedades adquiridas y almacenadas se amplía desde viviendas de carácter garantizado a viviendas de reasentamiento, dormitorios de estudiantes o de empresas, viviendas para talento, etc.

Los fondos son la garantía fundamental para implementar la adquisición y el almacenamiento de viviendas comerciales existentes. Ni Pengfei, investigador del Instituto de Estrategias Económicas y Financieras de la Academia China de Ciencias Sociales y director del Centro de Ciudad y Competitividad, sugiere que, en la actualidad, se debe construir un modelo diversificado de adquisición y almacenamiento liderado por el gobierno con participación social, y también un sistema diversificado de fondos liderado por el gobierno, que incluya ampliar el tamaño de los bonos especiales, ampliar el tamaño de préstamos de políticas, coordinar préstamos de bancos comerciales, atraer fondos sociales para participar, etc. Al mismo tiempo, el trabajo de adquisición y almacenamiento también necesita integrarse con la reforma de nuevos inmuebles y la mejora de las ciudades, integrarse con la liberación de la demanda mejorada y con la reforma de viviendas antiguas. Además, es necesario establecer mecanismos razonables de incentivos, restricciones y garantías.

En cuanto a la utilización para reactivación de espacios comerciales y de oficinas ociosos, Liu Lin dijo que en el pasado algunas localidades ya estaban impulsando medidas, como brindar apoyo mediante incentivos fiscales para ajustes de la oferta de activos. En el futuro, posiblemente se exploren más rutas de reactivación.

Wu Jing recomendó que, para oficinas en construcción e incluso recién terminadas que aún no se usen, se considere oportunamente la conversión de uso. Para propiedades de oficinas temporalmente detenidas o con ociosidad prolongada, primero se debe priorizar la conversión de uso como forma de reactivación; para el alcance de adquisición y reforma de viviendas comerciales ya construidas, se extiende a propiedades de oficinas. Al mismo tiempo, se alienta y apoya a que las oficinas existentes busquen una competencia diferenciada, incluyendo la diferenciación de condiciones de software y hardware, así como la diferenciación en la orientación de la industria.

Sobre las tierras ociosas de inventario, Wang Ruimin señaló que principalmente se pueden dividir en tres categorías: suelo industrial de baja eficiencia, suelo en manos de promotores con dificultades, y parcelas de subasta de tierra de plataformas de inversión urbanas locales o de empresas estatales. Para las dos últimas categorías, se puede considerar la adquisición y el almacenamiento; para el suelo industrial de baja eficiencia, se puede tomar como referencia el sistema de “tierra en blanco” de Singapur, explorar vías de conversión entre distintos usos del suelo y proporcionar un apoyo de políticas más rico para el paso de “industria a oficina”, “industria a residencia” y “industria a residencia comercial”. Para el capital social y las empresas que participan activamente en impulsar la reactivación del suelo de inventario, crear parcelas de “tierra en blanco” en cierta proporción, permitiendo que quienes utilicen tierras que cumplan condiciones cambien el uso del suelo según las necesidades reales futuras, proporcionando incentivos efectivos para que el capital social participe activamente en la actualización del inventario urbano, etc.

Sin embargo, Wang Ruimin también señaló que muchas tierras de inventario, viviendas de inventario y proyectos en construcción son difíciles de reactivar debido a que las relaciones de deuda detrás de ellos son complejas y difíciles de resolver. Cuando el valor de los activos cae, el financiamiento para la adquisición difícilmente puede cubrir las deudas que respaldan a los activos; y las partes con interés relacionadas tienen grandes diferencias sobre cómo repartir las pérdidas.

Anteriormente, el nivel central también apoyó a los gobiernos locales para emitir bonos especiales con el fin de recomprar tierras de inventario ociosas. En las regiones piloto donde los bonos especiales se aprueban y emiten por cuenta propia, los proyectos de recompra de tierras con bonos especiales ya se han implementado. Según estadísticas no completas del China Index Academy, hasta finales de febrero de 2026, en 28 provincias del país, el monto total de las ofertas anunciadas para usar bonos especiales con el fin de adquirir tierras de inventario ociosas supera los 770 mil millones de yuanes; y la emisión efectiva de bonos especiales supera los 335 mil millones de yuanes, representando aproximadamente el 43%.

Un responsable relacionado del China Index Academy estima que, en el futuro, los gobiernos locales podrían acelerar el ritmo de adquisición y almacenamiento de tierras ociosas de inventario, y al mismo tiempo, mediante ajustes razonables de planificación del suelo, cambios de terreno, etc., adaptar con mejores soluciones las necesidades de uso de suelo del mercado. En este proceso, las políticas de apoyo y estímulo para cambiar de terrenos entre ciudades y entre distritos, y el apoyo para ajustar la regulación del suelo, aún necesitan seguir perfeccionándose para eliminar los puntos problemáticos.

“Para lograr el objetivo de políticas de eliminar el inventario en el mercado inmobiliario, además de incentivar políticas del lado de la demanda, el ajuste de la oferta también es igual de importante.” Liu Lin dijo que la reactivación del inventario tiene un efecto positivo para acelerar la eliminación del inventario y estabilizar pronto el mercado. En adelante, se prevé que la intensidad del control de la oferta inmobiliaria será mayor; y que es posible que se impulsen reformas institucionales a mediano y largo plazo. Esto favorece establecer un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, promover la estabilidad a largo plazo del mercado y, finalmente, impulsar el desarrollo inmobiliario de alta calidad.

(Responsable de edición: Dong Pingping)

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