Múltiples indicadores destacados: las "Siete medidas de Shanghái" activan el mercado inmobiliario

证券时报记者 陈雨康

Impulsado por el paquete de políticas de “Siete reglas para Shanghái” publicado el 25 de febrero y por el efecto de la temporada tradicionalmente fuerte, el mercado inmobiliario de Shanghái ha entrado en una fase de “tocar fondo y estabilizarse”, y también ha recibido la “pequeña primavera” de bienes raíces en marzo. El pasado marzo, el precio de los listados de viviendas de segunda mano en Shanghái logró detener su caída y reanudar el alza, y el volumen de operaciones de manera transitoria por etapas alcanzó un máximo en varios años.

Según los datos de CRIC (Ke Crai), el volumen de operaciones de viviendas de segunda mano en Shanghái en marzo superó las 30.000 unidades, lo que puede considerarse un “marzo dorado”. Al 29 de marzo, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano había batido récords durante tres semanas consecutivas; la cantidad de contratos firmados (net signing) de esa semana fue de 7.732 unidades, el mayor volumen semanal en los últimos cinco años. En particular, el 28 de marzo (sábado) se firmaron 1.585 unidades, superando el récord del mayor volumen de contratos de un sábado y de un solo día en los últimos cinco años; el 29 de marzo (domingo) se firmaron 1.442 unidades, estableciendo el récord del mayor volumen de contratos de un domingo en los últimos cinco años.

Además del gran aumento en el número de operaciones, el precio del mercado inmobiliario de Shanghái también dejó de caer y rebotó, mostrando una señal importante de subidas simultáneas de volumen y precio. Los datos proporcionados por el Instituto de Investigación Zhi (Zhongzhi) muestran que el precio promedio de listado de las viviendas de segunda mano en Shanghái en marzo subió mes contra mes, poniendo fin a la tendencia de caída consecutiva de 33 meses.

El 1 de abril por la tarde, el reportero de Securities Times (证券时报) visitó el Centro de Transacciones Inmobiliarias del distrito de Pudong de Shanghái. Aunque ese día era laborable, el salón de registro y compraventa de inmuebles del piso 3 seguía lleno de actividad; compradores de vivienda, agentes inmobiliarios, propietarios y demás circulaban sin parar. La pantalla grande mostraba que tanto el número de turnos emitidos como el de solicitudes de negocio del día superaban las 900.

El gerente Liu, agente inmobiliario que tramitaba los procedimientos con sus clientes, dijo al reportero de Securities Times: “Desde mediados de marzo, el centro de transacciones suele estar así, muy concurrido. Tras la puesta en marcha de la nueva política ‘Siete reglas para Shanghái’, muchos clientes que antes quedaban atascados por requisitos de elegibilidad o por préstamos se han puesto en movimiento”.

Después, el reportero de Securities Times llegó al municipio de Beicai. Este municipio se encuentra entre el anillo interior y el anillo medio de Pudong, Shanghái; en el área hay viviendas de todo tipo, como las orientadas a la demanda rígida (necesidades básicas), las de mejora, y las de gama media-alta, entre otras. Desde hace tiempo, es uno de los distritos con mayor afluencia en Pudong. “En comparación con algunos de los sectores más populares del anillo interior, el flujo de clientes aquí en general se mantiene bastante estable. Por la tarde, después de mostrar un conjunto de clientes, estos vinieron a ver un piso de dos habitaciones de alrededor de 4 millones; el cliente siente que el precio sigue siendo un poco alto y quiere esperar un poco más”. Un gerente de ventas de viviendas de segunda mano que lleva 8 años en Beicai le dijo al reportero de Securities Times: el público objetivo de la zona de Beicai está principalmente formado por empleados que trabajan en los alrededores y por clientes que buscan mejorar; tras las nuevas políticas, el volumen de consultas aumentó, pero la velocidad real de las transacciones no se aceleró de forma notable. “Los propietarios mantienen firme su precio; el margen para negociar no es como el de antes de fin de año, pero los compradores en general también tienen un sentimiento de espera. Según los datos, el volumen de transacciones de toda la ciudad realmente ha aumentado, pero en nuestro sector sentimos que aún se está transmitiendo poco a poco; tal vez podamos percibir la fiebre con más claridad hasta abril”, dijo.

En esta ronda del “pequeño repunte de primavera” del mercado inmobiliario de Shanghái, el grupo de la demanda rígida es la fuerza principal detrás de la compra de viviendas. Según los cálculos de varias instituciones de terceros, en marzo la proporción de transacciones de viviendas de segunda mano con un precio total por debajo de 3 millones de yuanes superó los seis décimos. En la primera mitad del mes, la proporción de transacciones de viviendas de segunda mano con un precio total por debajo de 3 millones de yuanes superó los siete décimos.

Zhang Xiang, analista de Shanghái del Instituto de Investigación Zhi, dijo al reportero de Securities Times que las “Siete reglas para Shanghái” liberaron de manera precisa la demanda de compra de vivienda; además, el piloto de adquisición de viviendas de segunda mano en los tres distritos a principios de febrero proporcionó a los activos de “viviendas viejas y de mala calidad” (viejas y pequeñas, de construcción más antigua) una vía de salida clara y un ancla de precios, estabilizando eficazmente las expectativas del mercado.

De cara al futuro, Yan Yuchin, subdirector del Instituto de Investigación Inmobiliaria Yiju (易居) de Shanghái, indicó que la actividad de la demanda rígida creará la base para que la demanda de mejora realice “vender lo viejo para comprar lo nuevo”. Se prevé que en los próximos meses el calor del mercado se ampliará y se transmitirá; las transacciones de la demanda de mejora de gama media-alta y del mercado de mansiones se verán impulsadas. En términos generales, el mercado de viviendas de segunda mano mostrará una tendencia positiva de “primero el volumen de transacciones, luego un seguimiento de precios moderado, y al final un aumento de volumen con precios estables”.