¿Podrá mantenerse la tendencia más "alta" en los últimos 3 años y continuar en abril?

Un determinado complejo residencial en Shenzhen Fotografía de esta edición: Zhang Da, Chen YuKang, Li YingQuan, Wu JiaMing Foto: Chuangyi/Tesorería

Periodista de Securities Times: Wu JiaMing

“Hoy, voy a tramitar los traspasos de propiedad para 3 parejas de clientes. El mes pasado, yo y mi equipo de trabajo solíamos quedarnos hasta tarde. En mi opinión, la temporada de ‘pequeña primavera alcista’ del mercado inmobiliario de este año es la más ‘activa’ de los últimos 3 años”. El 1 de abril, recién cuando la oficina de registro de bienes raíces de la Oficina de Inmuebles de Luohu (Shenzhen) acababa de abrir sus puertas, el periodista de Securities Times se encontró con Xiao Li, que estaba ayudando a los clientes a completar la documentación, y él lo expresó así. Xiao Li es empleado de una gran agencia de intermediación inmobiliaria en Shenzhen, y se encarga especialmente de tramitar traspasos de propiedad y otros procedimientos relacionados.

La pasada marzo, la “pequeña primavera alcista”, el mercado inmobiliario de Shenzhen entregó un buen balance. Los datos del Centro de Investigación LeYouJia muestran que en marzo el volumen total de firmas (net signings) de viviendas nuevas y de segunda mano en Shenzhen fue de 7.898 unidades, con un aumento del 117% mes contra mes, marcando el máximo de los últimos 11 meses. De ellas, la suma de pre-ventas y ventas existentes de viviendas nuevas en toda la ciudad firmó 2.827 unidades, con un aumento del 118% mes contra mes; las viviendas de segunda mano firmaron 5.071 unidades, con un aumento del 117% mes contra mes. Mirando los datos de visitas y firmas más cercanos al mercado en tiempo real, el volumen de visitas a viviendas de segunda mano en las tiendas de LeYouJia alcanzó un nuevo máximo de los últimos 5 años, y fue incluso 17% superior al pico de octubre de 2024. El volumen de contratos de segunda mano aumentó 244% mes contra mes, y también se mantuvo en máximos históricos.

En un proyecto de vivienda nueva en venta en el distrito de Luohu, el periodista de Securities Times vio a una compradora que acababa de firmar. Después de que, de manera rápida, se cerraran las dos viviendas de segunda mano que tenía como intención tras visitas consecutivas, ella también adoptó medidas con decisión y pronto cerró la compra de una vivienda nueva. En su opinión, el ajuste profundo de precios, sumado al entorno de tasas de interés bajas sostenidas, está llevando a una reevaluación del costo de tenencia de la propiedad y de su valor a largo plazo.

Al visitar varias zonas de Shenzhen, el periodista de Securities Times descubrió que las viviendas de lujo y las ofertas orientadas a mejora se han convertido en el foco del mercado de viviendas nuevas, mientras que las viviendas de bajo precio total son el principal motor de las operaciones de compraventa de segunda mano. Los datos del Centro de Investigación de LeYouJia muestran que la proporción de compraventas de viviendas de segunda mano por debajo de los 3 millones de yuanes aumentó del 21,8% en marzo del año pasado al 31,5% en marzo de este año. El director del Instituto de Investigación Beike de Shenzhen, Xiao XiaoPing, señaló que los grupos que compran viviendas de bajo precio total se dividen principalmente en dos: compradores con demanda de vivienda propia y necesidad inmediata, y pequeños inversores de tipo más bien prudente.

“En el caso de las viviendas de segunda mano, la tasa de consultas y el volumen de transacciones más altos corresponden a las ofertas por debajo de los 3 millones de yuanes”. Un gerente sénior de intermediación inmobiliaria en la zona de MeiLin de Futian dijo al periodista de Securities Times: “El entusiasmo del mercado de segunda mano de Shenzhen todavía depende de la impulsión por precios; el intercambio de precio por volumen sigue siendo el requisito previo para que el mercado de segunda mano se recupere. La disposición de los clientes con demanda real de comprar para vivir no es alta en cuanto a los precios. Las expectativas tanto de los propietarios como de los compradores todavía necesitan un impulso adicional”.

Varios profesionales de la industria consideran que el mercado inmobiliario de Shenzhen ya salió, antes del Festival de Primavera, de una etapa de aparente calma (temporada baja que no se mantuvo) y que en abril es especialmente clave la continuidad del calor del mercado. Si el calor del mercado de Shenzhen e incluso de otras ciudades clave puede mantenerse, ayudará a mejorar las expectativas del mercado.

“Desde finales de 2025, la venta muy dinámica de varios proyectos de lujo en la Bahía de Shenzhen y la estabilización reciente de los precios de segunda mano en zonas centrales han traído señales positivas al mercado, lo que indica que las zonas centrales ya han completado la formación de base. Si este estado puede mantenerse, todo el mercado de Shenzhen tiene la esperanza de completar la formación de base en 2026”. El investigador sénior del Centro de Investigación de Zhongyuan de Shenzhen, Zou ShaoWei, lo señaló al responder a una entrevista.

Li YuJia, investigador principal del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, dijo que, con respecto a si los precios de las viviendas podrán mantener su tendencia a estabilizarse en adelante, hay tres factores: primero, depende de si el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano puede mantenerse; en particular, después de que se agoten las viviendas de bajo precio, si se puede activar el comercio de viviendas en rangos de precios medios y altos; segundo, si las transacciones de viviendas de segunda mano de bajo precio pueden impulsar la demanda de sustitución ‘vender lo viejo y comprar lo nuevo’, ‘vender lo pequeño y comprar lo grande’, logrando un ciclo favorable de consumo; tercero, si las viviendas nuevas pueden lograr una calidad integral alta en el lado de los productos, impulsando la demanda de compra de los clientes basada en una mejora del consumo.

(Editores: Liu Chang)

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