¡Señales positivas continúan! El mercado inmobiliario de Guangzhou y Shenzhen está gestando una "pequeña primavera", y Shenzhen ha alcanzado un récord de firmas en tiendas en un año.

Fuente: Sitio web de Securities Times (Securities Times) | Autor: Wu Jiaming

A principios de la primavera en marzo, el mercado inmobiliario suele recibir una oleada de expectativas al alza en forma de “oro en marzo, plata en abril”. El “pequeño optimismo primaveral” del sector inmobiliario de este año, ¿llegará puntualmente?, es el foco de atención del mercado.

Al respecto, el reportero visitó los mercados de Guangzhou y Shenzhen y descubrió que, detrás de que los datos de operaciones se estabilizan y vuelven a subir, cada vez más compradores empiezan a reparar sus expectativas sobre el mercado; el “pequeño optimismo primaveral” se está gestando.

Precios razonables y productos en su sitio son la clave

“Impulsados por las operaciones a alto precio del terreno de Ma Chang en Tianhe, Guangzhou, recientemente tanto el número de visitas a las viviendas como el volumen de transacciones han aumentado. El pasado fin de semana, el proyecto recibió a casi 150 grupos de clientes; la empresa, para apoyar el ‘pequeño optimismo primaveral’, ofreció directamente una reducción de precios.” Así lo manifestó a este reportero el responsable de marketing de un proyecto de vivienda nueva en la zona de Tianhe, distrito de Tianbei, Guangzhou. Según estadísticas no completas, solo en la primera quincena de marzo, más de 30 proyectos de viviendas nuevas en toda Guangzhou lanzaron productos o aplicaron aumentos de promoción.

Recientemente, el muy destacado terreno de Ma Chang en Tianhe se adjudicó por un precio total de 236 mil millones de yuanes, llevándolo a su haber la subsidiaria de propiedad total de Yuexiu Group, Guangzhou Yuechengda Co., Ltd., con una tasa de sobreprecio de 26.6%. A medida que avanza la planificación del terreno de Ma Chang, el valor del suelo en la zona central se redefine continuamente por el mercado. Recientemente, el mercado de residencias de lujo en Guangzhou también volvió a agitarse. Según información del mercado, una unidad con área construida de 670 metros cuadrados de Pao Li Yue Xi Bay se vendió por un precio total de 187 millones de yuanes, lo que equivale a un precio aproximado de 280 mil yuanes por metro cuadrado. El reportero también entrevistó a varias personas del departamento de marketing de distintas empresas inmobiliarias; en las recientes fechas, los productos de lujo como grandes pisos y villas ubicados en Guangzhou, de cada una de las compañías, registraron operaciones.

El informe del Departamento de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan pronostica que, tras las vacaciones de Año Nuevo, los nuevos proyectos saldrán de manera concentrada al mercado. Impulsados por múltiples “red pisos” (zonas de alta demanda), lo más probable es que el mercado reciba una “buena apertura”. Se espera que de marzo a abril llegue una ronda de aperturas concentradas; la mayoría de estos proyectos se ubican en zonas urbanas centrales, con enfoque en productos de mejora, con cierta capacidad de convocatoria en el mercado, y con la posibilidad de impulsar la recuperación del dinamismo de operaciones. Al mismo tiempo, varios responsables de marketing de proyectos de viviendas nuevas en Guangzhou señalaron al reportero que, en cuanto a la fijación de precios, los proyectos se ajustarán más al nivel real de transacciones del mercado. Hoy en día, solo cuando los precios sean razonables y los productos estén en su sitio, los compradores estarán dispuestos a entrar al mercado.

La confianza empieza a recuperarse

En Shenzhen, en cambio, el mercado de segunda mano parece estar más activo que el de viviendas nuevas. La semana pasada, el volumen de firmas de segunda mano en las tiendas de LeYouJia en Shenzhen aumentó 132% mes contra mes, marcando el nivel más alto desde finales de marzo de 2025; el número de visitas para ver viviendas de segunda mano incluso alcanzó el punto más alto desde mediados de octubre de 2024.

Además, según los datos más recientes de monitoreo publicados por el Instituto de Investigación de Shell en Shenzhen, en febrero de este año la cantidad de viviendas de segunda mano anunciadas por las tiendas con las que colabora disminuyó 3.3% respecto al mismo periodo del año anterior. “Este cambio aparentemente pequeño en porcentaje refleja, en cierta medida, que la confianza del mercado se fortalece gradualmente y que la tendencia a ventas irracionales está disminuyendo.” El director del Instituto de Investigación de Shell en Shenzhen, Xiao Xiaoping, dijo que este cambio tiene la posibilidad de impulsar al mercado inmobiliario de Shenzhen a entrar en un canal positivo de “optimización de la oferta—fortalecimiento de las expectativas—estabilización de precios”. Esto significa que el mercado se está aliviando gradualmente de la presión de “exceso de oferta” provocada por la urgencia de los vendedores por liquidar y retirarse en el pasado; las viviendas anunciadas se vuelven más racionales, ofreciendo una base más saludable para la construcción del suelo y la recuperación del mercado. Además, en cuanto a precios, además de que el precio medio de transacción detuvo su caída de forma consecutiva durante dos meses y volvió a estabilizarse, el precio medio de anuncio en los barrios calientes del mercado de segunda mano también comenzó a subir ligeramente.

“Desde que entramos en marzo, la recuperación más evidente en las transacciones se ha observado en las viviendas de distritos escolares de alta calidad; en segundo lugar, están las viviendas de segunda mano con precios totales bajos y con alta tasa de retorno por alquiler.” Así lo expresó Chen, un agente senior del distrito de Yuanling, Futian, Shenzhen, “Actualmente los precios de transacción no han cambiado mucho; ‘cambiar precio por volumen’ sigue siendo la corriente principal, pero después de varios años de caídas en los precios, desde este año, más compradores han empezado a recuperar la confianza en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, los clientes que contactaron proactivamente para ver viviendas después de las vacaciones son más que en años anteriores.”

“Después del Festival de Primavera según el calendario lunar, el mercado inmobiliario de Shenzhen se recuperó rápidamente el ritmo de las transacciones; la velocidad de respuesta fue mejor que en los años anteriores. Según nuestras estadísticas, este año la velocidad de incorporación de productos nuevos en el mercado de viviendas nuevas ha sido más lenta que el año pasado. Hasta ahora, los proyectos residenciales de viviendas nuevas que obtuvieron licencias de preventa en lo que va de 2026/2025 (sic) son solo 9, mientras que en el mismo periodo del año pasado fueron 12 proyectos; por lo tanto, el mercado de viviendas nuevas en Shenzhen difícilmente logrará un efecto de escala. En cambio, el mercado de segunda mano es lo opuesto: mantiene un escenario de oferta de viviendas suficiente y precios más bajos; por eso, el ambiente de transacción es claramente mejor que en el mercado de viviendas nuevas.” He Qianru, directora general del centro de investigación nacional de la consultora Midland Property, dijo al reportero: “Además, desde la perspectiva de las expectativas de políticas, que las políticas de límite de compra de Shenzhen sigan relajándose también es un hecho probable.”

Todavía hace falta la acción conjunta de varias partes

Li Yujia, investigador principal del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, considera que el desempeño reciente del mercado inmobiliario de Guangzhou y Shenzhen es bueno. “Primero, el mercado de segunda mano es mejor que el de viviendas nuevas; en el caso de las viviendas nuevas, los focos de demanda están limitados a algunos distritos. Segundo, el aumento de anuncios de viviendas nuevas de segunda mano mes contra mes ha disminuido; en comparación interanual, ha bajado, lo que demuestra que las emociones y expectativas del mercado han mejorado. Tercero, en una etapa previa el desempeño del mercado de segunda mano venía mejorando de manera sostenida, lo que ha impulsado en cierta medida la demanda de ‘vender lo viejo y comprar lo nuevo’, mejorando el ciclo del mercado.”

Pronostica que marzo es una temporada tradicional alta de ventas; las transacciones de inmuebles comerciales por necesidades como volver a la ciudad después de las vacaciones, matrimonio, búsqueda de empleo, obtención de plaza escolar, etc., estarán relativamente activas. Al mismo tiempo, los desarrolladores, para perseguir una buena apertura en resultados, también lanzarán productos con buena relación costo-beneficio. Los gobiernos locales también tomarán medidas en políticas: por ejemplo, recientemente las políticas de fondo de previsión (公积金) y subsidios para la compra de vivienda han sido relativamente frecuentes; en marzo se formará un “pequeño pico” en el mercado inmobiliario, pero según la estructura de transacciones, los segmentos de precio bajo seguirán dominando.

El Instituto de Investigación Zhongzhi considera que, según el índice de precios de 100 ciudades del sistema de índices de bienes raíces de China (China Real Estate Index System), desde 2026 el descenso intermensual del precio de las viviendas de segunda mano en 100 ciudades se ha ido reduciendo de forma continua; la tendencia de precios muestra ciertos cambios positivos. En el futuro, a medida que más ciudades impulsen de manera adicional el cumplimiento de políticas, se espera que la temporada del “pequeño optimismo primaveral” sea algo que valga la pena esperar.

Li Yujia opina que para pasar de tocar fondo a estabilizarse firmemente, y para consolidar la base del fondo, todavía se necesita el esfuerzo conjunto de varias partes. En el plano del sector, incluye promover el ciclo de transacciones entre viviendas de primera y segunda mano, seguir reduciendo los costos de transacción, y purificar el entorno y el orden de las transacciones, etc. En el plano de los fundamentos, incluye reparar la confianza de los residentes en aspectos como empleo, ingresos y expectativas.

(Edición: Wen Jing)

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