Perdió 1.7 mil millones, Sunac China por primera vez en cinco años reporta pérdidas, Luo Kangrui: La ajuste del mercado aún no ha terminado, la renovación urbana será el enfoque principal del desarrollo futuro

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“En el último año, el entorno para la operación de bienes raíces no ha sido fácil, con una presión muy grande, y el crecimiento del mercado de consumo ha sido extremadamente lento. Como desarrollador, también sentimos que el mercado de financiación es muy difícil, por lo que necesitamos prestar mucha atención a la liquidez”, comentó Luo Kangrui.

La noche del 26 de marzo, la empresa inmobiliaria de capital hongkonés de larga trayectoria Swire Properties (00272.HK, en adelante “Rui Fang”) celebró una conferencia de resultados de 2025. Asistieron a la reunión directivos como el presidente Luo Kangrui, el vicepresidente Luo Baoyu, el director financiero y director de inversiones Sun Xihao, el director ejecutivo Wang Ying y el director ejecutivo de la filial de Rui Fang, Rui An New Town Co., Ltd., Zhang Bin, entre otros.

Según el informe de resultados publicado la tarde de ese día, en 2025, los ingresos de Rui Fang fueron de 4,093 mil millones de yuanes, una disminución del 49.92% interanual; el beneficio atribuible a los accionistas fue de -1,782 mil millones de yuanes, la primera vez que registra pérdidas en los últimos cinco años.

Al respecto, el director financiero y director de inversiones Sun Xihao explicó que esta pérdida se originó principalmente por el deterioro de la valoración de las propiedades arrendadas de la empresa y por las provisiones por deterioro de inventarios, y no se trata de una pérdida real. Si se excluyen el efecto de ambos, Rui Fang registró un beneficio principal de 397 millones de yuanes en 2025, una caída del 12% interanual.

De cara al futuro, Luo Kangrui considera que el ajuste del mercado inmobiliario todavía no ha terminado y se mantendrá durante dos o tres años, y la tendencia a tocar fondo también continuará. No obstante, también señaló que el mercado todavía tiene demanda por bienes inmuebles de alta calidad; la actualización de ciudades y la renovación de aldeas urbanas (chengzhongcun) serán el foco del desarrollo futuro.

El año pasado, los ingresos por ventas de propiedades registraron solo 0.5 mil millones; en la cuenta aún hay 17.2 mil millones en ventas pendientes de reconocimiento

Al revisar los estados financieros, se puede ver que el “responsable principal” de que los ingresos de Rui Fang en 2025 se hayan reducido casi a la mitad es la reducción evidente en la escala de ingresos por ventas de propiedades.

En 2025, Rui Fang registró solo 499 millones de yuanes de ventas de propiedades reconocidas como ingresos, frente a los 4,356 millones de yuanes de 2024, una reducción de 3,857 millones de yuanes. Y la razón detrás de esto es que en 2025 Rui Fang no tuvo nuevos proyectos residenciales que se completaran.

Aunque son pocos los ingresos que se van a reconocer por traspaso (conversión de ventas a ingresos), en las ventas de vivienda nueva, Rui Fang se desempeñó bien. En 2025, Rui Fang alcanzó un importe de ventas contractuales de propiedades de 7,916 millones de yuanes, de los cuales 7,246 millones correspondieron a ventas de viviendas y 670 millones a ventas de propiedades comerciales.

Según explicó Wang Ying, director ejecutivo de Rui Fang, las ventas contractuales del año pasado se originaron principalmente en dos proyectos: “Cuio Hu Tian Di · Liu He” y “Wuhan Tian Di · Yun Yi” de Shanghai.

En particular, para el “Cuio Hu Tian Di · Liu He”, las villas unifamiliares y casas adosadas por su apariencia de estilo y, debido a su escasez y al estilo de vida único que conllevan, nuevamente recibieron una gran atención por parte de clientes de alto patrimonio y también generaron muchas intenciones de reserva. Las villas y casas adosadas que ya habían obtenido permisos de preventa se agotaron por completo; las otras villas en espera de venta podrán completar la firma una vez que se aprueben los permisos de preventa. Y “Wuhan Tian Di · Yun Yi”, como el cierre de la serie residencial de Wuhan Tian Di, una vez que salió al mercado, la demanda de ventas fue muy fuerte. A finales de 2025, el ritmo de absorción (tasa de colocación) ya había superado el 72%; el volumen de operaciones superó con creces a otros proyectos residenciales de gama alta en el mismo rango de zona. Actualmente, el proyecto está casi en proceso de liquidación total (clearance).

Wang Ying reveló que, a finales de 2025, Rui Fang ya había asegurado importes de ventas por 17,231 millones de yuanes que se reconocerán como ingresos oficiales, las cuales se entregarán en 2026 y en años posteriores, y se confirmarán en los resultados posteriores.

Alquiler comercial con crecimiento continuo durante tres años

En comparación con las ventas de propiedades, el ingreso por alquiler comercial de otra gran actividad principal de Rui Fang resulta aún más destacado.

Según se informó, en 2025 el mercado de oficinas en todo el país y el mercado de propiedades comerciales minoristas se encontraban en intensa competencia. Tomando Shanghai como ejemplo, según datos de JLL, en el año el alquiler de oficinas en Shanghai fue de 5.2 yuanes por día por metro cuadrado, una disminución del 11.6% frente al mismo periodo del año anterior; en cuanto a propiedades minoristas, los alquileres de centros comerciales en zonas núcleo y en zonas no núcleo en Shanghai cayeron respectivamente un 4.3% y un 6.4% interanual.

Los estados financieros muestran que, en 2025, Rui Fang registró ingresos por alquiler y relacionados (incluyendo compañías en participación y compañías asociadas) por 3,625 millones de yuanes, con un aumento del 2% interanual, manteniendo el crecimiento durante tres años consecutivos. Dentro de ello, los ingresos por alquiler de propiedades y relacionados ubicados en el núcleo, Shanghai, alcanzaron 2,826 millones de yuanes, que representan el 78% del ingreso total por alquiler, con un crecimiento del 3% interanual.

Entre numerosos proyectos, Hongshoufang, que abrió a finales de septiembre de 2023, registró un crecimiento del 49% interanual en ingresos por alquiler y relacionados, impulsado principalmente por el aumento de la tasa de ocupación de alquiler de la combinación de oficinas; mientras que los ingresos por alquiler y relacionados de Shanghai Tian Di crecieron un 14% interanual, impulsados principalmente por la apertura de Dongtai Li de Tian Di; y el alquiler y los ingresos relacionados de Panlong Tian Di crecieron un 7% interanual.

Sin embargo, en un entorno de intensa competencia, Rui Fang también se vio afectada. La empresa señaló en su informe financiero que en 2025 los alquileres por renovación tanto de propiedades minoristas como de oficinas de la empresa mostraron caídas.

Respecto a la estrategia operativa de la división comercial de Rui Fang para 2026, Zhang Bin, director ejecutivo de Rui An New Town, dijo que el segmento de retail continuará mejorando de manera constante los fundamentos como el volumen de ventas y el flujo de clientes mediante formas innovadoras y diversas, logrando una situación de beneficio mutuo para los inquilinos. Tomando Shanghai como ejemplo, se puede aprovechar el flujo de clientes externos para crear ventajas diferenciadas en retail; al mismo tiempo, se seguirán lanzando contenidos de experiencias culturales que se ajusten a las características de Tian Di para impulsar que las combinaciones de inquilinos mejoren. En cuanto al segmento de oficinas, la prioridad será elevar la tasa de ocupación, fortaleciendo la competitividad mediante estrategias de alquiler flexible y servicios de alta calidad como renovaciones personalizadas y oficinas sostenibles, y ampliando continuamente servicios de valor añadido más allá del espacio.

Más inversión en activos ligeros para la renovación urbana

Al revisar informes financieros anteriores, se puede ver que en los últimos años, las reservas de tierras de Rui Fang en su base principal, Shanghai, han disminuido rápidamente. A finales de 2025, el área de construcción total disponible para alquilar y para vender de los proyectos en desarrollo y los proyectos que se desarrollarán en adelante bajo Rui Fang era de 169,000 metros cuadrados, mientras que a finales de 2020 esta cifra era de 2.08 millones de metros cuadrados; en los últimos cinco años, disminuyó más de 1.9 millones de metros cuadrados.

En cuanto a la expansión de proyectos, la “estrategia de activos ligeros” se ha convertido en la elección de Rui Fang. En esta conferencia de resultados, la dirección también admitió que, en el entorno de mercado actual, la estrategia de activos ligeros no solo puede equilibrar la inversión de Rui Fang en términos de fondos y capital, sino también mantener una expansión sana en su escala.

En 2025, el desempeño de Rui Fang en expansión de activos ligeros también fue digno de elogio. En el periodo, Rui Fang añadió con éxito dos proyectos de activos ligeros: “Yongxinli”, un proyecto residencial de alta gama dentro de la comunidad Shanghai New Town; y “Shanghai Sanlin”, un proyecto de renovación de aldeas urbanas (chengzhongcun) ubicado en el distrito Pudong de Shanghai. En el primero, los intereses efectivos de la empresa son del 15%; en el segundo, del 13.26%.

Según reveló Wang Ying, Yongxinli se desarrollará y operará con la marca de Cuio Hu Tian Di. Actualmente, el trabajo de reubicación y reasentamiento del proyecto ya está completamente terminado; está previsto iniciar las obras formalmente en la primera mitad de este año, y se estima que la finalización integral será en 2031. En cuanto a Sanlin, se estima que el proyecto se completará en 2035.

El último informe financiero muestra que, a finales de 2025, el número total de proyectos de reservas de activos ligeros de Rui Fang aumentó a 4, con un tamaño total de construcción en curso y por construirse de 1.22 millones de metros cuadrados de vivienda y 291,000 metros cuadrados de comercio.

Según se informó, los 4 proyectos de activos ligeros desarrollados por Rui An provienen de la renovación urbana y de la renovación de aldeas urbanas (chengzhongcun). Al respecto, Wang Ying explicó que en los últimos años el gobierno ha intensificado la implementación de la reforma de las aldeas urbanas (chengzhongcun). En 2025, Shanghai también publicó un nuevo plan trienal de renovación urbana y dejó claro que en 2026 se iniciará un plan integral de renovación de las aldeas urbanas (chengzhongcun) para acelerar el desarrollo de alta calidad de las ciudades. En ese contexto, la renovación de las aldeas urbanas (chengzhongcun) se ha convertido en el punto clave de la renovación urbana.

“Panlong Tian Di es uno de los casos de éxito de la renovación de aldeas urbanas en Shanghai que todos conocen. No solo mejora el entorno de la zona, sino que también promueve de manera efectiva la prosperidad de la economía regional. El éxito de este proyecto también demuestra plenamente la capacidad sobresaliente de Rui An en el ámbito de la renovación de aldeas urbanas y nos llena de confianza en el futuro de proyectos similares como Sanlin New Town y Zhaolou New Town.”, dijo Wang Ying.

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