Informe anual | La difícil "des-huangdización" de Evergrande Property

观点网 恒大集团于2025年8月25日正式从港交所退市，但因此而变得更难归账的应收账款还在给恒大物业带来持续负面影响，“去恒大化”成为避不开的任务之一。

恒大物业3月27日公布的2025年度业绩显示，2025年整体表现呈微增走势，在母公司“拖后腿”与物业管理行业调整期影响下有此表现已属不易。

数据显示，恒大物业2025年实现营业收入约人民币136.78亿元，同比增长约7.2%，主要得益于在管面积的提升和基础物业服务收缴情况的改善。

截至2025年底，2025年在管面积约为6.01亿平方米，年内累计新签约第三方面积约4500万平方米，合同年饱和收入超11亿元，同比增长约7.3%。其中，新项目进场率92.1%，迅速贡献了现金流和利润。

盈利承压 现金改善

营业收入同比增长，但盈利层面承压。

报告期内，恒大物业毛利约为25.05亿元，录得2.5%同比增幅，毛利率从2024年的19.2%下降至18.3%；净利润约为10.09亿元，同比下降约2.2%；公司拥有人应占利润约为9.87亿元，同比下降约3.4%。

利润下滑主要受销售成本增长、非业主增值服务收入锐减以及剔除关联方空置物业收入等因素影响。

报告显示，恒大物业2025年销售成本111.73亿元，同比增加8.3%；非业主增值服务收入由上年的9761.5万元锐减至2848.3万元，降幅70.8%。

基于审慎原则，恒大物业年内剔除了与关联方有关的空置物业管理服务收入约5.1亿元，且对信用风险显著上升的第三方客户，在款项逾期时未确认相关收入。

该部分，恒大物业在报告“重大损失无法追回的风险”部分如此表述：“监于中国恒大集团正处于清盘程序中，集团管理层预计从中国恒大集团获得的经济利益前景不乐观，且存在高度不确定性……集团预计截至2025年12月31日止年度的服务收入金额约人民币510,060,000元。集团并无就其交付的该等物业管理服务确认收入，同时将根据相关法律及适用协议尽力采取合理的措施向相关方追收应收款项，积极维护集团利益。”

态度已表明，但相关收入能否如愿收回仍是未知数。因为从过去披露的数据看，中国恒大负债高达2.4万亿元，净资产却为-6442亿元?，已处于严重?资不抵债?的状态。

虽然被拖欠大额资金，但恒大物业的现金流仍录得改善。

报告提及，自2021年起，因关联方违规挪用巨额资金及其他问题影响，恒大物业遭遇巨大经营压力。面对挑战，恒大物业深入推动了一场深刻的经营变革，在管理层带领下，调整业务结构、强化资金管控及提升运营效率，成功化解风险，公司现金流日趋稳健，经营状态持续向好。

报告期末，恒大物业现金及现金等价物约为41.9亿元，同比大幅增长约55.3%。更为关键的是，净流动资产较2021年末增加约55.38亿元，回升至约8.75亿元，成功由负转正。

四大板块进与退

恒大物业收入主要来源于四大业务，板块的分化表现或许也反映出战略调整的方向。

首先，在“基本盘”物业管理服务方面，恒大物业2025年实现收入约114.98亿元，占总收入84.1%，同比增长7.6%。

其中，基础物业管理服务收入约114.7亿元，增长8.3%，是在管面积增加和以服务促收费策略见效的结果。非业主增值服务收入则从上年9762万元锐减至2848万元，同比下降70.8%，与房地产行业下行、关联方业务萎缩直接相关。

其次，社区生活服务作为“增长引擎”，期内收入约10.09亿元，增长10.7%。其中包括，聚焦业主需求的到家服务收入近1亿元，同比增长约39.9%；围绕直饮水和新能源充电需求扩大规模，相关收入近1.5亿元，增长36.8%；全面铺开的社区旅游服务，全年服务客户超9万人次，实现收入近4000万元，成为新的增长点。

再次，资产管理服务为全年收入增长作出了稳健贡献，全年录得收入约7.98亿元，同比增长2.7%。恒大物业在年报中表示，依托社区资源，深化房屋租售业务，全年累计促成交易规模超69亿元，收入超1亿元，同比增长42.1%。

相比上述三个板块，社区运营服务全年收入近约3.73亿元，同比下降1.9%。恒大物业认为，社区运营服务属于周期性承压，主要受外部市场环境影响，商家社区营销及场地合作需求收缩。

从现有业务看，恒大物业显然已很大程度从“关联交易”中脱身。

收入来源显示，第三方收入占比已高达99.8%，关联方收入占比仅0.2%。年内，累计新签约第三方面积约4500万平方米，合同年饱和收入超11亿元，同比增长约7.3%；新签项目于2025年度进场率高达92.1%。

新签项目中，非住宅项目年饱和收入约8.8亿元，占比约80%；其中轨道交通业态年饱和收入约1亿元，同比增长约248.6%，成功落地福建、贵州高速公路服务区等标杆项目；医院、学校业态年饱和收入约1.7亿元，同比增长约54.0%，成功落地宁波东方理工大学、景德镇市第二人民医院等代表性项目……

还有难题待解

业绩转好的同时，恒大物业仍面临多重挑战。

其一，关联方风险持续传导。公告明确指出，关联方问题影响了部分项目转化及相关业务盈利，并对品牌发展与市场拓展形成制约。

具体影响包括：应收关联方贸易账款及其他应收款项计提了全额减值准备；因关联方过往向业主推介销售理财产品可能涉及公司部分附属公司及员工，以及关联方房产促销中存在物业服务费承诺未兑现等问题，直接影响了业主缴费意愿和应收账款回收。

其二，应收账款回收压力。年报显示，截至2025年底，恒大物业应收贸易账款约为26.51亿元，账龄结构欠佳，其中1年以上的账款占比超过40%。

其三，重大损失追回不确定性。针对2021年高达134亿元存款质押被强制执行事件，公司虽已获得部分生效胜诉判决，但公告坦言“受限于中国恒大及相关责任方现状，集团追回該等损失的金额尚存在重大不确定性”。

潜在控股权变更也是一大问题。公告披露，中国恒大及CEG Holdings的清盘人仍在就出售其所持恒大物业股份与相关投标人磋商。控股股东清盘可能导致公司控股权变更，这可能影响公司经营团队的稳定性。

除了内部问题，行业共性压力同样给恒大物业带来拉扯，如上游房地产市场调整、刚性成本持续上涨、业主需求升级等挑战，同样考验着盈利质量与可持续发展能力。

面对多重困难，恒大物业的策略是从品质、科技与市场化三方面着手。

年报显示，该公司围绕“设施焕新颜、服务标准化、沟通零距离”三大主线，通过“家园焕新”计划、标准化服务体系迭代以及常态化业主沟通机制。同时，持续优化公共收益管理规范，坚持“透明清晰、合规使用”原则，试图重建与业主之间的信任。

科技方面，数字化转型是恒大物业年报中的高频词。据介绍，该公司已构建覆盖物业服务全场景的一体化平台。这些应用已覆盖超90%的管理面积。基于此，公司还成立科技服务公司，将内部系统进行标准化与产品化重塑，对外赋能首年即签约近150家外部物业服务企业。

市场拓展方面，坚持“质量优先于规模”，依托“1+4+N”品牌战略，深耕医院、学校、产业园、轨道交通等高价值细分市场。年内新签项目中，非住宅项目年饱和收入占比约80%，其中轨道交通业态同比增长约248.6%，医院、学校业态同比增长约54.0%。同时对低质低效项目进行审慎调整。

遗留的历史包袱又多又沉，走出一条“去恒大化”路径，或是恒大物业如今能找到的最优解。

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