Perspectivas financieras·Informe anual丨招商蛇口：Enfoque en ciudades clave, logros en el aumento de la escala del sector que no han sido fáciles

¿Cómo puede China Merchants Shekou mejorar su posición en el ranking de la industria contra la corriente?

El 17 de marzo, China Merchants Shekou celebró su reunión de presentación de resultados 2025. Asistieron el presidente de China Merchants Shekou, Zhu Wenjie, el gerente general adjunto y gerente general ejecutivo, Nie Liming, el subgerente general, Wu Bin, el subgerente general, Lü Bin, y también el director financiero de la compañía y secretario del consejo de administración, Yu Ziliang.

Según los estados financieros, en 2025, China Merchants Shekou acumuló 7.161,2 millones de metros cuadrados de ventas con contrato, con una disminución interanual del 23,5%; los ingresos alcanzaron 154.7 mil millones de yuanes, con una reducción interanual de 24.2 mil millones, el margen bruto disminuyó interanualmente en 4.8 mil millones, y el rendimiento de inversiones provenientes de empresas asociadas en participación también se redujo en 2.3 mil millones.

Al respecto, la gerencia indicó que, en términos numéricos, principalmente hubo tres aspectos de impacto: el primero es que, durante los últimos cuatro años, el mercado inmobiliario atravesó ajustes profundos y las ganancias venían en caída, y dicha caída fue una caída simultánea de volumen y precio. China Merchants Shekou, como parte de la industria, naturalmente también presentó fluctuaciones relativamente grandes en su operación; los cambios de estas cifras en 2025 reflejan el impacto generalizado sobre la capacidad de generar utilidades de las empresas, en un contexto de caída de la industria.

En segundo lugar, están las provisiones por deterioro: China Merchants Shekou siempre ha seguido el principio de prudencia; en 2025, la compañía registró pérdidas por deterioro por más de 4 mil millones de yuanes. En tercer lugar, la depreciación: China Merchants Shekou contabiliza la medición de los bienes inmuebles de inversión bajo el principio de costo; en 2025, la depreciación de los bienes inmuebles de inversión y de los activos fijos ascendió a más de 3 mil millones de yuanes. Estos tratamientos contables tienen cierto impacto en la utilidad del estado de resultados de la compañía en el período; a largo plazo, también sirven para consolidar la calidad de los activos de la compañía y preparar el terreno para encarar el futuro con menor carga.

De cara al futuro, por un lado, la compañía seguirá teniendo que soportar proyectos antiguos con baja rentabilidad e incluso pérdidas, que se irán digiriendo y activando gradualmente; esto traerá presión sobre las ganancias futuras. Por otro lado, también hay señales positivas: en los últimos dos o tres años, China Merchants Shekou se ha enfocado en lo esencial, seleccionando lo mejor dentro de lo mejor, e igualmente ha invertido en algunos proyectos de buena calidad; las utilidades también se irán convirtiendo gradualmente.

En cuanto a la estrategia de inversión, China Merchants Shekou continuará manteniendo el enfoque en áreas clave y ciudades clave, con inversión basada en las ventas y una selección minuciosa. Seguirá una estrategia de desarrollo endógeno; para los activos objetivo de inversión, se seleccionará lo mejor dentro de lo mejor. Cada proyecto debe alcanzar el estándar de inversión de “seis buenos”, para asegurar una colocación efectiva de recursos. Las nuevas adquisiciones de suelo se enfocarán aún más en la velocidad de rotación del proyecto y en el reconocimiento de la rentabilidad. Al mismo tiempo, se aprovechará plenamente su sistema de comparación digital de la inversión por licitación desarrollado internamente, que permite conocer tanto al “yo” como al “otro”, y ajustar en cualquier momento las estrategias de desarrollo e inversión según la dinámica del mercado y la empresa. Con base en el mercado y la situación de cobros, se cumplirá con las “tres líneas rojas”, y se equilibrará adecuadamente el tamaño y la rentabilidad.

En 2025, China Merchants Shekou logró un monto de ventas con contrato de 1960.09 mil millones de yuanes, mejorando el tamaño de la industria en una posición hasta ubicarse en el cuarto lugar.

Desde la perspectiva de la gerencia, este logro no fue fácil. China Merchants Shekou, en ciudades como Shanghái, Shenzhen, Chengdú, Xi’an, Changsha, Nankín, Zhengzhou y otras, entró en el top tres de ventas de cobertura total en diez ciudades. Además, en otros 15 ciudades, entró en el top cinco de las 30 ciudades clave a nivel nacional. Dentro de esta estructura de ventas, el año pasado, las ciudades que ocuparon los cinco mayores volúmenes de ventas de la compañía rompieron todas la barrera de los 10 mil millones de yuanes: Shanghái fue la primera en enfrentar esta situación, con ventas de cobertura total que superaron los 50 mil millones de yuanes, y recuperó nuevamente el primer lugar del ranking de mercado en Shanghái. A continuación, estaban Pekín, con 19.3 mil millones de yuanes en ventas de cobertura total, también por primera vez alcanzando el quinto lugar en el mercado de Pekín; el tercer lugar, Hangzhou, con 16.9 mil millones, también es la primera vez que Hangzhou entra en el top cuatro en la historia de desarrollo de la compañía. La competencia en estos mercados es intensa; lograr captar una parte de la cuota de mercado no es fácil. Esto también corrobora, en gran medida, la visión anticipada y la corrección de la estrategia de “enfocarse en ciudades núcleo” que exige la compañía. Son precisamente las ciudades con fundamentos relativamente sólidos y con una resiliencia de mercado relativamente fuerte las que respaldan el desempeño estable de la compañía en el invierno de la industria.

Para 2026, la gerencia indicó que el plan de ventas también se ajustará según el panorama competitivo actual de cada ciudad, el valor vendible disponible (cifra vendible), y la situación de suministros nuevos durante el año, para asegurar que cada promoción de lanzamientos se sincronice relativamente bien con el ritmo de ventas del mercado. “En términos generales, en 2026 se seguirá profundizando en las ciudades núcleo, aprovechando las viviendas y los buenos servicios para ganar clientes; con estrategias precisas para atravesar el ciclo, y en un mercado donde se detenga la caída y se recupere la estabilidad, lograremos superar a nuestros pares.”