Country Garden reestructura su deuda logrando revertir pérdidas y reducir su deuda con intereses en más de 1000 millones de yuanes

证券时报记者 李映泉

El 30 de marzo por la noche, el informe anual 2025 de Country Garden (02007.HK) se dio a conocer oficialmente. Tras atravesar una profunda corrección del sector, en 2025 Country Garden logró ingresos por 1548.9 mil millones de yuanes, y un beneficio neto atribuible a la matriz de 32.6 mil millones de yuanes, convirtiéndose en una de las empresas inmobiliarias privadas que fueron de las primeras en completar una reestructuración sistémica de su deuda y lograr rentabilidad contable.

Según los estados financieros de Country Garden de los últimos cuatro años, 2025 también ha sido el mejor año en su desempeño. En 2022, el beneficio neto del informe anual de Country Garden registró por primera vez pérdidas desde su salida a bolsa; el beneficio neto atribuible a la matriz fue una pérdida de 60.52 mil millones de yuanes. Posteriormente, en 2023 y 2024, las pérdidas fueron de 1784.00 mil millones de yuanes y 328.35 mil millones de yuanes, respectivamente. Esta reversión de pérdidas a ganancias, evidentemente, es un signo de mejora financiera.

Reducción de más de mil millones en pasivos con interés

Al desglosar el informe anual 2025 de Country Garden, “reestructuración de deuda” es, sin duda, la palabra clave más central.

En el anuncio, Country Garden también señaló que la razón central por la que este desempeño pasó de pérdida a ganancia se debe al registro de beneficios no monetarios obtenidos por completar su reestructuración de deuda.

En 2025, Country Garden impulsó con fuerza el trabajo de reestructuración de deuda tanto dentro como fuera de China. En concreto, la propuesta de reestructuración de una deuda de aproximadamente 17.7 mil millones de dólares fuera de China recibió la aprobación del Tribunal Superior de Hong Kong y entró oficialmente en vigor el 30 de diciembre de 2025. Tanto la nueva deuda como los instrumentos de capital ya se han emitido. La reestructuración dentro de China también se ejecutó sin problemas. Se iniciarán, en el orden correspondiente, las opciones de recompra de efectivo, acciones y acreedores generales; actualmente ya se ha iniciado el proceso de recompra de efectivo con un tope de 450 millones de yuanes, y la empresa prevé que se complete en abril de este año.

A diferencia de las extensiones de deuda comunes, la operación central en esta reestructuración de deuda de Country Garden consiste en canjear la deuda existente mediante la emisión de bonos convertibles obligatorios con un monto total máximo de aproximadamente 13 mil millones de dólares y de hasta 15.5 mil millones de acciones capitalizadas; el total de la deuda se reducirá de forma evidente.

A finales de 2025, el total de pasivos de Country Garden fue de 7679 mil millones de yuanes, frente a los 9846 mil millones de yuanes a finales de 2024, una disminución notable de 2167 mil millones de yuanes. Entre ellos, el valor de los pasivos con interés al cierre de 2025 fue de 1480 mil millones de yuanes, frente a los 2535 mil millones de yuanes al cierre de 2024, una caída de 1055 mil millones de yuanes, lo que representa una reducción del 42%.

“Este es una señal muy positiva.” El vicepresidente de la Academia de Investigación Inmobiliaria Shanghai Yiju, Yan Yuejin, dijo: “Según el informe, estos datos están estrechamente relacionados con el efecto contable que genera la reestructuración de deuda. La reestructuración permite que la empresa logre contablemente pasar de pérdidas a ganancias. Esto tiene un efecto positivo en las operaciones del mercado de capitales, la operación diaria y la imagen de la empresa”.

Sin embargo, si se excluye el impacto de las ganancias por la reestructuración, Country Garden aún registró pérdidas en 2025. “Esto se debe principalmente al impacto del sector. El margen bruto del negocio de desarrollo está bajo presión y, además, se realizan nuevas provisiones por deterioro para determinados activos y proyectos de propiedades.” dijo Country Garden.

Country Garden informó que para el inventario (terrenos y proyectos en construcción) correspondiente a los proyectos existentes, el monto total provisionado para todo el año es de aproximadamente 445 mil millones de yuanes. Al mismo tiempo, debido a la superposición de múltiples factores desfavorables, como el entorno macroeconómico, el entorno del sector y la situación financiera negativa de los socios, Country Garden también provisionó pérdidas por deterioro de 105 mil millones de yuanes para activos financieros y garantías financieras.

Entrega de casi 1.15 millones de viviendas en tres años

Garantizar la entrega de viviendas sigue siendo un trabajo importante de Country Garden. En 2025, la empresa completó acumuladamente la entrega de aproximadamente 170 mil viviendas, con una superficie acumulada entregada de aproximadamente 1982 millones de metros cuadrados, que involucra 204 ciudades. Desde 2023 hasta 2025, el volumen acumulado entregado es de cerca de 1.15 millones de viviendas; la entrega ha mantenido continuamente el primer lugar en el ranking del sector.

En los últimos tres años, Country Garden ha concentrado prácticamente todos los recursos en la tarea de “garantizar la entrega de viviendas”. El ritmo de comercialización y venta de sus nuevos proyectos también se vio afectado hasta cierto punto. El informe anual muestra que en 2025 el importe de ventas bajo contratos de participación (equity contract) fue de aproximadamente 330.1 mil millones de yuanes, y el área de ventas de participación fue de aproximadamente 402 millones de metros cuadrados.

Aunque el sector inmobiliario en general enfrenta una presión, Country Garden aún tiene una influencia relativamente alta en su mercado base en Guangdong. Por ejemplo, en el mercado de Shaoguan, según datos de alcance total de 2025, Country Garden ocupó el primer lugar entre las empresas inmobiliarias locales con ingresos por ventas de 2.146 mil millones de yuanes.

Desde 2026, el mercado inmobiliario en general también muestra señales de estabilización y recuperación. Según los datos de CrediHua (CRIC), en el ranking de importes de ventas de los promotores inmobiliarios en China y de la superficie de operación en enero-febrero de 2026, Country Garden aparece en ambos entre el top 10.

El presidente de Country Garden, Cheng Guangyu, dijo que los meses de marzo a abril de este año serán una ventana de observación clave, y pidió que todo el personal deba enmarcarse en los puntos clave de la “Acción Trueno de Primavera” de marzo a abril para planificar y desplegar, y avanzar de forma sistemática con el trabajo de ventas.

El analista senior del Instituto de Investigación China Index Meng Xinzeng considera que, al entrar en 2026, desde el plano de las políticas se ha liberado una señal clara de “estabilizar las expectativas”. Ya a principios de año se aplicaron varias medidas concretas, incluyendo la prórroga de la política de devolución de impuestos por cambio de vivienda, la extensión de préstamos para proyectos de la “lista blanca” y la reducción estructural de tasas de interés, así como el apoyo para la renovación urbana, con el objetivo de impulsar el mercado a través de la coordinación simultánea desde el lado de la demanda y el lado de la financiación, fortaleciendo la confianza del mercado. En general, la política inmobiliaria ha entrado en una nueva etapa con el objetivo de “estabilizar las expectativas y acortar el tiempo de los ajustes”.

Recuperación del negocio de activos ligeros

El reportero de Securities Times observó que, mientras el negocio principal inmobiliario de Country Garden, intensivo en activos, enfrenta presión, su negocio de activos ligeros, representado por la administración por encargo (daiguan daijian) y la gestión comercial, muestra una tendencia clara de recuperación.

En la “era dorada” de la industria inmobiliaria, aunque la rentabilidad de la administración por encargo no era especialmente alta, era un negocio más bien marginal. Hoy en día, este negocio, en cambio, se ha convertido en una fuente importante de “generación de efectivo” para Country Garden.

“Hasta diciembre de 2025, Phoenix Zhituo ha asumido acumuladamente más de 200 proyectos de administración por encargo. La superficie acumulada administrada es de casi 2000 millones de metros cuadrados. Actualmente, hay cerca de 20 proyectos en operación, con un área de desarrollo administrada de cerca de 3 millones de metros cuadrados. El valor de venta en circulación es de aproximadamente 300 mil millones de yuanes, y cubre 20 ciudades a nivel nacional.” explicó el responsable de Phoenix Zhituo.

Además de la administración por encargo, el otro negocio de activos ligeros de Country Garden, el de gestión comercial (商管), también ha logrado avances positivos durante el último año y medio.

Un responsable relacionado con el negocio de gestión comercial de Country Garden señaló que, de 2024 hasta la actualidad, Country Garden ha incrementado 231 mil metros cuadrados de área nueva administrada en su gestión comercial. En ese periodo, la marca de apartamentos de alquiler a largo plazo “Bijia Apartamento” añadió más de 2400 unidades de vivienda, y su escala de gestión se acerca a 30 mil unidades.

“Tomando los apartamentos de alquiler a largo plazo como ejemplo, actualmente prácticamente todos los proyectos individuales se encuentran en estado rentable. Para el futuro, no daremos prioridad al número de proyectos; nos centraremos más en ‘si podemos mantener continuamente bien cada proyecto’ y mejoraremos de manera constante la capacidad de operación sistematizada.” dijo el responsable.

“Segunda innovación empresarial” en marcha

En noviembre de 2025, después de que se cerrara la reestructuración de la deuda, la presidenta del consejo, Yang Huiyan, presentó por primera vez el concepto de “segunda innovación empresarial”. “La aprobación de la reestructuración refleja el reconocimiento de los acreedores sobre el futuro de la empresa, lo que brindará un espacio más amplio para que la empresa restablezca operaciones normales. A continuación está el avance sistemático para pasar de etapa; el cambio de etapa es una transformación, y también es la ‘segunda innovación empresarial’ de Country Garden.” dijo Yang Huiyan.

En marzo de este año, Country Garden celebró una reunión mensual de gestión, y la expresión “cambio de etapa” volvió a mencionarse. Yang Huiyan dijo: “Desde marzo de 2025, hemos salido al exterior. A través del intercambio con empresas del mismo sector y de sectores cruzados, hemos explorado en profundidad nuevos modelos de desarrollo bajo los cambios de la industria. Y, priorizando garantizar la entrega de viviendas, tomando como clave la reestructuración de la deuda y como base asegurar el funcionamiento del cuerpo principal, nos preparamos para el cambio de etapa clave de 2026”.

En 2026, Yang Huiyan lo ha definido como “el año más clave para que Country Garden pase de garantizar la entrega de viviendas a operar de manera normal”. Yang Huiyan dijo directamente: “Solo asegurando la implementación sólida de todas las tareas de 2026 podremos sentar las bases para el desarrollo de alta calidad en los próximos 3—5 años, y lograr un crecimiento secundario de Country Garden”.

Recientemente se rumoreó en el mercado que Country Garden “recupera empleados que habían dejado la empresa a gran escala”. El reportero de Securities Times informó previamente que en el interior de la empresa existe desde hace mucho tiempo el documento “Medidas de gestión para la reincorporación de personal que se desvinculó”, el cual se revisa cada año según la situación de las políticas. La última revisión ocurrió en enero de este año, por lo que no es una política nueva promulgada. Además, según informó el reportero, recientemente Country Garden no ha realizado, por el momento, contrataciones a gran escala ni concentradas en un solo área de negocio; la empresa ha estado principalmente cubriendo vacantes normales de puestos.

Yan Yuejin señaló que esta acción de Country Garden tiene significado de indicador: “Este movimiento es una señal de que, tras un ajuste profundo, el enfoque operativo ha cambiado de manera sustancial. La empresa está aportando gradualmente fuerza para el negocio existente y avanzando paso a paso hacia la fase de reconfiguración de la ‘recuperación operativa’”.

Según el informe anual 2025 de Country Garden, a finales de 2025, el número total de empleados de la empresa era de 14.1 mil personas, lo que supone una disminución de aproximadamente 0.38 mil personas en comparación con las 17.9 mil de mitad de 2025.

Además, según los resultados de ajustes publicados por MSCI, Country Garden fue incorporada oficialmente al MSCI China Small Cap Index y entró en vigor el 27 de febrero; el 20 de marzo, Country Garden fue incluida oficialmente en la serie del índice global de acciones de FTSE Russell, y entró en vigor. Al 21 de marzo, la proporción de Country Garden mantenida por inversores del continente a través de Stock Connect (港股通) ha subido hasta el 17.7%, frente al 15.3% a finales de 2025, lo que representa un aumento de 2.4 puntos porcentuales.