Vanke inicia una gran tormenta anticorrupción

（来源：地产鲸落）

Vanke está atravesando la tormenta anticorrupción más severa y exhaustiva de sus 40 años de existencia. Esta tormenta no es un caso aislado: más bien, durante el periodo de ajuste profundo de Vanke en la industria inmobiliaria, se han expuesto de manera concentrada los problemas sistémicos de gobernanza acumulados en su etapa de expansión acelerada, el modelo de innovaciones financieras agresivas y las redes internas de traspaso de intereses. Desde 2022 hasta marzo de 2026, al menos 13 altos directivos clave han sido investigados, sentenciados o sometidos a medidas coercitivas penales, abarcando todos los niveles de gestión, desde el presidente del grupo y el presidente ejecutivo hasta los gerentes generales de proyectos locales, lo que marca un ajuste histórico: la antigua “alumna destacada” de la industria pasa de ser dominada por gerentes profesionales a una supervisión y control profundo por parte de capital estatal.

1. Centro de la tormenta: mapa de los directivos investigados y casos clave

Esta oleada anticorrupción muestra características de transición desde casos individuales de corrupción personal hacia infracciones financieras sistémicas, y desde la proliferación de casos dispersos en proyectos locales hasta el colapso total de la alta dirección central del grupo.

1. Colapso del nivel más alto del grupo: desmantelamiento del imperio financiero fuera de balance

El corazón de la tormenta apunta directamente al enorme “imperio financiero fuera de balance” de Vanke. El ex presidente del grupo y director ejecutivo, Zhu Jiusheng, es el “ojo de la tormenta” de esta crisis. El 15 de enero de 2025 fue citado por primera vez y llevado por la policía; el 27 de enero renunció a todos sus cargos por “razones de salud”; y el 14 de octubre de ese mismo año se confirmó que se habían adoptado contra él medidas coercitivas penales. El foco de la investigación se concentra en la operación de plataformas financieras fuera de la estructura de Vanke que están bajo su ámbito, principalmente:

• Pengjinsuo (Shenzhen Pengjinsuo Internet Financial Services Co., Ltd.): Zhu Jiusheng había sido su presidente del consejo y su gerente general. Se acusa a esta plataforma de estar presuntamente implicada en autofinanciamiento encubierto y recaudación ilegal de fondos. Su modelo de operación es que Vanke deposita en una compañía financiera de Vanke vinculada, a una tasa anual inferior al 2%, fondos ociosos como los cobros de ventas de proyectos y los impuestos por pagar; luego dicha compañía inyecta esos fondos en Pengjinsuo. Pengjinsuo, a su vez, otorga a empleados de Vanke “préstamos para suscripción con participación” (follow-investment loans) a una tasa del 10% o superior, para proyectos de inversión siguiendo (en forma forzada o semi forzada). Además, también concede préstamos a una tasa anual de 18%-24% a los proveedores de Vanke y a las unidades de construcción. Finalmente, estos fondos regresan a proyectos de Vanke mediante canales complejos, formando un circuito cerrado: “fondos de Vanke - Pengjinsuo - empleados/partes colaboradoras - proyecto de Vanke”. En julio de 2024, los productos de gestión patrimonial de Pengjinsuo presentaron atrasos a gran escala, se rompió la cadena de fondos y los montos impagos involucrados eran de aproximadamente 800 millones de yuanes.

• Bosang Asset Management Co., Ltd.: como una plataforma importante de inversión y financiación fuera de balance de Vanke, en el mercado se le conoce como “Vanke en sombra”. Esta plataforma fue fundada por antiguos empleados de Vanke y mantiene una relación estrecha con el centro de empresas del Grupo Vanke. Bosang Asset Mgmt realiza financiación fuera de balance estableciendo sociedades comanditarias limitadas e introduciendo fondos de instituciones financieras como China Merchants Fund, Ping An Fund y Everbright Trust, con el fin de apalancar “pequeñas participaciones” para impulsar “gran capital”, realizando inversiones específicas en proyectos inmobiliarios de Vanke. Su director ejecutivo y gerente general, He Zhuo, desde principios de 2025 también se encuentra bajo control de las autoridades encargadas del caso, estrechamente vinculado al caso de Zhu Jiusheng.

2. Caída del “jefe de extinción de incendios”: breve mando del presidente del sistema de Shenzhen Metro

En enero de 2025, en medio de la grave crisis de Vanke, Xin Jie, designado por el accionista mayoritario Shenzhen Metro Group para asumir temporalmente el cargo, reemplazó a Yu Liang como presidente. Sin embargo, este presidente, considerado un “jefe de extinción de incendios”, solo permaneció en el mando durante 9 meses. El 18 de septiembre de 2025, mientras asistía a una reunión en Shenzhen, fue llevado para investigación; y el 12 de octubre renunció a todos sus cargos por “razones personales”. Los análisis del mercado sostienen que sus problemas podrían remontarse a su operación de proyectos y uso de fondos durante su etapa de trabajo en el grupo de Shenzhen Metro, y no a una fuente directa en el negocio de Vanke. Su investigación marca también una limpieza profunda por parte del accionista mayoritario de los problemas históricos de Vanke tras la toma de control total, y refleja además la reconfiguración de la estructura original de poder después de la intervención profunda del capital estatal.

3. Casos de corrupción en proyectos locales: de Sichuan a Shandong

La corrupción en proyectos locales es otra línea principal. El caso de Cheng Lindong (ex presidente de Sichuan Vanke Meizhou Real Estate) es un caso típico que ya ha sido sentenciado. Él, en connivencia con el ex subdirector del distrito Dongpo del gobierno de Meishan, Yu Peng, y el gerente de proyecto, Zhang, aprovechó el derecho de extracción de arena y grava del proyecto Vanke Chongli New City (Vanke Meizhou Cultural Village) para sobornar al contratista por un total de 18 millones de yuanes; de ese monto, Cheng recibió personalmente 11 millones de yuanes. En abril de 2024, Cheng Lindong fue sentenciado a once años de prisión por el delito de cohecho y se le impuso una multa de 1 millón de yuanes. Este caso provocó directamente la suspensión del trabajo y el deterioro del proyecto de los terrenos involucrados; la fecha de entrega prevista para diciembre de 2024 se pospuso hasta 2027.

Además, el ex gerente general de Vanke en Jinan, Xiao Jin, fue llevado por la policía de Shandong para investigación en abril de 2024 (según la calificación oficial de Vanke, “un caso personal”); el ex gerente general de actualización urbana de la región sur de Vanke, Li Shengyang, fue llevado por la policía de Foshan en mayo de 2023 para prestar asistencia en la investigación, relacionado con casos antiguos de más de diez años durante su etapa de trabajo en Vanke Foshan.

4. La fermentación continua de 2026: ni siquiera los directivos que se retiraron logran librarse

En marzo de 2026, la tormenta aún continúa, mostrando la determinación de “investigar hacia atrás” y “asumir responsabilidades” sin importar el tiempo ni si estaban o no en funciones.

• Wu Zhongyou (ex gerente general de Vanke Guiyang) fue llevado para investigación en marzo de 2026. El foco de la investigación se concentra en problemas durante el periodo en que Vanke Guiyang colaboró con varias grandes empresas estatales locales hace más de diez años, que podrían implicar la transmisión de beneficios en eslabones como la obtención de tierras y la adjudicación de contratos de ingeniería.

• Wang Runchuan (ex secretario del presidente de Vanke, ex gerente general de Vanke en Yunnan) fue llevado para investigación en el mismo periodo. Durante mucho tiempo fue secretario de Yu Liang; después, dirigió Vanke en Yunnan, aumentando las ventas de alrededor de 2 mil millones de yuanes a casi 20 mil millones de yuanes. En abril de 2024 se marchó por “ir a Hong Kong y al continente profundo para ampliar estudios”, pero finalmente no pudo escapar de la investigación.

• zy (gerente general del proyecto Shenzhen Vanke Zhenshanfu): se afirma que en marzo de 2026 fue llevado por la policía de investigación criminal, relacionado con una serie de problemas de operaciones financieras de Bosang Asset Mgmt de aquel entonces.

• El gerente de recursos humanos de la región del noroeste, Li (persona), alrededor de agosto de 2025, fue investigado por el departamento de auditoría del grupo Vanke por presuntamente usar el poder de aprobación de la evaluación del desempeño y las promociones de categoría para cometer corrupción.

• Un ex responsable del departamento de apoyo a negocios de la empresa regional Beijing de Vanke (Wanwu Cloud / Wanwu Lianghang) por parte de Vanke Yiyang fue denunciado por presuntas violaciones disciplinarias y legales como apropiación indebida de funciones, etc. El 7 de enero de 2026, dentro del grupo Vanke se recibió una carta de denuncia anónima; el destinatario eran menos de 400 directivos del grupo Vanke en todas las regiones de negocios de cada ciudad. El remitente se hacía pasar por varios empleados que decían conocer los hechos. Según informantes, actualmente, en la investigación iniciada, el sistema de Shenzhen Metro está investigando hacia atrás.

5. Salida y cooperación de los fundadores clave

La trayectoria del fundador Yu Liang es aún más compleja. El 27 de enero de 2025 renunció a su cargo como presidente del consejo de administración y pasó a ser vicepresidente ejecutivo. En octubre de 2025, cooperó con los departamentos pertinentes en una investigación de aproximadamente una semana, después de lo cual volvió a su puesto de trabajo. Finalmente, el 8 de enero de 2026, al alcanzar la edad legal de jubilación, renunció a todos sus cargos, como director y vicepresidente ejecutivo. En marzo de 2026, Yu Liang dejó el cargo como representante legal de Vanke; Huang Liping del sistema de Shenzhen Metro lo reemplazó, marcando el fin formal de la “era de Yu Liang”. Se rumoreó en el mercado que estaba desaparecido, pero Vanke lo desmintió oficialmente. Un análisis sostiene que su “jubilación técnica” en realidad fue para cooperar con la investigación, con el fin de estabilizar la credibilidad de la empresa y avanzar el proceso de prórroga de la deuda.

2. Crisis sistémica: financiación fuera de balance, deformación del follow-investment y pérdida de control de la gobernanza

La explosión concentrada de problemas en directivos está arraigada en el complejo y oculto sistema de operación que Vanke construyó durante el auge de la industria; en el periodo de descenso, este sistema finalmente explotó por completo.

1. Operación y riesgos del sistema de “banca en sombra”

Con Pengjinsuo y Bosang Asset Mgmt como núcleo, Vanke construyó una enorme red de financiación fuera de balance. Su propósito tiene dos vertientes: en primer lugar, romper las limitaciones de supervisión sobre el ratio de endeudamiento de las empresas cotizadas, transfundiendo “sangre” para la expansión de proyectos sin aumentar las deudas en el balance; en segundo lugar, realizar transferencia de intereses mediante el diferencial de tasas de interés altas (absorber fondos de la empresa con tasas bajas y prestar con tasas altas a empleados y partes colaboradoras). Este ciclo recorta por capas las utilidades de la empresa cotizada, y finalmente fluye hacia plataformas externas controladas por la alta dirección, formando un “reino” independiente de fondos, separado de la supervisión de la empresa cotizada y controlado realmente por la alta dirección.

2. “Operación con pequeña participación” y distorsión del sistema de follow-investment

El modelo de “operar con poca participación” del que Vanke se sentía orgullosa (solo aportar 5%-10% pero dominar la operación del proyecto) se transformó con el tiempo. Cuando el proyecto generaba ganancias, mediante empresas vinculadas (como las sociedades comanditarias creadas por Bosang Asset Mgmt) se apropiaba de 30%-40% e incluso más de la distribución de beneficios; mientras que las contrapartes que asumían la mayor parte del riesgo de capital solo recibían beneficios pequeños. En esencia, esto constituye una compresión de los intereses de las partes colaboradoras y una transferencia de utilidades de la empresa cotizada.

La intención original era vincular los intereses de los empleados con los de la empresa mediante el sistema de follow-investment; sin embargo, evolucionó hasta convertirse en una herramienta para el arbitraje de altos directivos y la transferencia de riesgos. Los altos directivos recaudaban fondos a través de préstamos con tasas bajas (por ejemplo, desde Pengjinsuo) para invertir en la empresa de follow-investment y luego invertir en proyectos para obtener altos retornos. Cuando el proyecto enfrentaba riesgos, los altos directivos podían, aprovechando su ventaja de información, retirarse primero, trasladando las pérdidas a los empleados y a las partes colaboradoras comunes. En la fase de descenso del sector, muchos empleados de follow-investment se quedaron sin recuperar ni el capital.

3. Garganta financiera y toma de control del capital estatal: crisis de supervivencia detrás de la tormenta

Otro trasfondo de la tormenta anticorrupción es la crisis sin precedentes de Vanke en finanzas y supervivencia.

1. Pérdidas récord y enorme presión de deuda

Al 3er trimestre de 2025, la situación financiera de Vanke ya era extremadamente grave:

• Pérdidas continuas: pérdidas de 49.478 mil millones de yuanes en 2024 (la primera pérdida anual en 31 años desde su cotización), y pérdidas previstas de 82 mil millones de yuanes en 2025; acumulando pérdidas de más de 131.4 mil millones de yuanes en dos años.

• Deuda asfixiante: el total de pasivos con intereses ascendía a 362.9 mil millones de yuanes; las deudas con vencimiento dentro de un año eran de 155.4 mil millones de yuanes, mientras que el efectivo y equivalentes de caja eran solo de 65.7 mil millones de yuanes. La razón de corto plazo de caja a deuda a corto plazo se redujo a 0.43 (muy por debajo del umbral de seguridad de 1.0), y el faltante de fondos superaba los 90 mil millones de yuanes.

• Ventas débiles: en los tres primeros trimestres de 2025, los ingresos fueron solo 161.39 mil millones de yuanes, con una caída grande año contra año. El margen bruto del negocio de desarrollo inmobiliario se redujo a 2.0%, casi sin beneficios.

2. Intervención profunda del capital estatal y reconfiguración de la gobernanza

Ante la crisis, el accionista mayoritario Shenzhen Metro Group, que antes invertía como inversor financiero, pasó a ser un controlador estratégico, iniciando una toma de control integral:

• Reemplazo masivo del personal: en enero de 2025, Xin Jie reemplazó a Yu Liang como presidente; en octubre, después de que Xin Jie fuera investigado, Huang Liping del sistema de Shenzhen Metro lo reemplazó; en enero de 2026, Yu Liang se jubiló; en marzo, Huang Liping asumió el cargo de representante legal de Vanke al reemplazar a Yu Liang. Más de 15 personas del sistema de capital estatal entraron en puestos centrales de Vanke.

• Revolución de la estructura organizativa: en septiembre de 2025, Vanke inició el “mayor ajuste” de la estructura organizativa en 40 años. Se revocó la estructura tripartita “grupo - región - ciudad”, que llevaba casi 20 años operando, y se pasó a una gestión plana de dos niveles “sede - empresas de ciudad”, con centralización del poder en la sede y debilitamiento de la autoridad de los “señores regionales” de antaño.

• Equipos de auditoría en sede y financiación continua: Shenzhen Metro Group envió grupos de trabajo para hacerse cargo integralmente de la operación y realizar una liquidación completa de los problemas históricos. Al mismo tiempo, Shenzhen Metro ya había proporcionado a Vanke préstamos de accionista por más de 30 mil millones de yuanes, para aliviar su presión de pago de deuda.

4. Símbolo de la industria: el fin de una vieja era

La tormenta anticorrupción de Vanke dista mucho de ser solo una rectificación interna de una empresa. Simboliza el final definitivo de la época en la que la industria inmobiliaria china se lanzó descontroladamente con alto apalancamiento, alta rotación y complejas operaciones financieras. Evergrande, Country Garden y Vanke, tres grandes promotores con estilos diferentes, terminaron enfrentando problemas similares: Evergrande cayó por el alto apalancamiento y la diversificación agresiva; Country Garden quedó atrapada en la rotación extremadamente alta; y Vanke, que aparentemente tenía las finanzas más estables, terminó cayendo en el cumplimiento fuera de balance y en plataformas financieras en sombra. La explosión sistémica de problemas de corrupción, combinada con el descenso de la industria y el fallo del modelo, obliga a las empresas y a los accionistas mayoritarios a tener que “curarse a nivel de raíz” eliminando lo enfermo, liquidando de fondo las malas prácticas históricas.

Como señalan personas del sector: “El presente de Vanke es el mañana del sector inmobiliario de China. Se cierra una era que depende del apalancamiento y del ciclo; comienza una era que vuelve a la vida residencial, al cumplimiento y al sentido común.” Esta tormenta aún en curso no solo es el punto de partida de Vanke para despedirse del pasado y renacer con dificultad; también es un prólogo cruel para que toda la industria busque un nuevo nacimiento en medio de sus dolores.

Enorme volumen de información y análisis preciso, todo en la app de Sina Finance