Después de la era de Hou Zuo Hui, Peng Yongdong en realidad ha hecho un buen trabajo

¿Preguntar a la IA · Cómo ha guiado Peng Yongdong a Shell para abrirse paso contra la corriente en el invierno del sector?

La semana pasada, Shell divulgó su informe financiero del cuarto trimestre. Los ingresos operativos alcanzaron 22.200 millones de yuanes, con una caída interanual pronunciada del 29% en un solo trimestre. En todo el año, los ingresos llegaron a 94.600 millones de yuanes, un ligero aumento del 1,2% frente a los 93.500 millones de 2024. Sin embargo, en el cuarto trimestre, el beneficio neto ajustado apenas registró 5.170 millones de yuanes, una caída interanual del 61,5%. El margen de beneficio neto ajustado fue solo del 2,3%. El informe en una sola imagen se muestra a continuación:

Si hay una empresa que pueda convertirse en un “termómetro” para observar la volatilidad del ciclo inmobiliario en China, esa no es otra que Shell. Su enorme red de tiendas, decenas de miles de agentes activos y datos de extremo a extremo que abarcan las transacciones de vivienda de segunda mano y nueva hacen de ella el reflejo más fiel de la relación entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario chino, de las expectativas de precios y de la situación de liquidez.

El negocio general de Shell se divide en tres grandes direcciones: la dirección uno es el negocio de vivienda existente (segunda mano) y viviendas nuevas centrado en las transacciones de inmuebles; la dirección dos es el negocio de renovación y mobiliario para el hogar con un recorrido más largo; y la dirección tres es el negocio de alquiler de viviendas. Entre ellas, la compra y venta de viviendas nuevas y de vivienda existente siguen siendo actualmente las principales fuentes de beneficio de Shell; la renovación y el mobiliario para el hogar es la segunda curva de crecimiento de Shell; el mercado de alquiler tiene un tamaño grande, pero aporta menos beneficios. Al revisar el informe del cuarto trimestre y de todo 2025, nuestra opinión central es:

· En el ciclo de descenso del mercado inmobiliario, la arena se mezcla con la grava y Shell tampoco puede escapar; en el cuarto trimestre el desempeño por el lado de los ingresos fue débil y, salvo el negocio de alquiler, los demás negocios registraron caídas evidentes.

· La dirección quiere impulsar la estandarización del negocio de renovación y mobiliario, reducir los costos financieros, por lo que como ese negocio de renovación sirve para compensar el riesgo frente a la larga cadena del negocio de compraventa de viviendas, también fue la primera vez que aparece un crecimiento interanual negativo.

· El negocio de alquiler sigue ajustando el criterio contable, lo que provoca una caída de ingresos pero un crecimiento de beneficios; en esencia, Shell está comprometida en mantener el nivel de margen bruto del 20%.

· Aunque las comisiones se ven afectadas por el tamaño del mercado de ingresos y aumentan, la reducción global de gastos fue bastante grande y el control de gastos se puede considerar aún excelente.

· En términos de líneas de negocio, Peng Yongdong en realidad lo está haciendo bien en el ciclo inverso: mediante la expansión del modelo de加盟 (franquicias) aseguró la posición en la industria, mantuvo el grupo de usuarios y Shell se está volviendo cada vez más “ligera”.

El análisis detallado del informe financiero es el siguiente.

01 Beta sectorial a la baja; Shell no puede aislarse

Mirando solo el desempeño de ingresos de Shell en el cuarto trimestre, se puede decir que es bastante desalentador. En comparación con el punto alto relativo de 2024, en el cuarto trimestre de 2025 los ingresos totales fueron únicamente de 22.190 millones de yuanes. Dentro de eso, los ingresos del negocio de vivienda existente tuvieron una caída intertrimestral de hasta el 39%; el negocio de viviendas nuevas, aún más, registró una caída intertrimestral de 44%.

En comparación con las bajas expectativas del negocio de viviendas nuevas (en los últimos años la caída de la inversión en desarrollo inmobiliario de China ha sido bastante evidente), el negocio de vivienda existente siempre ha sido el “lastre” de Shell relativamente estable, con una volatilidad menor que la del negocio de viviendas nuevas. Sin embargo, en el cuarto trimestre de 2025, el negocio de vivienda existente de Shell generó la mayor caída interanual de un solo trimestre desde 2023.

Por supuesto, hay una razón evidente adicional: el Q4 de 2024 fue justo el periodo de liberación intensiva de estímulos de políticas; el sentimiento del mercado estaba alto. Por lo tanto, en el Q4 de 2025 la base de comparación interanual era relativamente alta, y así el desempeño por el lado de los ingresos se ve especialmente desfavorable.

Aunque a principios de este año las políticas inmobiliarias en varias localidades se han relajado relativamente, si se observa la tasa de crecimiento del desarrollo inmobiliario publicada por la Oficina Nacional de Estadísticas, las expectativas futuras del negocio de transacciones inmobiliarias de Shell tampoco son optimistas. La tasa de crecimiento de la inversión inmobiliaria en todo 2024 fue de -10,6%. En la segunda mitad de 2025 hasta el final del año, con la inversión sobre una base baja, la tasa de inversión ha seguido marcando mínimos históricos.

Para Shell, la verdad objetiva de la beta sectorial a la baja no admite discusión; a corto plazo, salir adelante y atravesar el ciclo no es tarea fácil.

02 Alta correlación con la segunda curva; el negocio de hogar y renovación reduce el ritmo de forma proactiva

El negocio de renovación y mobiliario para el hogar, en el que Shell ha puesto grandes expectativas, tampoco se ha desempeñado demasiado bien. En el cuarto trimestre, el negocio de renovación y mobiliario para el hogar registró ingresos de 5.411 millones de yuanes, con una tasa de crecimiento interanual del -12% en un solo trimestre. Esta es la primera vez que el negocio de renovación y mobiliario para el hogar presenta un crecimiento negativo en un solo trimestre desde que se consolidó la estrategia de “un solo cuerpo y tres alas” de Shell.

Bajo un gran desastre, ¿dónde habría huevos completos? Aunque Shell depositó desde hace tiempo la esperanza de poder contrarrestar el riesgo del ciclo inmobiliario mediante una cadena de servicios larga, ahora parece que mejorar el mercado de vivienda no es suficiente para salir de una tendencia de “mercado independiente” cuando el ciclo inmobiliario está a la baja.

La caída del margen de beneficios del negocio de renovación y mobiliario también fue relativamente evidente. Entre las cuatro áreas de negocio, si las otras tres presentaban problemas en el volumen de ingresos, entonces el negocio de renovación y mobiliario puede describirse como “revuelo de arena y grava”; el margen de beneficios cayó al 29%, el nivel más bajo desde 24, y las rebajas de precios tampoco lograron aumentar el volumen.

En la reunión de resultados, la dirección también explicó con énfasis el desempeño del negocio de renovación y mobiliario. En 25 hubo varios competidores del sector que explotaron (incumplieron), por lo que Shell redujo de forma proactiva la velocidad de desarrollo del negocio de renovación y mobiliario. Planea bajar costos mediante compras centralizadas + optimización de la mano de obra + estandarización y replicación. Se espera que en los próximos 2-3 años el crecimiento no sea muy rápido.

03 El mercado de alquiler es relativamente estable; Shell ajusta su modelo de rentabilidad

En el cuarto trimestre, el negocio de alquiler de viviendas de Shell registró ingresos de 5.411 millones de yuanes, un 18% interanual. Aunque la tasa de crecimiento también se desaceleró, sigue siendo el único negocio entre los cuatro que registró crecimiento positivo.

Una de las razones principales por las que el crecimiento de ingresos del negocio de alquiler de Shell se desaceleró en el cuarto trimestre es el ajuste del criterio contable: el reconocimiento de ingresos se cambia al método de importe neto (neto). Según reveló la dirección, en el marco del método de importe neto en el negocio de alquiler省心 (alquiler “sin preocupaciones”), la proporción del reconocimiento de ingresos supera el 30%.

El método de importe neto ya no contabiliza los ingresos como parte del ingreso operativo sobre la base del alquiler, sino que solo contabiliza los honorarios por servicios (es decir, las comisiones tradicionales de intermediación). Esto afectará los ingresos de Shell, pero al mismo tiempo impulsará el aumento del margen de beneficios. En el cuarto trimestre, el margen de beneficios del negocio de alquiler de Shell, en general, alcanzó el 10,4%, superando a sus pares.

Aunque actualmente el negocio de alquiler aporta beneficios limitados a la rentabilidad total de Shell, en comparación con el negocio de renovación y mobiliario, el negocio de alquiler en realidad puede complementar en cierta medida al negocio de venta de viviendas. Después de todo, mientras exista demanda de vivienda, la compraventa y el alquiler necesariamente generarán intersecciones en los negocios.

04 El aumento de la tasa de comisiones es evidente; pero el control de gastos en general sigue siendo bastante bueno

En el cuarto trimestre, los gastos de venta, los gastos administrativos y los gastos de I+D de Shell fueron 1.930 millones de yuanes, 2.250 millones de yuanes y 720 millones de yuanes, respectivamente. Las tasas fueron del 8,7%, 10,2% y 3,2%, respectivamente.

Si se observa la tendencia de las tasas, debido a la caída significativa de los ingresos, las tasas de los tres tipos de gastos aumentaron de forma notable. En comparación con el trimestre anterior (QoQ), la tasa de gastos de ventas aumentó 120 bp, la tasa de gastos administrativos aumentó 210 bp y la tasa de I+D aumentó 40 bp.

Pero desde el valor absoluto, en el cuarto trimestre los gastos de venta disminuyeron 18% interanual, los gastos administrativos disminuyeron 24% interanual y los gastos de I+D disminuyeron 3% interanual. La disminución de los gastos de ventas y administrativos fue bastante clara. Y según datos operativos, aunque la cantidad de agentes activos no difiere mucho del cuarto trimestre del año anterior, el número de tiendas activas aceleró de manera evidente.

Poder mantener el tamaño operativo de manera que el número no se reduzca de forma significativa, optimizar la estructura interna de personal, ajustar aproximadamente 1.300 millones de yuanes de gastos y, finalmente, lograr que la utilidad ajustada volviera a terreno positivo, en realidad refleja que el desempeño del control de gastos fue muy bueno.

05 Auge de las tiendas en加盟; Shell busca la eficiencia extrema

Al analizar en detalle una serie de acciones de Shell en el cuarto trimestre y durante todo el año, se descubre una línea clara: en el ciclo de baja del sector, Shell puso la “eficiencia” en primer lugar.

El ejemplo más típico es la aceleración de la expansión del modelo de activos ligeros. Actualmente, los ingresos de las tiendas en加盟 de Shell son más altos que los de las tiendas operadas directamente. Y la mayoría de las tiendas en加盟, en esencia, siguen siendo incubadas internamente por Shell. Tomemos como ejemplo a 乐远 (Le Yuan), que hoy es el que expande más rápido: en menos de 3 años expandió alrededor de 5.800 tiendas, cubriendo en lo básico el mercado de nivel inferior (suburbios/zonas menos desarrolladas). Tiene alta flexibilidad y bajo costo; al mismo tiempo, al conectarse a la red ACN se garantiza el estándar de servicio y la cobertura, manteniendo el número de tiendas de Shell.

Esta estrategia no solo preserva la cuota de mercado, sino que también alivia la presión sobre los estados financieros de la empresa que cotiza en bolsa: las tiendas aumentan, pero la estructura de activos se vuelve más ligera.

Además, las tiendas en加盟 no se limitan a las exigencias rígidas de comisiones del 2% de Lianjia; la flexibilidad del mercado es mayor, y también puede aliviar la ansiedad de un monopolio dominado por una sola empresa. En particular, con la caída significativa del GTV del mercado de vivienda existente, las tiendas en加盟 pueden ajustar el take rate para garantizar la tasa global de margen de ganancias, además de mantener un equipo de agentes relativamente escalable: todo gana.

El ajuste del criterio contable en el negocio de alquiler es otra decisión infraestimada. El negocio 省心租 (alquiler “sin preocupaciones”), al pasar del método de importe bruto al método de importe neto, significa que Shell sacrifica de forma proactiva el crecimiento de ingresos “en libros” (sobre el papel). Bajo el escrutinio del mercado de capitales, el beneficio explica más que el ingreso: en este momento, Shell está enfocada en trazar planes apuntando a la línea de 20% de beneficios para garantizar su colchón de seguridad a nivel de capital.

Una serie de acciones, incluyendo la recompra de acciones, esencialmente están respondiendo a la misma pregunta: cuando no se ve el final del ciclo en la parte baja, cómo sobrevivir con el costo más mínimo y además vivir más tiempo que los competidores. A partir del resultado de volver a beneficios después del ajuste en el cuarto trimestre, se puede decir que Shell obtiene una puntuación alta en la pregunta de “eficiencia” durante el ciclo inverso.

06 Bajo la prueba del ciclo, en realidad Peng Yongdong lo hace bastante bien

Mirando hacia atrás desde el punto de 2026, las respuestas entregadas por Peng Yongdong durante estos años posteriores a la salida de 左晖 no son malas.

Debido a que el sector está atravesando una caída de beta, los ingresos y las ganancias de Shell enfrentan presión de manera inevitable; esa es una realidad que ninguna empresa de servicios inmobiliarios puede evitar. Pero bajo este gran supuesto, Shell logró tres cosas: estabilizar el negocio base, proteger el flujo de caja y mantener el ritmo de expansión. El margen de beneficio bruto general del grupo se mantuvo por encima del 20%. Los días de rotación de cuentas por cobrar del negocio de viviendas nuevas se controlaron en torno a 40 días. En el entorno actual, aun mirando cada indicador por separado, no es fácil lograrlo.

Incluso la remuneración criticada como “de altos montos” se debe principalmente a razones históricas de capital. En 2022, cuando “Shell” cotizó en Hong Kong, debido a que Peng Yongdong solo mantenía a través de acciones ordinarias originales (original shares) un 3,6% de beneficios económicos, por debajo del requisito obligatorio de la estructura “misma clase de acciones, diferentes derechos” según el cual los beneficiarios deben poseer ≥10%, la empresa le otorgó de forma dirigida 71.824 millones de acciones A restringidas (7182.4万股), que se liberan de manera lineal en 5 años. Según las normas contables, la remuneración debe registrarse cada año como un costo de remuneración mediante el “método de amortización lineal”.

Además, tras la aceleración de las recompras, Peng Yongdong y 単一刚二 (Dan Yi Gang Er) ya han donado en el último año en total aproximadamente 840 millones de yuanes, y no hay mucho que criticar.

La contracción de la industria, a corto plazo, es una desventaja; a largo plazo, quizá no lo sea. Para las empresas líderes, el descenso del ciclo es precisamente una oportunidad para limpiar el mercado. Los jugadores pequeños se ven forzados a salir; los recursos se concentran en los líderes y la cuota de mercado de Shell, en cambio, aumenta. En el cuarto trimestre, el MAU se mantuvo estable por encima de 43 millones; la red de tiendas se ha vuelto aún más densa. Una vez que el ciclo se estabilice, estas acumulaciones se convertirán en un mayor poder de negociación y en una recuperación más rápida.

En ese momento y en la actualidad, después de la transformación hacia activos ligeros centrada en eficiencia, Shell se parece más a una empresa de internet ligera que antes, y no ha desordenado el rumbo en medio del invierno.

En la era posterior a 左晖, Peng Yongdong en realidad lo hizo bastante bien.