La tarifa de mantenimiento de 0.5 yuan/m2 lleva a la comunidad a un "ciclo de demandas"

El artículo se originó en: Peninsula Morning News

La tasa de mantenimiento de 0.5 yuanes/m2 hace que la comunidad caiga en “demandas en bucle”

Tras la mediación coordinada y diversa, la rectificación del servicio de la propiedad; la tasa de pago voluntario aumentó del 60% al 90%

Vivir en paz y prosperar es el deseo más sencillo del pueblo. Los servicios de administración de la propiedad están relacionados con la sensación de felicidad y ganancia de la gente. Justo después de las vacaciones del Festival de Primavera de este año, una empresa de administración de propiedades en Dalian demandó ante el tribunal del distrito de la zona de alta tecnología a 31 propietarios para recuperar pagos atrasados por costos de propiedad. Los propietarios, inmediatamente, presentaron una contrademanda, exigiendo una rectificación del servicio. En los últimos años, los conflictos en los servicios de propiedad han ido en aumento; en algunas comunidades, las contradicciones entre los propietarios y las empresas de administración se han intensificado, convirtiéndose en el “principal dolor de cabeza” de la gobernanza a nivel de base. En julio de 2025, el Tribunal Popular del Parque de Industria de Alta Tecnología de Dalian, junto con la Asociación de Administración de Propiedades de Dalian y la Oficina de Vivienda y Construcción de la zona de alta tecnología, firmaron conjuntamente el “Acuerdo de Cooperación para la Resolución Integrada de Conflictos por Servicios de Propiedad”, explorando una nueva ruta de gobernanza del origen de las disputas con participación plural y coordinación. Precisamente la coordinación plural permitió que este conflicto por servicios de propiedad saliera del atolladero de “demandas en bucle”, logrando la transición de “litigar ante el tribunal” a “gobernanza compartida para vivir en paz”.

Atolladero: se entrelazan las dificultades para cobrar y la mala calidad del servicio; la comunidad entra en un dilema de “doble pérdida”

Una comunidad en la zona de alta tecnología de Dalian se construyó en 2000 y cuenta con casi 1600 propietarios. Entre ellos, los propietarios de edad avanzada representan más de la mitad; además, hay cierta cantidad de inquilinos. Desde mayo de 2019, una empresa de administración de propiedades se instaló para brindar servicios. La tarifa del mantenimiento era de 0.5 yuanes por metro cuadrado; la tasa real de cobro fue del 60% y algunos propietarios han estado adeudando pagos durante mucho tiempo desde 2020.

La empresa de administración de propiedades se quejó de la falta de fondos y afirmó directamente que “ni siquiera es posible pagar los salarios del personal, y menos aún mejorar la calidad del servicio”; mientras que los propietarios se quejaban de que “el servicio no va a la par y pasan todo el día solo mirando el cobro”. Justo después de las vacaciones del Festival de Primavera de 2026, la empresa de administración de propiedades demandó ante el tribunal de la zona de alta tecnología a 31 propietarios para recuperar los pagos atrasados; los propietarios, de inmediato, presentaron una contrademanda exigiendo una rectificación del servicio. Ambas partes cayeron en un círculo vicioso de “mala calidad del servicio—dificultad para cobrar—peor servicio”.

Intervención: la justicia tiene calidez; identificar el nudo con un “levantamiento integral”

Después de admitir el caso, el Tribunal de la zona de alta tecnología no se limitó a tramitar el asunto, sino que activó rápidamente el mecanismo de resolución integrada de conflictos de propiedad. Jueces y mediadores de la Comisión Popular de Mediación de Conflictos de Propiedad de Dalian realizaron mediación preliminar conjuntamente. De acuerdo con la característica de que en la comunidad hay muchos propietarios de edad avanzada, se adoptó el método de “levantamiento integral”: escuchar con paciencia las demandas de cada propietario, registrar detalladamente sus opiniones y resumir tres problemas comunes principales: el estado de higiene en las áreas de escaleras y pasillos es preocupante; la acumulación de objetos afecta el tránsito y la seguridad contra incendios; la gestión del estacionamiento es caótica, con vehículos de forasteros ocupando plazas y bloqueando las rutas de incendio; el estado higiénico de las zonas públicas exteriores es deficiente y las heces de mascotas afectan la experiencia de vivir.

Durante la escucha y la comunicación, el juez y el mediador fueron ganando gradualmente la confianza de los propietarios, sentando una base sólida para la resolución posterior de las disputas.

Romper el bloqueo: la autorregulación de la industria y la supervisión administrativa coordinadas; impulsar la rectificación para que se vea y se logre efectivamente

Tras encontrar el nudo del problema, la Asociación de Administración de Propiedades de Dalian y la Oficina de Vivienda y Construcción del distrito intervinieron a tiempo. A partir de dos dimensiones—la autorregulación de la industria y la supervisión administrativa—, se esforzaron simultáneamente para guiar a la empresa de administración de propiedades a reconocer las deficiencias del servicio y responder activamente a las demandas razonables de los propietarios. Bajo la supervisión, coordinación y sugerencias de varias partes, la empresa de administración de propiedades avanzó rápidamente con la rectificación: en conjunto con la comunidad, se realizó una limpieza integral de las áreas públicas y las escaleras y pasillos; se estableció un mecanismo de limpieza periódica a largo plazo; se instalaron y pusieron en funcionamiento sistemas de reconocimiento automático de vehículos, controlando estrictamente los vehículos de forasteros y aliviando efectivamente el problema del estacionamiento difícil para los propietarios; se colocaron carteles de aviso para la tenencia civilizada de perros, se añadieron contenedores de basura en exteriores y se orientó a los propietarios a mantener conscientemente el entorno público.

Después de un mes de rectificación concentrada, el nivel general del servicio de la propiedad en la comunidad mejoró de forma notable. Con la tarifa de 0.5 yuanes por metro cuadrado, se brindó una calidad de servicio que superó las expectativas. La actitud de los propietarios cambió de manera evidente. A la fecha, de 31 casos de disputa, 19 se han resuelto mediante mediación con éxito, con una tasa de éxito de mediación del 61%, y las disputas restantes también se están resolviendo de manera ordenada. La tasa de pago voluntario de la tarifa de la propiedad en la comunidad aumentó de forma significativa del 60% al 90%. La “confrontación” de antes está pasando a convertirse en “mutua confianza”.

Nuevo rumbo: el impulso de la institucionalización para la gobernanza plural; dibujar el “círculo de corazón compartido” en la gobernanza a nivel de base

Los intereses del pueblo no son asuntos pequeños; la propiedad de la comunidad concierne a miles de familias. Desde “litigar ante el tribunal” hasta “gobernanza compartida para vivir en paz”, se pone a prueba la responsabilidad judicial de “ponerme en su lugar cuando litigamos”, y se verifica la eficacia de gobernanza de la coordinación plural. En julio de 2025, el Tribunal Popular Superior de Dalian, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, el Departamento de Trabajo Social del Comité del Partido de la Ciudad y la Oficina Judicial de la Ciudad de Dalian emitieron conjuntamente el “Listado de tareas para impulsar la resolución de disputas y controversias en el ámbito de los servicios de administración de propiedades en Dalian y sus departamentos responsables”. En 12 aspectos, como perfeccionar el sistema de evaluación del crédito de las empresas de servicios de propiedad, estandarizar los mecanismos de salida, promover la divulgación de información de cobro, agilizar canales para quejas y denuncias, establecer y mejorar los mecanismos de mediación popular de cuatro niveles, y juzgar de acuerdo con la ley y las normas los casos de incumplimiento en el pago de tarifas de propiedad, se construyó de manera sistemática un marco institucional para la gobernanza desde la fuente de las disputas de propiedad y su resolución diversificada.

Con la institución como base, con la coordinación como clave y con el bienestar de la gente como prioridad. La práctica de Dalian muestra que cuando varias fuerzas, como la justicia, la administración, la industria y las comunidades, forman una fuerza conjunta, los conflictos sobre la propiedad pueden salir completamente del atolladero de “demandas en bucle”, logrando realmente la transición de “litigar ante el tribunal” a “gobernanza compartida para vivir en paz”, para que el pueblo sienta la justicia y la calidez de la gobernanza en “la puerta de casa”.

Song Yujiao

Peninsula Morning News y video de 39 grados

Reportero Yue Yuyan