Las tres principales empresas estatales se unen, este nuevo proyecto tiene mucho prestigio

Пекин, Шэньшэнь, Сюй Дичэ — 今春首批次出让的住宅地块开始陆续报规了。

30 de marzo, se publició la información del plan de diseño de arquitectura para el proyecto de renovación urbana de cuatro aldeas como Dinggezhuang del municipio de Songzhuang, distrito de Tongzhou, en el lote 0703-6002.

El suelo de construcción tiene aproximadamente 4,85 hectáreas; la escala total de construcción es aproximadamente 132.200㎡, de los cuales la superficie sobre rasante computable es aproximadamente 87.400㎡, con una tasa de edificabilidad de 1,8.

Se planifican 20 edificios residenciales, en total aproximadamente 866 unidades; área construida por unidad de 100㎡+.

** Distribución de los edificios**

Los 20 edificios se disponen en filas; las casas tipo villa son la principal tipología, y solo las 3 torres del lado oeste son edificios de baja altura de 15 plantas (15F).

Las villas se organizan en disposición tipo “cinco filas”, con separaciones entre edificios de más de 30 metros; las separaciones norte-sur entre las torres de 15F superan los 50 metros.

Debido a las condiciones del lote, la orientación de los edificios tampoco es estrictamente al sur y al norte. Las villas están orientadas al sureste; las 3 torres de 15F forman un ángulo en diagonal con una diferencia ligeramente mayor, orientadas hacia el suroeste.

En los documentos de licitación se menciona que se recomienda, mediante una disposición escalonada de los edificios, combinación de “puntos y paneles” (点板结合), entre otros métodos, para enriquecer las capas del espacio y los pasillos visuales.

Debe mantenerse una coordinación general y ordenada en cuanto a escala con los edificios circundantes. Tomando como referencia la escala peatonal, se debe tratar el frente de las fachadas por tramos; no es conveniente que se formen edificios individuales con volúmenes demasiado grandes.

Los edificios a lo largo de la calle deben evitar volúmenes demasiado largos o demasiado altos, formando una interfaz de cierre a lo largo de la calle; esto generaría una sensación de presión sobre la calle urbana.

En cuanto a la combinación de alturas escalonadas, el proyecto lo ha resuelto muy bien: en el mismo alineamiento, un edificio tiene una altura alta y el siguiente una baja; dos edificios adyacentes prácticamente no tienen la misma altura.

Con respecto al volumen de construcción, aunque el desglose de los números de edificios dentro del conjunto es bastante fragmentado, en realidad varios edificios siguen estando conectados en paralelo.

Un grupo de los edificios 6, 7 y 8: en conjunto, el ancho de frente es de más de 75 metros; y los tres grupos en la fila norte, el ancho de frente de cada grupo también ronda los 60 metros o incluso más.

** Cesión de planos (regalo de áreas)**

Según los distintos edificios, la ubicación cedida también presenta diferencias considerables.

Entre ellos, el producto de casas tipo villa tiene balcones cerrables de frente completo en dirección sur, con la cesión de la mitad del área.

En el lado norte, una parte tiene plataformas de equipos tipo dos tramos cedidas; otras se han hecho directamente como conectadas (通联式), que son edificios externos a la estructura. No obstante, de acuerdo con la escala de Tongzhou, es probable que también pueda incorporarse al interior, y además no se computa como área construida con derechos de propiedad.

El edificio de media altura (15F), por sí mismo, ya tiene más área común compartida que la villa. Además, el balcón sur no es de frente completo. Por ello, después de la cesión, la tasa de área útil real es bastante menor que la de la villa.

Sin embargo, al tratarse de viviendas de todas las caras (全边户), además del lado norte, los lados también cuentan con un tramo de plataforma de equipos para compensar la cesión.

Combinado con el diseño curvo en el lado sur, se espera que la ventana grande de esquina con superficie curva y la iluminación/visibilidad sean realmente impresionantes.

** Diseño de las áreas comunes**

Hay dos accesos principales de tipo puerta ajardinada: uno en el este y otro en el oeste, enfrentados a distancia.

El lado este es la puerta principal, con un paisaje de vestíbulo amplio y complejo.

Al entrar en la plaza de acceso, se conecta un espacio compartido vecinal; un segundo nivel con patio hundido (down-sunken courtyard); al atravesar el corredor cubierto contra lluvia y viento, el tercer nivel es el parque/jardín interior del conjunto residencial.

En cambio, al entrar por la puerta oeste, hay dos plantas elevadas en el aire (架空层), ubicadas respectivamente en el piso 1 del edificio 23#楼和13#.

北侧人车不分流？

Entre los edificios residenciales en la franja norte, se planearon 72 plazas de estacionamiento en superficie.

En el lado oeste hay una salida/entrada para vehículos, que comparte el uso con el pasaje de bomberos.

Con esto, en la mitad norte del conjunto el tránsito peatonal y el de vehículos queda mezclado en la superficie.

El conjunto residencial en total planea 1044 plazas de vehículos motorizados; calculando según 866 hogares, la proporción de plazas apenas llega a 1:1,2.

Si se excluyen estas más de 70 plazas de estacionamiento en superficie, entonces solo habría 1,12 plazas de estacionamiento por hogar.

** Revisión retrospectiva de la compra del terreno**

El 3 de febrero, el lote FZX-0703-6002 del proyecto de renovación urbana de cuatro aldeas como Dinggezhuang del municipio de Songzhuang, en Tongzhou, completó la subasta/adjudicación.

Las unidades: Bei Tou Inmobiliaria + Beijing Construction Engineering + el consorcio de Xinhangcheng lo obtuvieron con una oferta de precio base de 1.562 millones de yuanes; equivalente a un precio por superficie de planta de aproximadamente 17.900 yuanes/㎡.

Las tres empresas son todas empresas estatales administradas a nivel municipal, entre ellas:

Beijing Beitou Real Estate Co., Ltd. se estableció en julio de 2014; su representante legal y su director son Lin Haiyan, y su gerente es Qu Chen. El capital social registrado es de 200 millones de yuanes, y es 100% propiedad de Beijing Urban Subcenter Investment and Construction Group Co., Ltd.

Beijing Construction Engineering Real Estate Co., Ltd. se estableció como compañía de responsabilidad limitada en abril de 2010; su representante legal y su director es Pan Jie; su gerente es Song Peng. El capital social registrado es de 6.000 millones de yuanes, y es 100% propiedad de Beijing Construction Engineering Group.

Beijing Xinhangcheng Development and Construction Co., Ltd. se estableció en diciembre de 2016; su representante legal y su director es Sha Gang, y su gerente es Wang Miao. La empresa es propiedad al 50% tanto de Beijing Urban Subcenter Investment and Construction Group como de Beijing Xinhangcheng Holding Co., Ltd.; esta última es una empresa estatal del distrito de Daxing.

Una semana después de la adquisición del terreno, se constituyó el sujeto de desarrollo del proyecto, Beijing Beitou y Yihang Real Estate Development Co., Ltd., con un capital registrado de 50 millones de yuanes: Beitou Inmobiliaria controla el 60%, y Beijing Construction Engineering Real Estate y Xinhangcheng poseen respectivamente el 20%.

Liu Hui asumió como presidente de la empresa del proyecto; el gerente general es Ji Lin Tao.

El municipio de Songzhuang está en la parte norte de Tongzhou, muy lejos fuera del Sexto Anillo Este.

Según la planificación del subcentro urbano de Beijing, la ubicación de Songzhuang es un pueblo de arte, y la actividad comercial cercana se centra principalmente en museos de arte y galerías.

En la actualidad, el entorno urbano general es aún corriente: entre grandes extensiones de terrenos baldíos, hay viviendas de aldeas pendientes de demolición; en los últimos años, debido al desarrollo de algunos recursos turísticos, han crecido gradualmente las actividades de restauración y el equipamiento complementario de vida se ha ido implementando.

Actualmente también hay bastantes proyectos residenciales en venta en Songzhuang, incluyendo Golden Land Beijing Yi Street (金地北京壹街区), Jian Tou Guomao Jianshang (建投国贸瑨上) y Jiancheng Guoyu Song (城建国誉颂), entre otros.

El lote 6002 está a unos 4 km al sur de los proyectos mencionados anteriormente; en términos de ubicación, está más cerca del subcentro urbano de Beijing.

Pero, en comparación con sectores como Liyuan de la vieja Tongzhou y el área de Balqiao, el terreno actualmente no tiene metro directo hasta el momento; el metro más cercano, la línea 6, estación Lucheng, está a casi 5 km.

Hay instalaciones de apoyo de vida alrededor, como el centro comercial Gudemart, el centro comercial Hualian (tienda de Liuhe Xincun), el Hospital Anzhen de Beijing – sucursal de Tongzhou, el parque cultural y creativo de Songzhuang, el parque del sitio de la antigua ciudad de Luxian, etc.

En enero de 2024, algunas aldeas del municipio de Songzhuang fueron incluidas en el plan de renovación de “aldeas dentro de la ciudad”, lo que marca un avance importante en la urbanización de la zona.

En septiembre del año pasado, el gobierno municipal de Songzhuang publicó un anuncio indicando que las viviendas de reasentamiento del proyecto de renovación de aldeas como Dinggezhuang (Liangge Zhuang Fuyun Jiayuan, Chunhe Jingming, Langfangyuan, Tongruijia Yuan, Houbeiying Jiayuan, Zhaoli Jiayuan) ya cumplían condiciones de entrega y que se iniciarían los trabajos de mudanza e ingreso a dichas viviendas de reasentamiento.

Posteriormente, se publicó el plan de diseño de arquitectura del proyecto de un área de la renovación de aldeas como Dinggezhuang (cuatro aldeas), y el área construida sobre rasante es de aproximadamente 139.900㎡; se planifican 17 edificios residenciales de 7 a 15F.

Las viviendas residenciales adoptan un diseño de “buenas casas” con estándares de altura de 3 metros por planta; el diseño de la fachada es hermoso y generoso; con una composición de alturas escalonadas bien lograda. En función de las necesidades de los residentes de las aldeas del área de reasentamiento, las viviendas de reasentamiento utilizan una gama de grises fríos y cálidos de baja saturación (bajo croma); el material principal es una pintura imitación de piedra con textura.

Los tipos de vivienda dentro del conjunto son diversos, con áreas entre 50㎡ y 135㎡, pudiendo satisfacer la necesidad de reasentamiento y retorno de todos los residentes de las cuatro aldeas, como Dinggezhuang.