¿La valoración de Macerich (MAC) refleja sus resultados mixtos recientes y sus perspectivas de flujo de caja?

Simplemente Wall St

Lun, 16 de febrero de 2026 a las 8:11 a. m. GMT+9 6 min de lectura

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MAC

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Si te preguntas si Macerich, alrededor de US$18.52, es una ganga, está razonablemente valorada o es algo que conviene evitar, estás en el lugar correcto para obtener una visión clara de lo que realmente podría representar ese precio de la acción.

La acción ha tenido un recorrido mixto: una caída del 5.6% en los últimos 7 días, una caída del 1.2% en 30 días, retornos planos en lo que va de año, una caída del 6.1% a 1 año, pero cifras mucho más fuertes en 3 y 5 años, con 65.2% y 83.8% respectivamente.

La cobertura reciente sobre Macerich se ha centrado en el atractivo y los desafíos continuos de las propiedades minoristas de alta calidad, mientras los inversores evalúan la ocupación, las tendencias de arrendamiento y las consideraciones del balance. Este contexto ayuda a explicar por qué el precio de la acción puede ser sensible a cambios en el sentimiento sobre bienes raíces y actividad de consumidores, incluso cuando los titulares del día a día parecen relativamente tranquilos.

En las comprobaciones de valoración de Simply Wall St, Macerich obtiene 4 de 6 por posible infravaloración, lo que le da una puntuación de valoración de 4. A continuación, veremos lo que dicen diferentes métodos de valoración sobre ese número, antes de terminar con una forma de enmarcar la valoración que puede ser incluso más útil que cualquier modelo por sí solo.

Descubre por qué el rendimiento de -6.1% de Macerich en el último año está quedando por detrás del de sus pares.

Enfoque 1: Análisis de Flujo de Caja Descontado (DCF) de Macerich

Un modelo de Flujo de Caja Descontado, o DCF, estima cuánto podría valer hoy una empresa proyectando sus flujos futuros de fondos ajustados de las operaciones y luego descontando esos flujos hasta un valor presente.

Para Macerich, el modelo utiliza el flujo de caja libre de los últimos doce meses de aproximadamente $365.3 millones y lo extiende usando estimaciones de analistas para los próximos años, seguidas de extrapolaciones adicionales de Simply Wall St hasta 2035. Para 2030, el flujo de caja libre proyectado es de $478.3 millones, y cada año futuro se descuenta de vuelta a dólares de hoy para reflejar el momento y el riesgo.

Al sumar esos flujos de caja descontados, se obtiene un valor intrínseco estimado de aproximadamente $29.73 por acción. En comparación con el precio reciente de la acción alrededor de $18.52, la salida del DCF sugiere que Macerich cotiza con un descuento de aproximadamente 37.7% frente a esta estimación. Esto indica una brecha material entre el precio del mercado y esta valoración basada en flujos de caja en particular.

Resultado: INfravalorado

Nuestro análisis de Flujo de Caja Descontado (DCF) sugiere que Macerich está infravalorado en un 37.7%. Haz seguimiento de esto en tu lista de vigilancia o cartera, o descubre 53 acciones adicionales de alta calidad e infravaloradas.

Flujo de Caja Descontado de Macerich al 02/2026

Dirígete a la sección de Valoración de nuestro Informe de la Compañía para más detalles sobre cómo llegamos a este Valor Justo para Macerich.

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Enfoque 2: Precio de Macerich frente a Ventas

Para una empresa rentable con ingresos significativos, el ratio P/S es una forma directa de ver cuánto están pagando los inversores por cada dólar de ventas. Captura lo que el mercado está dispuesto a pagar por la base de ingresos actual y puede ser útil cuando las ganancias son menos consistentes o están influidas por partidas que no son de efectivo.

En general, expectativas de crecimiento más altas y un riesgo percibido más bajo pueden justificar un múltiplo P/S más alto, mientras que un crecimiento más lento o un riesgo más alto pueden apuntar a un nivel normal o justo más bajo. Macerich actualmente cotiza con un P/S de 4.31x, frente al promedio de 6.61x de la industria de Retail REITs y al promedio de 6.31x de su grupo de pares, por lo que el mercado está valorando sus ventas por debajo de esos puntos de referencia.

El Ratio Justo de Simply Wall St para Macerich es 2.94x. Esta es una estimación propietaria de cuál podría ser su P/S dado factores como el perfil de crecimiento, los márgenes de beneficio, la industria, la capitalización bursátil y riesgos específicos de la empresa. Como ajusta estos elementos, puede ajustarse más que una simple comparación con pares o con la industria en general. Frente a este Ratio Justo, el P/S actual de Macerich de 4.31x se muestra más alto que lo que ese modelo implica.

Resultado: SOBREVALUADO

Ratio P/S de NYSE:MAC al 02/2026

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Mejora tu toma de decisiones: Elige la Narrativa de Macerich

Antes mencionamos que hay una forma aún mejor de entender la valoración. Permítenos presentarte Narratives, que te permiten escribir una historia clara sobre Macerich al vincular tu visión sobre sus ingresos futuros, ganancias y márgenes con un pronóstico financiero, un Valor Justo y una comparación sencilla con el precio de la acción de hoy. Todo esto está disponible en una herramienta fácil dentro de la página de Comunidad de Simply Wall St, la cual se actualiza automáticamente cuando llega una noticia o resultados nuevos, y puede captar opiniones muy diferentes, como la de un inversor que se alinea con un Valor Justo de alrededor de US$23.89 basado en supuestos más optimistas y otro que se acerca a aproximadamente US$15.58 en una visión más prudente.

Para Macerich, sin embargo, te lo ponemos muy fácil con adelantos de dos Narrativas líderes de Macerich:

🐂 Caso alcista de Macerich

Valor justo en esta narrativa alcista: aproximadamente US$20.13 por acción

Brecha respecto a ese valor justo con un precio de acción de US$18.52: aproximadamente 8% por debajo del valor justo de la narrativa

Supuesto de tendencia de ingresos: aproximadamente una disminución anual del 4.23%

Enfócate en centros comerciales urbanos y costeros de mayor calidad, con el retail experiencial y de destino esperado para respaldar la demanda de los inquilinos y contribuir a ganancias más estables con el tiempo.

Los analistas de este grupo modelan una mejora de los márgenes de beneficio desde una posición actual de pérdida hacia una pequeña ganancia en los próximos años, respaldada por la actividad de arrendamiento, la refinación de la cartera y la demanda de retail omnicanal.

El objetivo de precio consensuado de aproximadamente US$19.40 está ligeramente por encima del precio de la acción reciente. Esta narrativa enmarca a Macerich como ampliamente valorada de manera razonable bajo esos supuestos, pero aún señalando riesgos relevantes de ejecución y del balance.

🐻 Caso bajista de Macerich

Valor justo en esta narrativa bajista: aproximadamente US$15.58 por acción

Brecha respecto a ese valor justo con un precio de acción de US$18.52: aproximadamente 19% por encima del valor justo de la narrativa

Supuesto de tendencia de ingresos: aproximadamente una disminución anual del 6.35%

Esta visión se apoya fuertemente en la presión a largo plazo del e-commerce y en el cambio de las preferencias de los compradores, considerando que los centros comerciales cerrados enfrentan desafíos estructurales para el flujo de personas, el crecimiento de la renta y el ingreso operativo neto.

Un alto apalancamiento y la exposición a centros comerciales más débiles son preocupaciones clave; las necesidades de refinanciación, el gasto de capital y la flexibilidad del balance se señalan como factores de giro importantes para las ganancias y el flujo de caja futuros.

Usando como ancla el objetivo de precio más bajo de los analistas de US$15.00, esta narrativa sostiene que incluso si el negocio subyacente mejora, las expectativas actuales del mercado podrían estar por delante de lo que respaldan estos supuestos más cautelosos.

Si quieres ver cómo otros inversores están enmarcando estos mismos hechos, ¿te preguntas cómo los números se convierten en historias que moldean los mercados? Explora las Narrativas de Comunidad para Macerich y compara qué línea argumental se acerca más a tu propia visión sobre sus riesgos y recompensas potenciales.

¿Crees que hay más en la historia de Macerich? ¡Visita nuestra Comunidad para ver lo que dicen los demás!

NYSE:MAC Gráfico del precio de la acción a 1 año

_ Este artículo de Simply Wall St tiene un carácter general. Hacemos comentarios basados únicamente en datos históricos y pronósticos de analistas usando una metodología imparcial y nuestros artículos no están destinados a ser asesoramiento financiero. Esto no constituye una recomendación para comprar o vender ninguna acción, y no tiene en cuenta tus objetivos ni tu situación financiera. Nuestro objetivo es ofrecer un análisis enfocado a largo plazo impulsado por datos fundamentales. Ten en cuenta que nuestro análisis puede no contemplar los anuncios más recientes de la empresa sensibles al precio ni material cualitativo. Simply Wall St no tiene posiciones en ninguna de las acciones mencionadas._

_ Las empresas discutidas en este artículo incluyen MAC._

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