Renovación proactiva, aumento del 30% en la eficiencia por metro cuadrado, el crecimiento interno de Xinyuan Services | La tormenta de los informes anuales⑥

Por / Leju Finance Yan Minghui

El aumento incremental llega a su punto máximo, la supervisión se intensifica, el sector inmobiliario en la parte alta sigue deprimido, y además se produce una doble presión derivada del aumento rígido de los costos y de las políticas de “tope de precios” de las tarifas de servicios de propiedad… Una serie de antecedentes macro conforman una prueba de resistencia para las empresas de servicios de administración de propiedades en 2025.

En este gran examen, ¿quién podrá marcar el ritmo correcto en medio del dolor, logrando un crecimiento endógeno de tipo “fortalecer huesos y músculos” (“fortalecer fundamentos”)?

El 31 de marzo, el informe de resultados de 2025 publicado por Xin Yuan Property Services (01895.HK) ofreció un ejemplo marcadamente diferenciado.

Mientras la industria se enfrenta, en general, a la situación de “aumentar ingresos pero no ganancias” y a un ciclo de ajuste con desaceleración del crecimiento de escala, Xin Yuan Property Services, gracias a su firme estrategia de “afianzar la base y mejorar la calidad y la eficiencia”, no solo entregó una respuesta de alta calidad de “ligero aumento de ingresos, optimización de la estructura y mejora de la eficiencia”, sino que además, mediante un despliegue tecnológico integral basado en IA, exploró una ruta viable de salto en el sector tradicional de administración de propiedades: del modelo “intensivo en mano de obra” hacia el “intensivo en tecnología”.

Cambio en la estructura   Iniciativa de “cortar, soltar y simplificar”

Según los datos del estado financiero, al 31 de diciembre de 2025, los ingresos totales de Xin Yuan Property Services superaron por primera vez la marca de 900 millones de RMB, llegando a 905 millones de RMB, con un crecimiento interanual del 4.1%.

Aunque la tasa de crecimiento de los ingresos parezca un “aumento marginal”, el valor subyacente es considerable. El punto más destacado está en la mejora fundamental de la estructura de ingresos.

En concreto, como negocio base central, los ingresos por servicios de propiedad alcanzaron 637 millones de RMB, con un crecimiento interanual del 11.6%, manteniendo una tendencia de crecimiento estable. El “segundo canal de crecimiento”, los servicios de valor añadido comunitario, aportaron 207 millones de RMB en ingresos, con un crecimiento interanual del 1.4%. De ellos, los ingresos por servicios de vida en el hogar alcanzaron 76.12 millones de RMB, con un aumento significativo del 15.5% año con año.

De acuerdo con la divulgación en su plataforma oficial, el bloque de negocio del “segundo canal de crecimiento” realmente ha entrenado bastante músculo interno en la construcción del modelo comercial y del ecosistema: se centra en seis negocios centrales: alquiler-venta, hogar para la vida (“Mei Ju”), agua pura, a domicilio (“Dao Jia”), retail y sin personal (“unmanned”), entre otros; y continúa profundizando la creación de un nuevo ecosistema de “servicios de propiedad + servicios de vida”. Los servicios de alquiler-venta dependen de agentes de marketing inteligentes para lograr doble mejora en adquisición de clientes y eficiencia de cierres; los servicios “Mei Ju” se enfocan en la implementación de productos estandarizados y promueven de manera integral la digitalización en línea del negocio; el negocio de retail completa la actualización estratégica de “redes amplias” a “profundizar el cultivo”; los servicios a domicilio construyen un nuevo patrón de servicio con “impulso inteligente + habilitación sin personal”; y el bloque comercial, apoyado en la capacidad de toda la cadena industrial de “inversión, financiación, construcción, administración y retirada”, logra la revalorización de activos mediante una operación más fina, obteniendo el título de empresa referente en el nuevo ecosistema comercial líder de 2025.

Al observar el otro lado, Xin Yuan Property Services continúa reduciendo de forma proactiva los negocios con partes relacionadas. En el período del informe, la proporción de ingresos por consultoría y promoción descendió del 0.7% al 0.1%, y la proporción de ingresos por construcción de proyectos bajó del 6.5% al 1.7%.

El efecto de esta optimización estructural se refleja directamente en la mejora de la capacidad de rentabilidad.

En 2025, la utilidad neta de Xin Yuan Property Services creció 12.2% interanual hasta 99.43 millones de RMB, y el margen neto de utilidad subió 0.8 puntos porcentuales interanuales hasta el 11%. En un ciclo profundo de ajuste en el que, en general, la industria está encadenada por la maldición de “aumentar ingresos pero no ganancias”, su capacidad de rentabilidad logró un crecimiento contrario a la tendencia.

En el mismo período, el margen bruto total de Xin Yuan Property Services mejoró de 28.2% a 31.2%. En particular, el margen bruto de los servicios de propiedad subió de 29.3% a 30.7%; el de los servicios de valor añadido incluso saltó de 32.2% a 40%, impulsando fuertemente 7.8 puntos porcentuales.

El notable aumento del margen bruto confirma que la estrategia de Xin Yuan Property Services de “mejorar la calidad” ya no se quedó en números contables, sino que se convirtió en resultados operativos reales.

Cambio en la eficiencia   La eficiencia por “坪效” reina

Si la optimización de la estructura de ingresos es la manifestación de “mejorar la calidad”, entonces el aumento de la eficiencia operativa es la clave del “mejorar la eficiencia”.

La velocidad de crecimiento del área bajo administración ha sido, durante mucho tiempo, el indicador central para medir la capacidad de expansión de las empresas del sector. En 2025, el aumento interanual del área bajo administración de Xin Yuan Property Services fue solo 1%, alcanzando 40.48 millones de metros cuadrados; en cambio, el área contratada creció 11.2% interanual hasta 71.77 millones de metros cuadrados.

Esa diferenciación de “crece el contrato, se mantiene plano en la administración” refleja la elección de estrategia de Xin Yuan Property Services para optimizar de forma proactiva la combinación de proyectos.

Desde 2024, Xin Yuan Property Services puso en marcha un mecanismo de admisión de proyectos, reforzó la evaluación de aprobación y, de manera proactiva, optimizó los proyectos con menor eficiencia por “坪效”. Esta valentía de “hacer menos” se tradujo en una mejora significativa del indicador de eficiencia por “坪效”.

Los datos muestran que en 2025 la eficiencia por “坪效” global de Xin Yuan Property Services subió de 21.7 RMB/metro cuadrado a 22.4 RMB/metro cuadrado. De ellos, la mejora de la eficiencia por “坪效” en los proyectos de terceros fue especialmente notable: saltó de 8.48 RMB/metro cuadrado a 10.88 RMB/metro cuadrado, con un aumento aproximado del 30%.

Más significativo aún es la transformación cualitativa de la capacidad de mercantilización.

Al 31 de diciembre de 2025, la proporción de terceros dentro del área contratada de Xin Yuan Property Services alcanzó el 70%, y en el área bajo administración la proporción de terceros llegó al 59.3%. Esto significa que, esta empresa originada en Henan, ya se ha liberado por completo de la dependencia de proyectos inmobiliarios de partes relacionadas, y cuenta con una capacidad de supervivencia completamente independiente en el mercado.

En 2025, la proporción de ingresos provenientes de terceros en Xin Yuan Property Services aumentó de 35.2% a 41.0%; la proporción de ingresos por proyectos no residenciales subió de 21% a 25%. La diversificación de la estructura de negocios fortaleció aún más su capacidad de resistir ciclos.

En el mismo período, el índice de “área contratada/área bajo administración” (合约面积/在管面积) mejoró de 1.61 a 1.77, lo que anticipa que en los próximos 2-3 años todavía habrá suficientes proyectos en reserva listos para convertirse en administración. Este estado de “tener grano en la mano y no preocuparse en el corazón” aporta una base sólida de escala para el desarrollo sostenible de Xin Yuan Property Services.

Cambio por tecnología   IA reconfigura las relaciones de producción

En la industria de la administración de propiedades de 2025, la IA ya no es una frase novedosa. Pero los que realmente llevan la IA desde el concepto hasta convertirla en productividad y forman un circuito comercial integral y sistemático, no son muchos. Xin Yuan Property Services es uno de los pioneros.

En la primera mitad de 2025, Xin Yuan Property Services lanzó por primera vez en la industria los “agentes inteligentes de atención al cliente” y los “agentes inteligentes de administrador”, abriendo un nuevo recorrido para la IA en la administración de propiedades. Esto no es solo un avance a nivel tecnológico, sino una reconfiguración fundamental del modelo tradicional de “batalla de multitudes” del sector de administración de propiedades.

En el cuarto Foro de Desarrollo de Alta Calidad de la Industria de la Administración de Propiedades de la provincia de Henan en octubre de 2025, Xin Yuan Property Services divulgó por primera vez hacia el exterior sus “cuatro etapas de evolución” de los agentes inteligentes de propiedad: desde el uso de herramientas generales de IA por humanos, pasando por la construcción de agentes de flujo de trabajo, hasta los agentes de auto-planificación, y finalmente logrando la colaboración a escala entre múltiples agentes. Esta ruta de evolución ya muestra resultados iniciales en la operación real.

Tomando como ejemplo los 400 agentes inteligentes de servicio al cliente: ya han asumido tareas como informes diarios, informes mensuales, reportes de traspaso de turno, inspección de calidad y asistencia con guiones de conversación inteligentes, entre otras. La asistencia con guiones no solo incluye guía racional sobre conocimientos de administración de propiedades, sino que además puede percibir las emociones del cliente y proporcionar apoyo conversacional más afectivo; cada mes ahorra 44 horas de trabajo al equipo de atención al cliente.

Los agentes inteligentes de administrador disponen de manera inteligente las tareas diarias del administrador, como cobros, rondas de inspección y el manejo de órdenes de trabajo, optimizando al máximo el tiempo del administrador y la forma de trabajo. De esta manera, el administrador queda liberado del trabajo repetitivo y mecánico, pudiendo dedicar más tiempo a acompañar a los propietarios y resolver problemas reales; además, la respuesta del servicio se vuelve más oportuna.

Vale la pena señalar que Xin Yuan Property Services no solo construyó internamente una plataforma “fábrica” de producción de agentes inteligentes, sino que también, mediante capacidades de servicio tecnológico de “stack completo”, logró impulsar la digitalización de empresas de administración de propiedades pequeñas y medianas. Actualmente, ya ha acumulado servicio para más de 800 empresas del mismo sector. Las capacidades tecnológicas se han transformado en productos y servicios que se pueden entregar y ofrecer, pasando de ser un “centro de costos” a convertirse en un “centro de ganancias”.

Conclusión

En el contexto del mercado de capitales, el valor último de una empresa debe reflejarse finalmente en la devolución a los accionistas.

En 2025, Xin Yuan Property Services entregó un resultado satisfactorio en este aspecto: durante todo el año distribuyó dividendos provisionales de 2.77 centavos de HK por acción; y en el cierre del año distribuyó un dividendo de 1.91 centavos de HK por acción. El rendimiento de la utilidad por acción para todo el año superó el 10%.

En el contexto actual, con las acciones de propiedad generalmente presionadas por las valoraciones y la mayoría de las empresas optando por “almacenar grano para pasar el invierno”, estos dividendos de los accionistas que se mantienen de manera continua y estable demuestran la confianza de la administración en el desarrollo futuro y la solidez de la calidad del flujo de caja de la compañía.

En el helado invierno de 2025 para la industria, Xin Yuan Property Services eligió una ruta más difícil pero más correcta: no expandirse a ciegas, sino buscar hacia adentro; reconfigurar la eficiencia con tecnología; y, al centrarse, fortalecer huesos y músculos.

Desde una perspectiva más macro, el desempeño de Xin Yuan Property Services también refleja un cambio profundo en el sistema de evaluación del valor de la industria de administración de propiedades. Antes, la lógica de valoración del mercado de capitales dependía en gran medida de indicadores como la escala y la tasa de crecimiento de los ingresos; hoy, los inversionistas prestan aún más atención a la salud de la estructura de ingresos, a la capacidad de mejorar la eficiencia por “坪效” y a los resultados reales de la habilitación tecnológica.

Cuando el agua baja, el valor verdadero ya no reside en quién alguna vez nadó más rápido, sino en quién primero creció unos huesos y músculos fuertes capaces de resistir las olas.

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