Los dos gigantes de la gestión de propiedades hibernan: Country Garden Services a la izquierda, Wanwu Cloud a la derecha

En 2025, para la industria de administración de propiedades, es un año de un significado sumamente emblemático.

Por un lado, la ola de recortes en las tarifas de administración de propiedades se ha extendido por todo el país: en varias regiones, los gobiernos locales han emitido políticas para reducir los precios guía de las tarifas de administración, y las “voces de los propietarios que piden bajar el precio” no han dejado de surgir; las empresas de administración han empezado a retirarse de manera activa, convirtiéndose en una práctica habitual. En apenas la primera mitad del año, cientos de comunidades han sido “abandonadas de forma estratégica” por las empresas administradoras de propiedades. Además, la tasa de cobranza de las tarifas de administración continúa bajando; con cuentas por cobrar elevadas, parte de las empresas administradoras ha visto que los días de rotación de sus cuentas por cobrar superan máximos históricos, y la tensión del flujo de caja se convierte en una “espada de Damocles” suspendida sobre sus cabezas.

Sin embargo, incluso en el invierno también hay corrientes cálidas.

Por otro lado, la actualización integral de las ciudades acelera a fondo. A nivel nacional, se han promulgado políticas con alta frecuencia para impulsar la transformación de comunidades antiguas. En el año de cierre del “Decimocuarto Plan Quinquenal”, más de 50.000 comunidades antiguas reciben una ventana de oportunidad para la remodelación. En la era de los inventarios, la extracción de valor ya ha comenzado formalmente: esos “viejos y deteriorados” que antes eran despreciados se están convirtiendo en el nuevo campo de batalla al que las empresas administradoras de propiedades buscan entrar con entusiasmo.

En esta ronda de reajuste del sector, las empresas de administración de propiedades que antes dependían del desarrollo inmobiliario se ven obligadas a enfrentar las pruebas de supervivencia después de “destetarse”. Aquellos días en que la “matriz conseguía terrenos y la empresa administradora se encargaba” ya no vuelven. En su lugar, hay una dura competencia sobre la capacidad de supervivencia independiente, la capacidad de creación de valor e incluso la capacidad de aportar valor mediante tecnología.

Tras el bautismo de hielo y fuego, dos empresas líderes de administración de propiedades — Country Garden Services (06098.HK) y Vanke (02602.HK) — han presentado sus respectivos informes de desempeño de 2025. Esto no es solo un “informe de chequeo” de su propia operación, sino también un libro condensado de inspiración para la transformación del sector.

Escala y calidad

En cuanto al volumen total de ingresos, Country Garden Services mantiene su posición de oligopolio líder en la industria. En 2025 alcanzó un ingreso total de 48.354 millones de yuanes, con un crecimiento interanual del 9,9%. Este número no solo establece un máximo histórico para la empresa, sino que también le permite continuar liderando a toda la industria en escala de ingresos.

Vanke logró ingresos operativos de 37.272 millones de yuanes en 2025, con un crecimiento interanual del 2,7%. Aunque su ritmo de crecimiento es menor que el de Country Garden Services, en el entorno de mercado actual sigue siendo relativamente sólido.

En 2025, la diferencia en ingresos entre Country Garden Services y Vanke fue de aproximadamente 11.082 millones de yuanes; en el mismo periodo del año anterior, esa cifra era de aproximadamente 7.769 millones de yuanes.

En la rentabilidad, durante el periodo del informe, Country Garden Services registró un beneficio neto de aproximadamente 600 millones de yuanes, mientras que Vanke registró aproximadamente 772 millones de yuanes. Los cargos por deterioro son la razón de las grandes fluctuaciones del beneficio neto de ambas empresas de administración de propiedades en 2025; sin embargo, el objeto de los cargos es distinto.

En detalle, Country Garden Services realizó cargos por deterioro significativos por la plusvalía y los activos intangibles generados por adquisiciones históricas, y también aplicó deterioro a proyectos como Man Guo Environment, entre otros. Aunque estos “grandes ajustes contables” impactaron fuertemente el desempeño de las ganancias en el corto plazo, objetivamente ayudan a desprenderse de cargas históricas: en lugar de dejar que las cuentas incobrables y el riesgo de deterioro sigan erosionando las ganancias futuras, es mejor optar por el “dolor largo por un dolor corto”.

Vanke también enfrenta presión por deterioro: en 2025, registró un deterioro de aproximadamente 740 millones de yuanes por cuentas por cobrar comerciales a partes relacionadas. Pero es importante destacar que el negocio operativo de Vanke aún mantiene una buena tendencia. Sus ingresos del negocio cíclico (administración de propiedades residenciales, gestión de instalaciones, BPaaS) son de aproximadamente 33.402 millones de yuanes, con un crecimiento interanual del 8,5%, y su proporción dentro de los ingresos totales aumentó hasta el 89,7%. En otras palabras, el “negocio principal” de Vanke sigue saludable; la caída en utilidades se debe en gran medida a factores “puntuales”.

“Desinmobiliar” (desvincularse del sector inmobiliario) es un planteamiento común en la industria de administración de propiedades en los últimos años. En este punto, ambas empresas líderes han logrado avances sustanciales.

En 2025, la proporción de ingresos por transacciones relacionadas de Vanke dentro del total de ingresos se redujo a 6%. Las cuentas por cobrar comerciales a partes relacionadas disminuyeron aproximadamente 382 millones de yuanes interanualmente. Country Garden Services también se desempeña bien: su proporción de ingresos de partes relacionadas se redujo a 1,1%, incluso por debajo de Vanke.

En términos de flujo de caja, al cierre del periodo, el total de depósitos bancarios y depósitos estructurados de Country Garden Services fue de 17.930 millones de yuanes, y el flujo de caja neto de actividades operativas durante el periodo fue de 2.510 millones de yuanes. Al cierre del periodo, Vanke contaba con 12.090 millones de yuanes en efectivo y equivalentes, de los cuales 11.085 millones eran efectivo y equivalentes de efectivo. En el año completo, el flujo de caja neto de actividades operativas fue de 1.690 millones de yuanes.

Ruta de profundización en el valor

Detrás de los datos de desempeño, hay un ajuste profundo de la estrategia de ambas empresas líderes.

En los últimos años, la industria de administración de propiedades ha atravesado una fase de expansión descontrolada de escala. Las olas de fusiones y adquisiciones han ido y venido. El área bajo gestión se ha convertido en el indicador más central para medir el valor de una empresa. Sin embargo, ahora que la industria entra en la era de los inventarios, el enfoque estratégico de las empresas de administración se está desplazando de manera fundamental.

El giro estratégico de Country Garden Services puede resumirse, aproximadamente, en tres palabras clave: depuración, enfoque y sustitución mediante tecnología.

El gran deterioro de 2025, en esencia, es el ajuste contable de Country Garden Services por su estrategia agresiva de fusiones y adquisiciones de los años anteriores.

Desde su salida a bolsa en 2018, la empresa ha completado la adquisición de varias empresas de administración de propiedades, como BlueFocus Jiabao, R&F Property y Zhongliang Property, entre otras. En su momento, se le conocía en el sector como “el rey de las fusiones y adquisiciones”. No obstante, fusionar es fácil; integrar es difícil. El “riesgo” de deterioro de la plusvalía, al final, tenía que cobrarse su factura. En 2025, Country Garden Services eligió detonarlo de forma proactiva: aunque el dolor a corto plazo fue intenso, despejó obstáculos para la futura reparación de la rentabilidad.

Al abandonar las fusiones y adquisiciones y desacelerar la expansión de escala, Country Garden Services empezó a prestar mayor atención a la extracción de valor en proyectos existentes. Mejorar la calidad del servicio, ampliar los servicios de valor añadido en las comunidades y optimizar la combinación de proyectos se han convertido en el nuevo centro de trabajo.

Ante la presión del aumento continuo de los costos laborales, Country Garden Services optó por impulsar una estrategia de robots. Anunció que en 2026 planea producir en masa 10.000 robots de servicio de administración de propiedades. Esta iniciativa es un intento de esta empresa líder de reconfigurar el modelo de negocio intensivo en mano de obra mediante medios tecnológicos.

“Nuestros robots han recibido negociaciones de muchas empresas hermanas. Incluso el presidente de Vanke, Zhu Baoquan, también habló con nosotros sobre si los robots de Country Garden Services podrían entrar en las comunidades de Vanke. Esto se puede lograr perfectamente”. El plan de robots de Country Garden Services está orientado principalmente al uso propio; sin embargo, el presidente Xu Binhuai también expresó: “Si hay empresas hermanas interesadas que compren, Country Garden Services también puede abrir todos los escenarios”.

El camino de Vanke es completamente distinto: impulsado por la tecnología como fuerza motriz central, construye barreras competitivas diferenciadas.

El modelo “Diecheng” es la estrategia de posicionamiento más importante de Vanke en los últimos años. Su núcleo consiste en construir una red de servicios de alta densidad dentro de divisiones administrativas a nivel de calles.

A finales de 2025, Vanke ya había completado la construcción de 690 “Diecheng”, cubriendo aproximadamente la mitad de los proyectos bajo su gestión. Esta estrategia de enfoque regional permite que Vanke reduzca los costos operativos por proyecto mediante economías de escala, al mismo tiempo que crea espacio para la expansión de los servicios de valor añadido.

Con base en el modelo Diecheng, durante el periodo del informe, los ingresos del negocio de reparación y mantenimiento de viviendas de Vanke aumentaron 67,1% interanualmente; el monto de nuevos contratos firmados del negocio de decoración gestionado en forma propia, Xuanxuanjia, aumentó 26,6% interanualmente.

Los resultados de reducción de costos de Vanke en tecnología también son destacables. En 2025, sus gastos administrativos cayeron 10,1% interanualmente; los “empleados de IA” (aplicaciones de modelos a gran escala) consumieron 75.000 millones de Token durante todo el año. Su producto de edge computing de desarrollo propio, “Lingshi”, ya se implementó en 932 proyectos. Mediante algoritmos, se realizaron actualizaciones en las cámaras para lograr el reconocimiento y la respuesta automáticos a eventos anómalos.

En 2026, Vanke planea desplegar 3.000 “Lingshi” y explorar la exportación hacia terceros como hoteles y centros comerciales.

En optimización de la estructura del negocio, en 2025 la proporción de ingresos del negocio cíclico de Vanke aumentó hasta 89,7%, proporcionando una base sólida para el desarrollo a largo plazo.

Reconstrucción en medio del dolor

A partir de las elecciones estratégicas de ambas empresas líderes, puede observarse la tendencia futura completa de la industria de administración de propiedades:

Por un lado, se intensificará la diferenciación en el sector. La brecha entre las empresas líderes que cuentan con capacidades tecnológicas y pueden desarrollarse de forma independiente, y las pequeñas y medianas empresas que dependen de partes relacionadas y carecen de competitividad central, se ampliará aún más. El “efecto Mateo” en la industria de administración de propiedades solo será cada vez más evidente.

Por otro lado, la inversión tecnológica se convierte en una opción obligatoria. Ya sea la estrategia de robots de Country Garden Services o la plataforma “Lingshi” de Vanke, ambas muestran que la capacidad tecnológica está volviéndose la competitividad central de las empresas de administración. Los modelos que antes dependían únicamente de la táctica de “muchas personas” difícilmente serán sostenibles. En el futuro, las empresas que no utilicen tecnología serán cada vez más difíciles de seguir el ritmo de los tiempos.

Al mismo tiempo, la extracción de valor en los inventarios se convierte en el principal campo de batalla. A medida que el mercado incremental se encoge, cómo extraer más valor dentro de proyectos existentes será la clave para determinar el desarrollo futuro de las empresas de administración. El mercado de billones de nivel liberado por la remodelación de comunidades antiguas se está convirtiendo en la nueva pista por la que compiten las empresas de administración.

Además, las capacidades de operación independizada y la gestión del flujo de caja también determinan el espacio de supervivencia.

Mirando desde el umbral de 2026 hacia 2025, el dolor de la industria es real, pero las oportunidades también lo son.

La reducción de tarifas de administración y el descenso en la tasa de cobranza, en esencia, están forzando a las empresas de administración de propiedades a mejorar la calidad del servicio y la eficiencia operativa. Los días de “ganar acostado” terminaron. En el futuro, solo podrán sobrevivir las empresas que realmente puedan ofrecer servicios diferenciados y que puedan reducir costos y aumentar eficiencia mediante tecnología.

La aceleración de la actualización urbana proporciona a las empresas de administración una valiosa ventana de oportunidad para la transición de “incremental” a “inventarios”. Quien pueda establecer primero estándares de servicio y reconocimiento de marca durante la remodelación de comunidades antiguas, tendrá ventaja en la próxima ronda de competencia.

En el proceso de depuración y reconstrucción de la industria, el verdadero “rey del valor” irá apareciendo gradualmente.