Fan Wei: De la "mentalidad de la casa de empeño" a la "reputación del proyecto", la reforma financiera impulsa la transformación del sector inmobiliario

Pregunta a la IA · ¿Cómo la reforma de la financiación pasa de la dependencia de las garantías a la evaluación del flujo de caja?

2026 es el año de inicio del “XV Plan Quinquenal” (15º cinco años), y la transformación del sector inmobiliario entra en una fase clave; la reforma del sistema de financiación se ha convertido en un instrumento importante para impulsar el desarrollo de alta calidad de la industria.

En el informe anual de trabajo del gobierno de este año, al revisar las labores de 2025, se señala: seguir haciendo esfuerzos constantes para estabilizar el mercado inmobiliario, controlar de forma razonable la oferta de nuevos terrenos residenciales, aplicar medidas según la ciudad para reducir y ajustar las restricciones, bajar las tasas de los préstamos del fondo de previsión para vivienda para particulares, y completar de forma integral la tarea de “asegurar la entrega de viviendas” (保交房). En las prioridades de este año, el informe anual de trabajo del gobierno coloca los asuntos relacionados con el sector inmobiliario en la sección de “reforzar la prevención, mitigación y la capacidad de seguridad de riesgos en áreas clave”, y formula claramente el tono general de “esforzarse por estabilizar el mercado inmobiliario”, además de seguir desempeñando el papel del sistema de lista blanca de “asegurar la entrega de viviendas” para prevenir riesgos de incumplimiento de la deuda”.

El 16 de marzo, la Conferencia ampliada del Comité del Partido de la Administración Nacional de Regulación Financiera (金融监管总局) destacó la necesidad de seguir aprovechando el papel del sistema de lista blanca de “asegurar la entrega de viviendas”, y acelerar la creación de un sistema de financiación que se adapte al nuevo modelo de desarrollo inmobiliario.

Fan Wei, secretario del Comité del Partido y gerente general del departamento de financiación de renta fija de Shenwan Hongyuan Securities, expresó que las instituciones financieras están acostumbradas a depender de una subida sostenida en los precios de los activos para cubrir el riesgo; y que, al enfatizar la Administración Nacional de Regulación Financiera “acelerar la creación de un sistema de financiación que se adapte al nuevo modelo de desarrollo inmobiliario”, se busca establecer una nueva lógica de gestión del riesgo en el ámbito financiero.

“Lista blanca” con doble misión

La lista blanca de proyectos inmobiliarios se estableció de manera conjunta por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural (住房城乡建设部) y la Administración Nacional de Regulación Financiera el enero de 2024, como una lista de apoyo crediticio. Su objetivo son los proyectos inmobiliarios en construcción (no las entidades empresariales), y mediante el mecanismo de coordinación del financiamiento inmobiliario urbano se garantiza una necesidad de financiación razonable para los proyectos, además de impulsar la labor de “asegurar la entrega de viviendas”. Los proyectos seleccionados deben cumplir condiciones como estar en construcción, que la garantía sea compatible, gestión cerrada, cumplimiento de los fondos de preventa, etc., pero el poder de decisión final sobre la financiación sigue perteneciendo a las instituciones financieras.

Para el sistema de lista blanca de “asegurar la entrega de viviendas”, ¿qué eficiencia y funciones desempeña para mantener la estabilidad del mercado inmobiliario?

Fan Wei, secretario del Comité del Partido y gerente general del departamento de financiación de renta fija de Shenwan Hongyuan Securities, dijo que el sistema de lista blanca de “asegurar la entrega de viviendas” cumple principalmente un papel clave en la asistencia financiera precisa, la prevención y control de riesgos y la estabilización de las expectativas del mercado; convirtiéndose en un instrumento importante para conectar la resolución de riesgos en el sector inmobiliario y la transformación de la industria.

En primer lugar, proporcionar de manera precisa “agua viva” de capital. Mediante una selección estricta de proyectos que sean conformes, controlables y con viabilidad de entrega, se guía a las instituciones financieras a asignar cupos de crédito de manera separada, simplificar los procesos de aprobación y abrir canales verdes, impulsando la llegada del capital con eficiencia y precisión para asegurar con todo el esfuerzo la continuación sin contratiempos de proyectos en construcción y la entrega a tiempo, protegiendo de manera efectiva los derechos e intereses legítimos de los compradores de viviendas y consolidando el resultado de base para la vida de las personas.

En segundo lugar, prevenir y mitigar los riesgos dobles, tanto los financieros como los del sector. Al implementar la gestión cerrada de fondos y promover un corte efectivo de riesgos entre el proyecto y la deuda del grupo de empresas inmobiliarias, se logra que el capital sea “financiación específica y usos específicos, goteo preciso”, impulsando la salida ordenada de riesgos de la industria; al mismo tiempo, se construye un puente de comunicación eficiente entre el gobierno, los bancos y las empresas, resolviendo con precisión los puntos de bloqueo y las dificultades en la financiación de proyectos, y previniendo riesgos ocultos como el desvío de fondos.

En tercer lugar, estabilizar las expectativas del mercado inmobiliario. Se impulsa la labor de “asegurar la entrega de viviendas” para pasar de la etapa de ataque de emergencia a una operación normalizada y estandarizada, restaurando de forma continua la confianza del consumidor, y al mismo tiempo sentando una base para que gradualmente se establezca un sistema de financiación que se adapte al nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, guiando a la industria para lograr una transición estable desde la expansión de escala hacia el desarrollo de alta calidad.

De la lista blanca de “asegurar la entrega de viviendas” al “sistema de financiación que se adapte al nuevo modelo de desarrollo inmobiliario”, ¿qué nuevas responsabilidades deben asumir las instituciones financieras en 2026?

Fan Wei consideró que el núcleo del “nuevo modelo de desarrollo inmobiliario” es pasar de la expansión de escala anterior de “alto apalancamiento, alta rotación” a una etapa de desarrollo de alta calidad con “mejorar la calidad a partir del stock y reconstruir el modelo”. En concreto incluye: aplicar políticas según la ciudad para controlar el aumento del inventario, reducir inventario; optimizar el suministro de viviendas de protección; promover la construcción de “buenas viviendas” verdes y con inteligencia; y reforzar el respaldo de riesgos de “asegurar la entrega de viviendas”. El sistema de financiación que se ajusta a este nuevo modelo exige que el sistema financiero realice simultáneamente tres transformaciones:

Primero, la transformación del objeto de la financiación: de apoyar a diversos promotores inmobiliarios para adquirir terrenos y construir en el pasado, a apoyar de forma prioritaria proyectos de alta calidad dentro de la lista blanca de “asegurar la entrega de viviendas” y empresas inmobiliarias sólidas, garantizando de manera efectiva la entrega sin contratiempos de los proyectos y manteniendo el resultado de base para la vida de las personas;

Segundo, la transformación del uso de la financiación: de apoyar la adquisición de nuevos terrenos y la construcción de desarrollo, a centrarse en áreas como la puesta en valor del inventario de activos, la adquisición y reconversión de viviendas de protección, la promoción de edificios verdes y la mejora de la calidad de las viviendas;

Tercero, la transformación de la gestión del riesgo de la financiación: de depender en exceso de garantías hipotecarias y del crecimiento de escala, a poner más énfasis en la estabilidad del flujo de caja de los proyectos, la solidez financiera de las empresas inmobiliarias y el control de riesgos sustantivos, evitando firmemente que los riesgos de incumplimiento de deudas se propaguen y se agraven.

“Se debe acelerar la transformación del sistema financiero: tanto para respaldar el desarrollo saludable del sector inmobiliario, como para poder prevenir y controlar de manera efectiva los riesgos relacionados”. Dijo Fan Wei.

Transformación del sector inmobiliario

A la vez que se acelera la transformación de las instituciones financieras, el sector inmobiliario también está realizando un ajuste profundo desde el “desarrollo de incrementos” hacia la “operación del stock”.

“Desde una perspectiva de desarrollo a largo plazo, la transformación del sistema financiero tiene un significado estratégico profundo para la reconfiguración del mercado inmobiliario”. Dijo Fan Wei. En 2026, el impacto del cambio del sistema financiero en el sector inmobiliario se reflejará principalmente en tres aspectos.

Primero, construir un muro cortafuegos de riesgos financieros. Apoyándose en el sistema de bancos a cargo y en mecanismos de gestión cerrada del proyecto, se logró realizar de manera exitosa el aislamiento físico y la gestión de control disperso de los riesgos, pasando del grupo de empresas inmobiliarias al proyecto individual; y, desde la fuente, cortar el eslabón de transmisión de riesgos sistémicos, manteniendo firmemente el resultado de base de que no se produzca riesgo financiero sistémico.

Segundo, fortalecer la base de la confianza en la vida de las personas. Coordinando la política de lista blanca de “asegurar la entrega de viviendas”, se aplicará un empuje preciso para respaldar la financiación de proyectos conformes, asegurando que los derechos de los propietarios se cumplan en el plazo previsto; reparar de manera efectiva las expectativas del mercado es la piedra de lastre para estabilizar el “panel general” del mercado.

Tercero, impulsar al sector hacia una transformación de alta calidad. De manera innovadora, vincular en profundidad el sistema de financiación con los estándares de construcción de “buenas viviendas”, orientando a que los recursos financieros se concentren en viviendas verdes, inteligentes y de alta calidad; y, mediante medios de mercado, empujar a la industria a pasar de la “competencia por la escala” hacia una nueva etapa de crecimiento con “la fuerza del producto como lo primero” en un sentido de mayor contenido.

La conferencia ampliada del Comité del Partido de la Administración Nacional de Regulación Financiera celebrada el 16 de marzo se considera una señal clara de que, en 2026, el sector inmobiliario debe seguir avanzando con una transformación profunda.

Fan Wei opinó que esta conferencia ampliada del Comité del Partido de la Administración Nacional de Regulación Financiera coincide con el año de inicio del “XV Plan Quinquenal”, y el objetivo central es implementar y llevar a la práctica el espíritu de las dos sesiones nacionales (lianghui); además, deja claramente manifiesta la orientación explícita del regulador para coordinar y avanzar la resolución de riesgos en el ámbito inmobiliario y la transformación del sector. Al mismo tiempo, la conferencia incorporó las políticas financieras inmobiliarias dentro de la categoría de tareas centrales de “resolver de manera prudente los riesgos en áreas clave”, destacando además “seguir desempeñando el papel del sistema de lista blanca de ‘asegurar la entrega de viviendas’”, y desplegando “acelerar la creación de un sistema de financiación que se adapte al nuevo modelo de desarrollo inmobiliario”.

En concreto, las formulaciones anteriores tienen un significado distintivo de continuidad e inicio. Fan Wei analizó que esta formulación proporciona dos pasos sustantivos para la reforma financiera: primero, dejar claro que el límite inferior central de la labor financiera actual sigue siendo evitar que se produzca riesgo sistémico, y que la resolución de riesgos en el sector inmobiliario, como eslabón clave, sigue siendo un foco del impulso del regulador; segundo, marca que el sistema de apoyo financiero al sector inmobiliario está pasando desde el viejo modelo anterior de servir a una industria de “alto apalancamiento, alta rotación”, hacia un cambio sistemático para servir a una nueva etapa de desarrollo de alta calidad de “mejorar la calidad a partir del stock y reconstruir el modelo”. Este despliegue es, tanto una continuación y profundización de las políticas previas de apoyo financiero inmobiliario, como una señal formal para la transición del sistema de financiación hacia la estabilidad a largo plazo y la estandarización. El objetivo central es construir un ecosistema financiero inmobiliario más seguro, preciso y sostenible, alineándose de forma precisa con la dirección central de que, en el periodo del “XV Plan Quinquenal”, la industria inmobiliaria haga la transición desde la expansión de escala hacia el desarrollo de alta calidad.

“Según el espíritu de la conferencia y los despliegues de políticas recientes, el enfoque actual del trabajo inmobiliario se concentra en direcciones como la salvaguarda de las condiciones de vida de la población, la optimización de la financiación, la prevención y control de riesgos y la transformación de la industria”. Dijo Fan Wei.

Fan Wei añadió además que para completar los trabajos desplegados en la conferencia se requiere seguir avanzando con impulso en cuatro aspectos.

Primero, mantener el resultado de base de la vida de las personas y continuar liberando la eficacia del sistema de lista blanca de “asegurar la entrega de viviendas”, incrementando la magnitud de la aprobación y la entrega de préstamos para proyectos conformes; prevenir de manera estricta el riesgo de incumplimiento de deudas; salvaguardar efectivamente los derechos e intereses legítimos de los compradores de viviendas; y consolidar la línea de protección para la vida de las personas. Segundo, mejorar el sistema de financiación: acelerar la construcción de un sistema de financiación que se adapte al nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, guiar con precisión la optimización de la asignación de recursos financieros, con un enfoque en áreas clave como la puesta en valor del stock de activos y la construcción de viviendas de protección; reforzar el apoyo financiero al desarrollo de la industria. Tercero, optimizar la estructura de la oferta: insistir en aplicar políticas según la ciudad y una guía por clasificación, implementar estrictamente la orientación de “controlar el aumento, reducir inventario y asegurar una mejor oferta”, explorar activamente por múltiples canales la puesta en valor del stock de viviendas comerciales para destinarlas a viviendas de protección, avanzar ordenadamente en la construcción de “buenas viviendas” y mejorar de manera continua la calidad de las viviendas y el nivel de servicios de la propiedad. Cuarto, prevenir y controlar con precisión los riesgos: reforzar el control en circuito cerrado del flujo de caja en el nivel de las empresas inmobiliarias y de los proyectos; controlar con firmeza el aumento de riesgos, y resolver de manera ordenada los riesgos existentes del inventario; profundizar la reforma del sistema de fondo de previsión para vivienda; apoyar con precisión necesidades razonables de vivienda para matrimonios iniciales, familias con primer hijo y familias numerosas; mantener firmemente el límite inferior de que no se produzca riesgo sistémico, y promover una transición estable del sector hacia un desarrollo de alta calidad.

(Autor: Li Xiaodan)