Informe anual en observación | La "barómetro" de ventas de Chengtou Holdings

2025年城投控股的销售情况出现下滑，可能会影响后续的营收表现。

观点网：对于一家主营房地产业务的企业来说，销售的高低对营收表现具有决定性影响。

由于项目推售节奏，2025年城投控股的销售额同比出现较大幅度下降，但营收则保持了一定的增长速度。

根据该公司于3月27日晚披露的数据，报告期内录得营业总收入约144.57亿元，同比增长53.27％；归属于上市公司股东的净利润2.89亿元，同比增长19.19％；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.31亿元，同比增长212.15%。

截至报告期末，城投控股归母净资产210.36亿元，同比增长0.64%；总资产815亿元，同比下降3.74%，净资产收益率1.38%。

营收增长得益于此前销售项目带来的结转收入。城投控股年报中表示，本期营业收入较上年同期增加53.27%，主要系公司房地产项目竣工交付并结转较上年同期增加所致；扣除非经常性损益后的归母净利润较上年同期增加212.15%，主要系本期房产业务交付结转，净利润同比增加，以及由于证券市场价值波动，非经常性损益中公允价值变动损益同比下降。

销售波折

观点新媒体了解到，城投控股的业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，是一家围绕房地产全生命周期开展相关业务布局的综合性房地产集团。

具体来看，地产业务主要由全资子公司置地集团负责经营，涵盖商品房、租赁住房、保障房、酒店、科技园区开发、城市旧区改造、城中村改造及PPP项目等；地产运营业务主要包括租赁住宅运营、经营性资产管理及招商运营、房产营销、物业管理；股权投资业务主要包括直接股权投资、私募股权投资基金管理。

报告期内，城投控股营收主要来自于房地产业务。此前销售结转带来了该部分营收增长。该业务报告期内营业收入144.25亿元，同比增长53.48%，主要贡献来自上海；毛利率为17.83%，比上年增加2.86个百分点。报告期内实现结转收入136.86亿元，结转面积16.46万平方米，报告期末待结转面积6.23万平方米。

据年报介绍，在开发板块，城投控股年内顺利完成露香园B地块、虹盛里一二期、青溪云邸、璟云里二期西地块5个项目交付；露香园二期、兴华里等在建项目按节点推进施工。2025年在建项目规模约84万平方米，实现新开工约14万平方米，竣工约36万平方米。

2025年城投控股的销售情况有所下滑，可能会影响后续的营收表现。根据年报数据，2025年全年累计落实房产销售回笼约97亿元，包括青溪云邸、露香园二期、璟云里二期等产品。

报告期内，城投控股实现销售金额78.82亿元，销售面积11.55万平方米。而2024年城投控股销售金额为177.33亿元，同比下滑55.55%。

运营方面，“城投宽庭”现有在营项目16个、1.7万套房源，年租金规模超过6亿元，开业一年以上的稳定运营项目出租率总体超过90%。 “宽成服务”物管体系正逐步构建起覆盖从项目交付、日常运营到维保工作的全周期服务标准。目前现有受托管理项目10个、已接管7个，物业费综合收缴率达到96%。

投资方面，城投控股报告期内共计收到已上市证券分红约0.97亿元（含REITs）。截至报告期末，该公司持有的已上市证券市值约53.35亿元（含REITs）。

影响税务

值得关注的是，2026年初城投控股全资子公司上海露香园置业有限公司收到《税务处理决定书》。由于露香园公司在进行土地增值税清算申报时违规，补缴税款9089.1万元+滞纳金约3956.07万元，预计将减少2025年度净利润约1.3亿元。

年报中已有所体现：报告期内城投控股税金及附加这一科目金额约为6.86亿元，上年仅为1.83亿元，同比增长275.47%；城投控股称，本期税金及附加同比增加5.03亿元，主要是由于房地产销售业务税费同比增加所致。

营业外支出约5956.18万元，相比上年266.19万元增长2137.54%，主要系支付滞纳金所致。

近年来，城投控股积极储备项目资源，为房地产开发业务持续发展奠定基础。观点新媒体了解到，2024年城投控股拿地较为积极，而2025年则趋于谨慎。

在房地产储备方面，截至期末，城投控股土地储备总建筑面积约73万平方米。目前持有七个房地产储备项目，包括金山区朱泾镇地块、杨浦区新江湾城科技园北块、黄山高铁新城A-1地块III期、虹口区江湾镇街道HK0015-06号地块、黄浦区小东门街道235B-03地块等；以及浦江镇杜行老街“城中村”改造项目和华漕镇诸翟“城中村”改造项目。

两个旧改项目是其持有待开发土地面积最大的项目。

2024年，城投控股分别与浦江镇人民政府和华漕镇人民政府签订改造项目合作协议，参与闵行区浦江镇杜行老街“城中村”改造项目和华漕镇诸翟“城中村”改造项目。项目总投资金额分别为65.17亿元和118.39亿元，开发周期均预计为5.5年；两个项目目前处于动迁阶段。

在资产负债方面，城投控股在报告期内成功发行中期票据17.3亿元，发行利率为2.4%，获批资产支持证券发行额度35亿元。截至2025年末，城投控股货币资金余额为82.81亿元，融资总额为421.83亿元，整体平均融资成本3.53%，有息负债率为51.76%。

城投控股对外透露，2026年预计新增发行总规模不超过200亿元，包括但不限于信托融资、售后回租业务、发行公司债券、企业债券、中期票据、北京金融资产交易所债权融资计划、非金融企业债务融资工具、保险资金债权投资计划、资产证券化（包括但不限于CMBS、REITs、类REITs、ABS）、其他私募金融工具等方式。

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