La venta de viviendas de segunda mano se realiza en 3 días en un "destello" de rapidez. Un nuevo proyecto anuncia un aumento de precios. La tendencia de "primavera pequeña" en el mercado inmobiliario de Shanghái se vuelve cada vez más clara.

Fuente: Shanghai Securities News (上海证券报) Autor: Zhang Liang

Ya está a punto de cumplirse “un mes” desde que la nueva política inmobiliaria de “las Siete Reglas de Shanghái (沪七条)” se implementó plenamente. Recientemente, un reportero de Shanghai Securities News realizó visitas e investigaciones y descubrió que en el mercado de segunda mano las operaciones aumentaron con fuerza, con múltiples indicadores alcanzando máximos en la etapa actual; el mercado de vivienda nueva también ha vivido una reactivación moderada, y algunos proyectos, siguiendo la tendencia, anunciaron subidas de precios, liberando con acciones concretas expectativas optimistas sobre la evolución del mercado. Todo esto indica que, con el impulso preciso de la nueva política “沪七条”, el mercado inmobiliario de Shanghái está mostrando una tendencia de “aumento de volumen con precios estables”, y la racha de “primavera con pequeña luz” de marzo ya se percibe cada vez con más claridad.

El entusiasmo del mercado aumenta de forma notable

El 21 de marzo, cerca de la estación de metro Yuqiao, en el distrito Pudong de Shanghái, un agente inmobiliario le dijo al reportero que la situación de las transacciones del mercado ha sido muy buena recientemente. En el transcurso de la semana pasada, en la comunidad Yuqiao del bloque residencial “Dijie International City (地杰国际城)”, se vendieron 3 unidades; él mismo también logró cerrar una operación, y actualmente el cliente ya había entregado un depósito. Dijo: “Después de la nueva política, las transacciones sí se han vuelto más activas. Algunas propiedades apenas salieron a la venta y ya se vendieron. El espacio para negociar en el mercado de segunda mano se ha reducido, y también se ha aliviado bastante la ansiedad de los propietarios que quieren vender y les cuesta”.

Ese mismo día, el centro de transacciones inmobiliarias del distrito Pudong de Shanghái estaba abarrotado. A las 11:00 de la mañana, en una pantalla del gran panel de la sala de registro y transacciones de bienes raíces del distrito Pudong, se mostraba: 55 ventanillas, 671 números emitidos y 541 trámites en curso. El personal le dijo al reportero que, tanto el sábado como el domingo, todas las ventanillas del centro de transacciones se encuentran abiertas al máximo; en un día se pueden atender aproximadamente 1300 números. Después de la nueva política, casi se han liberado las compras y ventas fuera de la línea de circunvalación exterior; la gente se volvió especialmente abundante. Además, marzo y abril de por sí son la temporada alta de transacciones inmobiliarias, por lo que es normal que haya más gente.

Desde que entró marzo, la “fiebre” de las transacciones del mercado de segunda mano de Shanghái se ha disparado rápidamente y múltiples indicadores han alcanzado máximos en la etapa. Según los datos de “Real Estate on the Internet (网上房地产)”, del 9 al 15 de marzo de 2026, el volumen acumulado de transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghái fue de 7233 unidades, un aumento del 26,69% respecto a las 5709 unidades de la semana anterior, y también marcó el máximo semanal desde 2021. Entre ellas, el 14 de marzo (sábado) se cerraron 1472 operaciones; a solo 1 unidad de las 1473 operaciones de un solo día del 15 de marzo de 2025. Sumando además las 1390 operaciones del 15 de marzo de 2026 (domingo), durante el fin de semana (dos días) se totalizaron 2862 operaciones, estableciendo un nuevo máximo de fin de semana en Shanghái de los últimos cinco años.

Según Zhang Bo, director del Instituto de Investigación de 58 Anjuke (58安居客), este repunte del volumen de transacciones del mercado de segunda mano de Shanghái puede entenderse como una señal de recuperación tendencial. A partir de los datos de comportamiento de usuarios en línea de Anjuke, durante la semana en la que se aplicó la nueva política, el número de usuarios que iniciaron chats pequeños de forma proactiva creció 144,7% en comparación con la semana anterior; el número de usuarios que iniciaron chats pequeños aumentó 133,7%; el número de usuarios que dejó llamadas (留电) incluso subió 251,8%. La tasa de “dejar llamada mediante chat” (微聊留电率) aumentó 50,5%, y la tendencia al alza se mantuvo también a mediados de marzo.

El reportero visitó recientemente el centro de transacciones inmobiliarias del distrito Minhang de Shanghái. Un miembro del personal le dijo que, desde que se publicó la nueva política inmobiliaria, el número de ciudadanos que vienen a consultar y a tramitar traspasos de propiedad ha aumentado de forma evidente; a veces ni siquiera se pueden encontrar asientos disponibles durante los fines de semana.

“Las transacciones del mercado de segunda mano de Shanghái en marzo, en términos de volumen, muestran características de rapidez, fuerza en la llegada y amplia cobertura. Que el entusiasmo del mercado haya aumentado de manera notable es el resultado de la suma de múltiples factores positivos: la liberación sostenida del ‘dividendo de la política’, la reparación gradual de la confianza tras los ajustes de precios y la reversión de la estructura de oferta y demanda, entre otros”, afirmó Yan Yujin, vicepresidente del Instituto de Investigación de E-JU (上海易居房地产研究院).

En comparación con el “estallido de volumen” del mercado de segunda mano, el mercado de vivienda nueva parece un poco más moderado, aunque también ha mostrado señales positivas.

El reportero vio recientemente, en algunas salas de ventas de proyectos en los distritos Putuo, Jiading y Minhang, que incluso en días laborables hay compradores que vienen a visitar. Un vendedor del proyecto China Overseas·Huan Yu Jiu Zhang (中海·环宇玖章) en el distrito Putuo le dijo al reportero que, el fin de semana, solo con visitas realizadas por recorrido (順訪) de clientes, el número ronda casi 150 grupos en un solo día; los vendedores se ven tan ocupados que no dan abasto, e incluso el tiempo para conversar detalladamente con los clientes es muy limitado. Un vendedor del proyecto Times City (时代之城) en el distrito Jiading dijo al reportero que, tras la nueva política, la firma de contratos del proyecto ha duplicado el crecimiento frente al mismo periodo de enero. Un vendedor del proyecto Poly·DuHui and XuYu (保利·都汇和煦) en la zona Zhuqiao del distrito Minhang le reveló al reportero que el 21 de marzo el proyecto cerró 16 operaciones en un solo día; desde que se aplicó la nueva política, el proyecto acumula ya 85 viviendas vendidas, y a partir del 23 de marzo el proyecto iniciará la segunda ronda de aumentos de precio.

Según estadísticas del Instituto de Investigación ZhiDing (中指研究院), del 9 al 15 de marzo de 2026, las viviendas comerciales de nueva construcción en Shanghái se vendieron por 220000 metros cuadrados, lo que supone un aumento del 62% respecto a la semana anterior, y estableció el máximo semanal desde el inicio de 2026.

Lu Wenxi, analista del mercado de Centaline (上海中原地产), cree que: “las ‘沪七条’ aplican políticas precisas en múltiples dimensiones, como reducir las restricciones a la compra de vivienda, optimizar las políticas de préstamos del fondo de previsión de vivienda y perfeccionar las políticas del impuesto sobre la propiedad de vivienda para personas, etc., lo que activa de manera efectiva la demanda potencial del mercado. El gran aumento de las transacciones en el mercado de segunda mano refleja tanto la liberación concentrada de la demanda acumulada previamente como el claro impulso en la confianza del mercado que brindan las políticas. Además, la reactivación estable del mercado de vivienda nueva y las conductas de aumento de precios de algunos proyectos validan aún más que ha mejorado la expectativa del mercado: aumenta la disposición de los compradores a entrar al mercado, y los promotores también se muestran más decididos sobre la dirección futura”.

Los compradores de demanda rígida son los principales

Vale la pena destacar que el recalentamiento reciente del mercado inmobiliario de Shanghái se debe principalmente a la liberación concentrada de la demanda rígida de compra, y la estructura de las transacciones en el mercado de segunda mano muestra claramente una inclinación hacia viviendas de bajo precio total. En las visitas e investigaciones, varios agentes inmobiliarios le dijeron al reportero que, ahora que sube el calor del mercado, la velocidad de las transacciones de viviendas de superficie pequeña con un precio total de alrededor de 3 millones de yuanes es claramente más rápida; mientras el precio esté cerca del precio de las viviendas de segunda mano que se han vendido recientemente en la misma comunidad, es relativamente fácil cerrar la operación.

El reportero visitó recientemente una tienda de agencia inmobiliaria ubicada en la calle Hong Song (红松路), en el distrito Minhang de Shanghái. El gerente de la tienda, Luo Yangyang, le dijo al reportero: “No han pasado muchos días desde la implementación de la nueva política, y ya hemos logrado cerrar una operación con éxito. El cliente empezó a mirar desde principios de febrero y, al final, se decidió por un apartamento de un dormitorio con un precio total de 1,86 millones de yuanes”.

“Desde lo que vemos en nuestra zona, las viviendas de menor superficie son las más populares”, analizó Luo Yangyang. “Por un lado, el precio total de las viviendas de menor superficie es relativamente bajo y se ajusta al presupuesto de quienes tienen demanda rígida. Por otro lado, solo después de que se han vendido las viviendas de menor superficie, el propietario original tiene el dinero y la motivación para hacer el intercambio por viviendas de mayor superficie, lo que impulsa la circulación en el mercado de viviendas para mejora (mejoras de calidad/dimensiones).”

Según estadísticas del Instituto de Investigación ZhiDing, de enero a febrero de 2026, las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghái con precio total por debajo de 3 millones de yuanes fueron cerca de 17.000 unidades, con un crecimiento interanual del 25,2%. Esto representó el 56,1% del total de transacciones de segunda mano del mismo periodo, 6 puntos porcentuales más que en 2025. Este cambio estructural refleja que los ajustes continuos de precios en la etapa previa hicieron que más viviendas cayeran en el rango de bajo precio total; gradualmente se hizo visible la ventaja en rentabilidad del mercado de segunda mano. Con la liberación de los beneficios de las políticas, se fortaleció la intención de entrada al mercado del grupo de demanda rígida que venía observando previamente, lo que impulsó un aumento del volumen de transacciones de viviendas de bajo precio total.

Esta tendencia se mantuvo en marzo. Los datos de monitoreo de Lianjia (链家) en Shanghái muestran que, del inicio del año nuevo chino después de 2026 hasta el 19 de marzo, la proporción de transacciones de viviendas de segunda mano con precio total por debajo de 3 millones de yuanes superó el 60%, es decir, 4 puntos porcentuales más que antes del inicio de la festividad.

Zhang Bo le dijo al reportero: “Desde los datos de transacciones de Shanghái, la demanda rígida sigue siendo el apoyo central, mientras que la demanda orientada a mejoras es más evidente en su efecto para impulsar precios. Por zonas, el interés por proyectos de mejora en las áreas centrales es alto, y el beneficio de las políticas se percibe con mayor claridad en proyectos de demanda rígida en las zonas cercanas a la periferia. En las áreas centrales, zonas como XuHui, JingAn y ChangNing han absorbido más demanda de mejoras de gama media y alta, con viviendas de mejora por encima de 144 metros cuadrados. En las zonas cercanas a la periferia, zonas como BaoShan, SongJiang y MinHang absorben una gran cantidad de demanda que se desplaza desde otros lugares, especialmente con viviendas para demanda rígida de 90 metros cuadrados o menos. El estímulo de las políticas hacia las zonas fuera de la circunvalación exterior es especialmente destacado: el calor de búsqueda de vivienda ha aumentado más de 17% en comparación con la primera mitad del mes anterior a la festividad”.

“Actualmente, los focos de transacciones del mercado de segunda mano de Shanghái todavía se concentran principalmente en proyectos de demanda rígida y de ‘demanda de mejora’ ubicados entre fuera de la circunvalación exterior y entre la circunvalación exterior y la media. Si el mercado puede sostenerse, lo que sigue por observar es la situación de las transacciones de viviendas con precio total entre 5 millones y 8 millones”, dijo Yan Yujin. “De acuerdo con las reglas operativas de la cadena de intercambio, la actividad de la demanda rígida creará las condiciones para que la demanda de mejoras practique el ‘vender lo viejo y comprar lo nuevo’. Especialmente, en los últimos tiempos han aumentado las noticias sobre un pequeño repunte en los precios de la vivienda; también se ha debilitado la expectativa de espera de la demanda de intercambio. Se prevé que a finales de marzo y en los meses posteriores, la demanda de mejoras de gama media y alta y las transacciones en el mercado de propiedades de lujo también se verán impulsadas, por lo que el calor del mercado podría ampliarse y propagarse”.

(Editado por: Wen Jing)

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                                                            Mercado inmobiliario de Shanghái