“Equipo nacional” toma medidas, con descuentos de hasta el 50%

Pregunta a la IA · ¿Cómo afecta la bajada de precios de las viviendas de alquiler asequible al mercado de alquiler en las zonas suburbanas?

Los propietarios pertenecientes a empresas estatales empiezan a bajar los precios.

Recientemente, la Dirección de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Xi’an emitió una notificación en la que se aclara que los trabajadores migrantes pueden beneficiarse de un programa de descuentos en alquiler para viviendas de alquiler asequible, con una reducción de 10% a 50% del alquiler, llegando como máximo a poder reducirlo a la mitad.

Lo que llama la atención es que, en el pasado, en muchas ciudades de segundo nivel, las viviendas de alquiler asequible se dirigían principalmente a nuevos residentes, como los recién graduados universitarios, y existían ciertos umbrales de solicitud, por ejemplo, el nivel educativo y la seguridad social. Pero en esta ocasión, Xi’an no solo está impulsando fuertemente que los trabajadores migrantes arrienden viviendas de alquiler asequible, sino que además les ofrece un descuento de alquiler considerable.

Además de Xi’an, también hay muchas ciudades grandes que promueven viviendas de alquiler asequible con precios de alquiler mucho más bajos que los del mercado, como el “alquiler al 6%” de Shenzhen para viviendas de alquiler asequible.

Con la puesta en marcha de cada vez más proyectos de viviendas de alquiler asequible, ¿qué impacto traerá eso al mercado de alquiler?

Un complejo de viviendas residenciales Foto/Visión China

Bajada de precios y flexibilización de condiciones

“No se necesita historial de la seguridad social; solo con que el registro familiar no esté en Xi’an”“Se requiere no tener vivienda en Xi’an; con que no sea residente con registro en Xi’an basta”“El plazo de arrendamiento mínimo es de 3 meses; se puede empezar a alquilar en cualquier momento”… Cuando el China News Weekly consultó a varios proyectos de viviendas de alquiler asequible en Xi’an destinados a trabajadores migrantes, se obtuvieron estas respuestas.

De hecho, tras que Xi’an publicara el documento “Sobre cómo hacer bien los asuntos relacionados con la vivienda de alquiler asequible para trabajadores migrantes”, donde se aclaraba que los trabajadores migrantes que arrienden viviendas de alquiler asequible con el programa de descuentos pueden disfrutar de una reducción del alquiler de 10% a 50%, inmediatamente se publicaron los primeros proyectos de actividades de solicitud de descuentos para viviendas de alquiler asequible por parte de trabajadores migrantes. Los alquileres originales de estos proyectos ya eran más bajos que los precios registrados. Por ejemplo, en proyectos de viviendas de alquiler asequible de los distritos de Lintong y Chang’an, ya se redujeron en 50% frente al precio registrado.

Personal relacionado señaló que, para las viviendas de alquiler asequible destinadas a trabajadores migrantes en Xi’an, también se aplica la política de “primero vivir y luego revisar”: después de la verificación in situ, se puede firmar un acuerdo provisional para entrar a vivir, y la revisión oficial se completa en un plazo de 1 mes.

Entonces, ¿cómo está el panorama general del alquiler de viviendas de alquiler asequible para trabajadores migrantes en Xi’an? El China News Weekly conoció que, en algunos proyectos cercanos al centro urbano, la situación de arrendamiento es relativamente buena; pero en otros proyectos ubicados en zonas suburbanas más alejadas, la situación es más bien general, y todavía hay varias unidades disponibles.

No solo en Xi’an: recientemente, la Zona de Desarrollo Experimental de Wanshan Ocean y el distrito de Jinwan en Zhuhai también ajustaron sucesivamente la fijación de precios de viviendas de alquiler asequible, bajando el estándar de alquiler al 70% del precio de mercado, lo cual supone una reducción considerable frente a antes. Las viviendas disponibles relacionadas con estos proyectos, en la actualidad, en su mayoría ya están completamente alquiladas.

En términos generales, incluso sin bajar precios, la fijación del alquiler de las viviendas de alquiler asequible suele estar por debajo del precio de mercado. Además de la bajada de precios, en fechas recientes muchas ciudades también han seguido flexibilizando las condiciones de solicitud para viviendas de alquiler asequible.

Por ejemplo, en Shenzhen, las condiciones limitantes para solicitar se están relajando continuamente. En los últimos meses, el objeto de asignación de viviendas de alquiler asequible en Shenzhen pasó de estar dirigido principalmente a instituciones y empresas públicas (asignación dirigida) a ofrecer una mayor proporción de viviendas para asignación directa a personas y familias. También pueden solicitar otros grupos que antes tenían pocas oportunidades, como empleados de pymes y microempresas, y trabajadores independientes. Algunos lotes de umbral de seguridad social (como la primera tanda a nivel municipal de 2026) se han flexibilizado a que solo se requiere pagarla de manera normal; incluso en la Zona de Cooperación entre Shenzhen y el condado de Shanwe, ya no se exigen requisitos de seguridad social: con un contrato laboral o un comprobante de registro familiar se puede solicitar.

Según Li Yujia, director del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la Academia de Planificación Urbana y Rural de Guangdong, a medida que las viviendas de alquiler asequible se pongan en el mercado a gran escala, enfrentan la presión de aumentar la tasa de ocupación. Al mismo tiempo, en los últimos años, además de las ciudades clave, en las ciudades de segundo, tercer y cuarto nivel también se ha empezado a reunir de forma masiva viviendas de alquiler asequible, a partir de la activación de inventarios, la des-inventorización de inmuebles comerciales y la consideración de impulsar la integración entre industria y ciudad. Por ello, algunas ciudades han introducido políticas de incentivos para aumentar la tasa de ocupación.

Cabe destacar que, según datos de CRIC (Eóng), la cuota del mercado de alquiler de vivienda de empresas pertenecientes a empresas estatales en 2025 registró un aumento interanual del 5.41%. Al cierre de 2025, su participación en el mercado de alquiler de vivienda superó el 20%.

¿Cuál será el alcance del impacto?

Según divulgaciones relacionadas del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, durante el “Decimocuarto Plan Quinquenal”, el país planea reunir y construir 8.7 millones de unidades de viviendas de alquiler asequible (entre otras). Muchos profesionales del sector reconocen que, a medida que pasa el tiempo, estas viviendas se van poniendo continuamente a disposición, iniciando así su asignación. Cada vez más ciudades también han comenzado o han acelerado el proceso de “acopio” de propiedades existentes.

Sin embargo, en la actualidad, en muchas ciudades, la oferta de viviendas de alquiler asequible se concentra en muchos casos en zonas suburbanas o cerca de parques industriales, y la cantidad ofrecida en el centro urbano es, en conjunto, menor. Por ejemplo, en esta ocasión en Xi’an, la oferta de viviendas de alquiler asequible para trabajadores migrantes se concentra principalmente en distritos no centrales como Chang’an, Lintong y Gaoling.

“Las viviendas de alquiler asequible tienen un impacto más significativo en el mercado de alquiler en las zonas suburbanas. Por ejemplo, en Shanghái, en las cinco nuevas ciudades y las nuevas ciudades industriales, se han lanzado recientemente muchos proyectos de viviendas de alquiler asequible. En regiones como Jiading, Minhang y Jinshan, ya han generado un gran impacto en el mercado de alquiler original. En comparación con otras zonas de Shanghái, estas regiones registran una mayor caída del alquiler”. Li Yujia señaló.

Y, según Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Shanghai Eju, en los últimos años las viviendas de alquiler asequible se han ido poniendo a la venta de forma progresiva, y la oferta potencial en el mercado ha seguido aumentando; además, al bajarse los alquileres, objetivamente se reducen los costos de alquiler y vivienda para el grupo de nuevos residentes, y se hace que las viviendas de alquiler asequible cumplan realmente su papel de alta relación calidad-precio. Después de la bajada de alquileres, se puede potenciar mejor el efecto de que la gente impulse recursos del mercado y la concentración de recursos de industria.

Además del impacto fuerte en los precios de alquiler de propiedades suburbanas, los apartamentos en régimen de tipo concentrado también son un ámbito que se ve afectado con especial gravedad. Según el cálculo de CRIC, hasta enero de este año, cerca de la mitad de las ciudades vieron caer el alquiler tanto en comparación mensual como anual. En las 8 ciudades centrales clave supervisadas (Beijing, Shanghái, Shenzhen, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing, Chengdu y Wuhan), el alquiler total de apartamentos en régimen concentrado bajó 0.8% intermensualmente y 2.5% interanualmente.

Los proyectos de viviendas de alquiler asequible construidos previamente en forma concentrada se encontraban principalmente en las zonas suburbanas de las ciudades. Pero recientemente, cada vez más ciudades han empezado a adquirir viviendas de segunda mano como fuentes de viviendas de alquiler asequible, incluyendo muchas “zonas viejas y pequeñas” ubicadas en centros urbanos. Por ejemplo, el 2 de febrero de este año, Shanghái adquirió viviendas de segunda mano para iniciar de manera sustantiva viviendas de alquiler asequible; el distrito de Pudong, Jing’an y Xuhui se convirtieron en los primeros pilotos.

Entonces, en el futuro, ¿las viviendas de alquiler asequible seguirán afectando el mercado de alquiler?

Para Yan Yuejin, ahora al adquirir “casas viejas con mala infraestructura” o departamentos de vivienda antigua (con poca renovación) en el centro de la ciudad para hacer viviendas de alquiler asequible, se puede lograr un cambio estructural de cierta importancia en las viviendas de alquiler asequible actuales. Pero en cuanto a la construcción de viviendas de alquiler asequible, cada ciudad podría tener diferencias. En muchos lugares, la construcción de viviendas de alquiler asequible se integrará estrechamente con las industrias locales, por lo que el impacto en el mercado de alquiler será relativamente más débil.

Li Yujia considera que las viviendas de alquiler asequible, con sus características de alquiler más bajo y atributo de garantía, se dirigen principalmente a los jóvenes y nuevos residentes que tienen una capacidad insuficiente para pagar el alquiler. Aunque el alquiler de las viviendas de alquiler asequible es más bajo, también tienen debilidades: debido a las limitaciones de costos y a los requisitos de estandarización, a menudo los planos son más bien únicos, y el estilo de decoración es “igual para mil casas”, con poca individualidad y sensación de calidad. Lo que ofrecen las viviendas de alquiler asequible es una garantía básica; todavía existe una separación entre ellas y la demanda de alquiler basada en el mercado. En el futuro, cuando los gobiernos locales construyan viviendas de alquiler asequible a mayor escala, es más probable que siga siendo con integración a las industrias locales; se construirán nuevas viviendas de alquiler asequible con base en los conceptos de integración entre industria y ciudad, así como la creación de comunidades industriales, destinadas principalmente a las personas que trabajan en parques industriales.

Reportero: Zhao Yue

Editor: Sun Xiaobo