“Los 10 billones de yuan en fondos de reserva en estado de sueño”

问AI · ¿Por qué el sistema de fondos de vivienda ha experimentado reformas intensivas después de 30 años?

“Desde principios de este año, más de 30 regiones en todo el país han optimizado las políticas relacionadas con los fondos de vivienda.”

文 /巴九灵

En la madrugada, Xiao Zhou revisa su cuenta de fondos de vivienda mientras estudia las reglas de uso. Como un joven de la generación del 2000 que trabaja localmente y no necesita comprar o alquilar una casa, este dinero siempre ha estado sin uso, con decenas de miles de yuanes dormidos allí, mientras que el interés anual es solo de unas pocas decenas de yuanes.

Al igual que muchas personas, Xiao Zhou ha pensado en los fondos de vivienda, pero también comparte la misma confusión que muchos: el fondo de vivienda es dinero en su propia cuenta, pero ¿por qué, aparte de para comprar una casa, no se puede usar en el día a día? ¿Por qué se diseñó el fondo de vivienda en primer lugar?

Primero, dirijamos nuestra atención a la década de 1990, antes del nacimiento de Xiao Zhou.

Fondos de vivienda que no funcionan bien

En 1991, para adaptarse a la ola de comercialización de la vivienda, Shanghái tomó como modelo el sistema de fondos de vivienda de Singapur y fue pionero en el establecimiento del sistema de fondos de vivienda en China, promoviendo gradualmente su implementación en todo el país. Después de muchos años de preparación, en 1999 el Consejo de Estado emitió formalmente el “Reglamento sobre la gestión de los fondos de vivienda”, que marcó el establecimiento formal del sistema de fondos de vivienda en China.

En 1991, Shanghái llevó a cabo un proyecto piloto del sistema de fondos de vivienda. Fuente: Ningbo Urbanismo y Construcción

El modo básico de funcionamiento de este sistema es que cada mes, los empleados y las empresas depositan una suma de dinero en la cuenta personal de fondos de vivienda de los empleados. La cantidad depositada por el empleado = base × tasa de contribución de fondos de vivienda del empleado, la cantidad depositada por la empresa = base × tasa de contribución de fondos de vivienda de la empresa, donde la base es el salario promedio mensual del empleado del año anterior, y la tasa varía entre el 5% y el 12%.

Este ahorro se acumula a largo plazo y solo se utiliza al comprar una casa; el centro de gestión de fondos de vivienda encargará a un banco que otorgue préstamos a bajo interés a los compradores. De aquí se deduce que el sistema de fondos de vivienda en China se posiciona como “garantía de vivienda”, con el objetivo de ayudar a los residentes, especialmente a las familias de ingresos medios y bajos, a establecer su capacidad de compra de vivienda mediante un enfoque de “ahorro forzoso + préstamos a bajo interés”.

Cabe mencionar que este reglamento ha sido revisado dos veces, en 2002 y 2019, y como normativa administrativa, tiene un alto efecto legal y poder de restricción en todo el país, por lo que también determina en gran medida lo que las políticas de fondos de vivienda en cada región pueden y no pueden hacer.

Esta restricción ha persistido durante 27 años, y durante esos 27 años, han ocurrido muchos cambios.

En los últimos años, el mercado inmobiliario ha entrado en una era de stock, la demanda de compra de vivienda ha ido disminuyendo gradualmente, y al mismo tiempo, a medida que el nivel material de vida de las personas ha mejorado, las expectativas sobre los fondos de vivienda también han cambiado de un enfoque único en la compra de vivienda a gastos más flexibles y dispersos, como el consumo, el pago de hipotecas y alquileres, el complemento de pensiones, y los gastos médicos.

Sin embargo, como sistema de garantía de vivienda, aunque el “Reglamento sobre la gestión de los fondos de vivienda” establece que los fondos pertenecen a la propiedad personal, también estipula que los fondos de vivienda deben utilizarse para que los empleados compren, construyan, reformen o reparen su vivienda, y no pueden ser desviados para otros usos.

Al mismo tiempo, la mayoría de las personas solían trabajar, consumir y comprar casas en su ciudad natal, pero ahora, las personas se mueven con frecuencia entre diferentes ciudades, y la necesidad de que “el fondo de vivienda siga a la persona” se ha vuelto cada vez más urgente. Sin embargo, en la actualidad, los fondos de vivienda son gestionados por los centros de gestión de fondos de vivienda establecidos por cada provincia y región autónoma, operando de manera aislada, lo que resulta en una baja eficiencia de asignación entre diferentes regiones; en algunas áreas, los fondos están en gran medida ociosos, mientras que en otras regiones, los fondos ya están en crisis.

El resultado es que algunas personas trabajan y contribuyen a los fondos de vivienda en grandes ciudades, y después de unos años quieren regresar a su ciudad natal para comprar una casa; el proceso de extracción y transferencia es complicado, y la experiencia de uso entre ciudades no es fluida.

La ventaja de la tasa de interés también ha disminuido. Hace más de veinte años, una tasa de interés del 4% para los fondos de vivienda era considerable en comparación con el 6% de los préstamos comerciales; hoy, ambas tasas son muy similares, oscilando alrededor del 3%.

Y con el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda, el límite de préstamos que ofrecen los fondos de vivienda parece ser insuficiente. Tomando como ejemplo a Shanghái y Pekín, el precio de un apartamento de 80 m² supera los 4 millones de yuanes, pero el límite máximo de préstamo personal de fondos de vivienda en ambas ciudades es solo de 1.2 millones de yuanes.

Bajo múltiples restricciones, el sistema de fondos de vivienda se ha vuelto “innecesario” para muchas personas. En 2024, un total de 81.270.400 personas en China retiraron fondos de vivienda, lo que representa el 46.10% del número de aportantes, es decir, más de la mitad de los contribuidores no utilizan sus aportes.

Fuente: Ministerio de Finanzas de la República Popular China

La gran cantidad de fondos de vivienda bloqueados también se refleja de manera directa en los saldos: en 2016, el saldo de aportes a los fondos de vivienda en China era de 4.56 billones de yuanes, y para finales de 2024, esta cifra ha aumentado a 10.92 billones de yuanes.

Debido a diversos factores, desde principios de este año, las reuniones de alto nivel han mencionado con frecuencia la reforma del sistema de fondos de vivienda.

A finales de 2025, la reunión de trabajo económico central señaló que es necesario profundizar en la reforma del sistema de fondos de vivienda, siendo esta la primera vez que en los informes de las reuniones de los últimos diez años se menciona específicamente los fondos de vivienda; en las dos sesiones de este año, el informe de trabajo del gobierno indicó: “Reducir la tasa de interés de los préstamos personales de fondos de vivienda” y “profundizar en la reforma del sistema de fondos de vivienda”, siendo la primera vez en 11 años que se vuelve a mencionar los fondos de vivienda en el informe del gobierno.

Reformas intensivas

Orientación desde arriba, implementación en las regiones.

Hasta ahora, más de 30 regiones en el país han optimizado las políticas relacionadas con los fondos de vivienda.

En general, estas políticas tienen las siguientes características:

Primero, hacer que los fondos de vivienda sean más útiles, segundo, hacer que el uso de los fondos de vivienda sea más flexible, tercero, hacer que los fondos de vivienda sean más efectivos al comprar una casa, y cuarto, hacer que los fondos de vivienda sean más inclusivos.

◎ En primer lugar, complementar las ventajas de los fondos de vivienda es la área de mayor enfoque en las reformas en diversas regiones, incluyendo aumentar el límite de préstamo de fondos de vivienda, reducir la tasa de interés de los préstamos de fondos de vivienda, apoyar la solidaridad intergeneracional de los fondos de vivienda, ajustar la cantidad de préstamos de fondos de vivienda permitidos, extender el plazo de los préstamos de fondos de vivienda, impulsar la conversión de préstamos comerciales a fondos de vivienda, entre otros.

Por ejemplo, Shanghái ha aumentado el límite máximo de préstamos de fondos de vivienda; después de la modificación, el límite para el primer y segundo conjunto de préstamos de vivienda es de 2.4 millones y 2 millones de yuanes, respectivamente, y bajo ciertas condiciones adicionales, también puede aumentar un 35% hasta 3.24 millones de yuanes;

Fuzhou aplica la tasa de interés estándar para el primer conjunto de préstamos a las familias con múltiples hijos que compran una segunda vivienda;

Taiyuan ha extendido el plazo de los préstamos de fondos de vivienda, que no puede ser superior a 30 años;

El condado de Changde permite que los compradores y sus cónyuges retiren los saldos de las cuentas de sus padres e hijos para comprar una vivienda propia si el saldo de sus cuentas es insuficiente…

Fuente: Shanghai Release

◎ En segundo lugar, para abordar la disminución de la demanda de compra de vivienda y el uso excesivamente restringido de los fondos de vivienda, las regiones están trabajando para ampliar los canales de uso de los fondos de vivienda, transformando los fondos de vivienda de un “fondo de compra de vivienda” único a un “fondo de consumo residencial” más amplio.

Por ejemplo, Changchun apoya la extracción de fondos de vivienda para subsidiar las tarifas de propiedad; para las viviendas ubicadas en el área urbana de Changchun, el límite de extracción por unidad no excederá los 3,000 yuanes/año; además, los fondos de vivienda también se pueden usar para pagar impuestos de contrato y para la instalación o renovación de ascensores; Fuzhou apoya el uso de fondos de vivienda para la remodelación de viviendas propias, compra de garajes, etc.; Chengdu aclara los múltiples usos de los fondos de vivienda, como la compra de espacios de estacionamiento y la extracción por enfermedades graves…

Según el análisis de Xue Qinghe, presidente de Zhiben Society, en el futuro, el rango de uso de los fondos de vivienda se abrirá aún más, abarcando principalmente usos relacionados con el bienestar, como alquiler, remodelación, calefacción, pensiones, desempleo, maternidad, educación, atención médica, etc. Sin embargo, el uso de los fondos de vivienda no se ampliará a los gastos diarios, ya que eso contradice la intención original del sistema de fondos de vivienda de garantizar la vivienda.

Wei Yingjie, fundador del Iceberg Think Tank, también opina que los fondos de vivienda abordan el problema de la vivienda; desviarse de este objetivo haría que el diseño del sistema perdiera su sentido. Por lo tanto, no solo se debe discutir la viabilidad de extender los fondos de vivienda al turismo y el consumo diario, sino que en la situación actual, aún hay muchas áreas que se pueden mejorar en torno a los préstamos de vivienda y la satisfacción de la demanda habitacional.

La afluencia de ciudadanos que vienen a consultar y realizar trámites en la ventanilla de fondos de vivienda es constante.

Además de transformar los fondos de vivienda hacia el “consumo residencial”, también se han propuesto sugerencias para vincular los fondos de vivienda con las cuentas de pensiones.

Como informó el Beijing News, se podría permitir en algunas ciudades que los fondos de vivienda excedentes se transfieran automáticamente a cuentas de pensiones, y se ofrecerían opciones de inversión diferenciadas.

Zhang Bo, director del Instituto de Investigación de 58 Anjuke, estima que, dado que la demanda de vivienda individual ya está satisfecha, en los próximos 5 a 10 años, la proporción de fondos de cuentas de fondos de vivienda que se permiten transferir a cuentas de pensiones probablemente aumentará gradualmente al rango del 30% al 50%.

Xue Qinghe también cree que, en el momento adecuado, los fondos de vivienda se pueden fusionar en las cuentas de seguridad social, gestionados y asignados de manera unificada por el fondo de seguridad social; el comentarista financiero Liu Xiaobo señala que esto es algo positivo, pero necesita el apoyo de políticas de reducción de impuestos…

Sin embargo, Wei Yingjie advierte que esta acción debe ser cautelosa. Él señala que los fondos de vivienda son activos personales, que en realidad se pueden “retirar”, mientras que las pensiones individuales se centran en la inversión a largo plazo y el aumento de valor; ambos tienen diferencias significativas en cuanto a liquidez. Después de que los fondos de vivienda se transfieran a la cuenta de pensiones, cómo se retirarán en el futuro, cómo se retirarán (incluso involucrando el impuesto sobre la renta personal), necesita ser claramente definido. Por lo tanto, en el caso de que el plan de reforma no esté maduro, no es recomendable apresurarse a implementarlo.

En relación con los problemas de falta de flexibilidad en el uso de los fondos de vivienda, actualmente, algunas regiones ya han simplificado los procesos de transferencia y extracción de fondos de vivienda. Por ejemplo, Shanghái ha optimizado el proceso de transferencia y continuidad entre regiones, y después de que los empleados cambien de ciudad de trabajo, pueden manejar la transferencia en línea, sin necesidad de viajar entre las dos ciudades para realizar trámites.

Mini programa de fondos de vivienda en el móvil.

El abogado Dong Yizhi de Shanghai Zhengce Law Firm y la líder de opinión sobre el mercado inmobiliario de Shanghái, Miss Bai, anticipan que una de las medidas expandidas importantes de la reforma de los fondos de vivienda será promover el pago, la extracción y el préstamo de fondos de vivienda entre regiones, rompiendo el estado de funcionamiento cerrado entre provincias y ciudades. En el futuro, es probable que se inicie la exploración de mecanismos de asignación de fondos en grupos urbanos como Beijing-Tianjin-Hebei y el Delta del Yangtsé, logrando el principio básico de contribuciones en una región y uso local, con ayuda mutua de fondos.

Dong Yizhi también enfatizó la necesidad de lograr que “los fondos de vivienda sigan a las personas” a través de la tecnología: mediante medios digitales, lograr el intercambio de datos a nivel nacional, establecer cuentas digitales unificadas, de modo que los trámites en línea puedan realizarse completamente para negocios entre regiones y que los negocios interprovinciales puedan ser tratados de manera uniforme. Así, en el contexto de un gran flujo de población, muchos puntos de dolor en la realidad podrían tener la oportunidad de ser resueltos.

◎ Por último, no se puede pasar por alto el tema de la inclusión del propio sistema de fondos de vivienda. Existen grandes diferencias en las contribuciones a los fondos de vivienda entre diferentes ciudades y tipos de empresas; algunas profesiones, como los empleos flexibles, no cuentan con mecanismos para contribuir a los fondos de vivienda.

Desliza hacia arriba y abajo para ver la imagen. Fuente: Yicai

Por lo tanto, tanto Wei Yingjie como Liu Xiaobo advierten que en futuras reformas, es importante mejorar la equidad de los fondos de vivienda, pero también se debe considerar el costo operativo de las empresas; es necesario aumentar el nivel de fondos de vivienda para empleados de empresas privadas mediante subsidios fiscales; al mismo tiempo, las personas con empleo flexible deben contribuir a los fondos de vivienda bajo el principio de voluntariedad personal, y es necesario establecer un mecanismo de “depósito y retiro flexible, salida libre”, para aliviar las “preocupaciones” de este grupo.

Shenzhen ha dado la opción a las personas. El “Reglamento sobre la gestión de fondos de vivienda de la ciudad de Shenzhen”, publicado en marzo, establece claramente que, además de la tasa de contribución de la unidad, los empleados pueden optar por aumentar voluntariamente su tasa de contribución personal, con un máximo del 12%; además, la nueva normativa también establece que los trabajadores flexibles pueden contribuir, retirar y usar los fondos de vivienda según lo estipulado.

Fuente: Oficina de Vivienda y Construcción de Shenzhen

Conclusión

Del “¿se puede usar?” al “¿es bueno usarlo?”, el camino de los fondos de vivienda aún no ha terminado. Pero el objetivo final es activar lo más pronto posible y aumentar los más de 10 billones de yuanes de fondos de vivienda que están inactivos en China, para que puedan desempeñar un papel eficiente.

Referencias:

1. “El gobierno central menciona específicamente los fondos de vivienda, ¿qué señal envía?”, Diario del Pueblo, 2026.1

2. “Informe anual de los fondos de vivienda 2024”, Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, Ministerio de Finanzas, Banco Popular de China, 2025.5

3. “Los fondos de vivienda pueden enfrentar grandes reformas”, Informe Económico del Siglo XXI, 2026.1

4. “Conectar ‘vivienda y pensiones’, ¿puede el sistema de fondos de vivienda aprender de la experiencia de Singapur?”, Comentario del Beijing News, 2026.1

Autor | 蒋紫涵 | Editor | 何梦飞

Editor en jefe | 何梦飞 | Fuente de la imagen | VCG, Internet

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