Poly Developments, ganar con "demasiado fácil"

文/上海进深 严明会

La segunda subasta de terrenos de 2026 solo tuvo un lote, pero elevó la temperatura a un nuevo punto alto, con Jinmao, Poly Development y el consorcio China Resources & Xinchangning reuniéndose.

Durante el proceso de licitación, China Resources & Xinchangning y Jinmao continuaron aumentando la oferta en 40 rondas, y Poly Development finalmente se llevó el lote.

Precio total de 592,175 millones de yuanes, precio de venta por metro cuadrado de 77,697 yuanes, tasa de sobreprecio del 6.43%.

Este terreno residencial puro en Changning está compuesto por dos parcelas, E1-17 y E1-21, con un área total de aproximadamente 29,000 m², y un área de construcción planificada de aproximadamente 76,200 m², con un precio de salida total de 5.56 mil millones de yuanes, y un precio de venta inicial de aproximadamente 73,000 yuanes/m².

Viendo los detalles:

Parcela E1-21: área de uso de 24,508.81 m², coeficiente de construcción 2.67, altura máxima de 80 metros, incluye 4,000 m² de instalaciones de servicio público comunitario;

Parcela E1-17: área de uso de 4,490.52 m², coeficiente de construcción 2.4, altura máxima de 50 metros, incluye 500 m² de instalaciones culturales y deportivas comunitarias.

Después de deducir 1,000 m² de comerciales y 3,000 m² de instalaciones culturales y de salud, el área residencial vendible es de aproximadamente 72,000 m², por lo que el precio de inicio real por metro cuadrado ya supera los 80,000 yuanes/m².

Sumando la tasa de sobreprecio, el precio de venta por metro cuadrado es de aproximadamente 87,600 yuanes/m². Se espera que el precio de venta esté entre 130,000 y 140,000 yuanes/m².

En Changning, este tipo de terreno residencial puro es prácticamente único.

No ha habido suministro de terrenos residenciales puros en el área interna durante casi 17 años; en el área de Zhongshan Park, las nuevas viviendas son escasas. La última vez que se ofreció públicamente un terreno residencial en Changning fue en diciembre de 2024, cuando el consorcio招商&越秀 ganó el lote de “He Yue Changning”, con un precio de venta por metro cuadrado de aproximadamente 88,500 yuanes/m².

La última vez que se ofreció un terreno residencial en el área interna de Changning fue en 2009 con el proyecto Langshi Hongqiao Green County.

La gran diferencia de tiempo hace que este terreno residencial de este año sea especialmente valioso.

El lote subastado fue agregado tras un ajuste parcial del plan de control en mayo de 2025.

La parcela E1-21, originalmente dividida en tres terrenos, E1-10B como terreno de reserva urbana, E1-20 como comercial y E1-19 como residencial. Después del ajuste, los 3 terrenos mencionados se fusionaron en un terreno residencial, y finalmente entraron en la secuencia de venta.

Posteriormente, varias empresas inmobiliarias realizaron investigaciones sobre el lote, pero al final solo atrajeron a tres empresas para participar en la subasta, con una confianza en el mercado general y una competencia no tan intensa como se había imaginado.

Desde el punto de vista de la ubicación, el lote tiene ventajas evidentes:

Al oeste se encuentra el río Suzhou, y al norte está el Parque Zhongshan no muy lejos.

A una distancia lineal de aproximadamente 500 metros de la estación Longde de la línea 11 del metro, y a aproximadamente 900 metros de la estación Jiangsu Road de las líneas 2/11, además de contar con más de diez líneas de autobús en los alrededores.

La densidad comercial cerca del lote es muy alta, con múltiples centros comerciales como Changning Raffles, Longzhimeng Shopping Center, KING88, y 889 Plaza, satisfaciendo diversas necesidades desde la vida diaria hasta el consumo de alta gama.

En cuanto a educación, hay escuelas cercanas como la Quinta Escuela Primaria de Jiangsu Road y la Escuela Secundaria Anexa de la Universidad Yan’an en Shanghai, que son recursos de calidad dentro del distrito de Changning.

Sin embargo, un inconveniente es que un lado del lote está junto a una antigua torre y el otro lado a un edificio viejo y deteriorado, lo que limita la interfaz urbana y las vistas, y hace que el diseño del plan sea complicado. En términos de transporte, llegar a la estación de metro es un poco lejano.

Ubicado en la intersección de Changning y Putuo, rodeado de escuelas y densos edificios residenciales, hay muchas restricciones de construcción, lo que aumentará la dificultad de la construcción posterior y hará que el ciclo de construcción sea relativamente incontrolable.

Lo que más hace dudar a los desarrolladores es que, incluso con cero sobreprecio, tendrían que vender a 120,000 yuanes por metro cuadrado solo para cubrir costos; si el sobreprecio es alto, el proyecto tendría que abrir a precios más altos de 140,000-150,000 yuanes/m², y con un área de 120 m², ese rango de precios es difícil de atraer a los compradores que buscan mejoras en Changning, mientras que los clientes de fuera de la región tendrán más opciones.

El interés de Poly Development en este terreno ya era evidente antes de que comenzara la subasta.

La empresa Shanghai Poly Jianlin Real Estate Co., Ltd., subsidiaria de Poly Development, publicó el anuncio de licitación para el lote E1-17 y E1-21 de la unidad C040101 del distrito de Changning, con una inversión total de 10 mil millones de yuanes, además de un costo de construcción de 92,961 millones de yuanes.

Mirando el mercado actual de nuevas viviendas en Changning, la escasez de inventario resalta aún más la importancia de este terreno.

Actualmente, solo quedan dos nuevos proyectos a la venta en la zona: He Yue Changning y Xijiao Yunlu.

Recientemente, He Yue Changning tuvo su tercera ronda de registro, y de 48 unidades en un edificio de poca altura, solo llegaron 20 grupos de clientes efectivos. Sin embargo, el desarrollador organizó una creativa ceremonia de selección de viviendas en el lugar: completando formularios de intención y eligiendo casas al azar con pelotas de ping-pong.

En las dos primeras aperturas, se ofrecieron 48 y 22 unidades, con el anuncio de que la primera venta se agotó y la segunda alcanzó casi el 150% de suscriptores. Según la plataforma de bienes raíces en línea, actualmente se han firmado 31 unidades.

Xijiao Yunlu tuvo aperturas en octubre y diciembre del año pasado, ofreciendo 61 y 52 unidades, respectivamente. Según la plataforma de bienes raíces en línea, actualmente se han firmado 28 y 12 unidades. El 28 de marzo pasado, se lanzaron 37 unidades en la tercera ronda.

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