Los compradores de viviendas no han tenido tanto poder en 13 años. Aquí es donde están apareciendo recortes de precios y quién se beneficia más

Vawn Himmelsbach

Domingo, 15 de febrero de 2026 a las 9:45 PM GMT+9 6 min read

Después de años de altos precios y guerras de ofertas, los compradores de viviendas finalmente están empezando a ver un cambio en el mercado inmobiliario.

En 2025, los compradores de viviendas pudieron negociar precios más bajos que en cualquier otro momento en los últimos 13 años, según nuevos datos de Redfin (1). A medida que la demanda se enfría, las casas se están vendiendo cada vez más por debajo del precio de lista. En ciertos mercados, el inventario está aumentando. Y algunos vendedores están comenzando a ajustar sus expectativas después de años de rápido crecimiento de precios.

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Ese cambio sigue a un aumento dramático en la demanda durante la pandemia, cuando el trabajo remoto se disparó y las tasas hipotecarias cayeron a mínimos históricos, alimentando una intensa competencia. Para junio de 2022, los precios de las casas eran más del 43% más altos que en marzo de 2020 (2).

Ahora, el equilibrio de poder está comenzando a inclinarse nuevamente hacia los compradores. En diciembre, había un 47% más de vendedores que compradores a nivel nacional, según Redfin, lo que les da a los compradores más poder de negociación sobre el precio, los costos de cierre o las reparaciones (3).

Aún así, este no es un reinicio uniforme. Los descuentos varían ampliamente dependiendo de dónde vivas, el tipo de casa que estés comprando y cuán motivado esté un vendedor. Para los compradores que consideran mudarse, el cambio plantea una pregunta importante: ¿Dónde, y para quién, se traducen hoy los descuentos en ahorros reales?

Dónde buscar descuentos

Varios mercados del Sun Belt (particularmente Florida y Texas) están viendo los mayores descuentos, según Redfin. Los compradores en West Palm Beach obtuvieron el mayor descuento, del 10.9%, seguidos por Detroit, Fort Lauderdale, Pittsburgh y Miami (1).

Los datos de Zillow coinciden con estos hallazgos. En el Sun Belt, por ejemplo, la nueva construcción ha ayudado a recuperar el inventario, aliviando la competencia (4).

Según Zillow, los tres principales mercados amigables para los compradores en 2026 incluyen Indianápolis, Atlanta y Charlotte, gracias a la menor competencia y el enfriamiento del crecimiento del valor de las casas. También señala áreas metropolitanas en el Sun Belt y el Medio Oeste, incluyendo Jacksonville, Memphis y Detroit (4).

“Menor competencia le da a los compradores más tiempo para decidir y espacio para negociar, sumando a una experiencia de compra menos estresante,” dijo Orphe Divounguy, economista senior de Zillow, en una declaración de prensa. Pero para los vendedores, “fijar precios estratégicamente desde el principio se vuelve mucho más importante cuando los compradores tienen el poder” (4).

La historia continúa  

Aún así, hay cuatro áreas metropolitanas donde los compradores pagaron más que el precio de lista, según Redfin. San Francisco lidera la lista con un 3.8% por encima del precio de lista, seguido por Newark, San José y Oakland. El Área de la Bahía, en particular, se está beneficiando del floreciente sector de IA y los mandatos de regreso a la oficina, por lo que podría ser más difícil obtener un descuento en esos mercados (1).

El tipo de propiedad también puede marcar la diferencia. Los compradores de condominios que pagaron por debajo del precio de lista están obteniendo los mayores descuentos, un promedio del 8.1%, según Redfin. Ese es un descuento mayor que el de los compradores de casas unifamiliares, que es del 7.9%, y el de los compradores de casas adosadas, que es del 6.5%. Entre todos los compradores de condominios, ese descuento promedió el 4.8% (1).

También podría ser un buen momento para las casas recién construidas. “Esta es una de las verdaderas rarezas en los datos de hoy. En este momento, la casa de reventa mediana es en realidad más cara que la casa recién construida mediana,” dijo Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, a NAR Realtor News. Los incentivos de los constructores y la construcción en áreas de menor costo “han cambiado esa dinámica” (5).

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¿Estás listo para comprar?

Puede ser un mercado favorable para los compradores en muchas partes del país, pero no anula lo básico: la asequibilidad sigue importando más que el momento del mercado.

Estos días, muchos estadounidenses están sintiendo la presión, con casi la mitad luchando por pagar alimentos, facturas de servicios públicos, atención médica, vivienda y transporte, según una reciente encuesta de Politico (6). Y la mitad de los estadounidenses temen que el aumento del costo de vida podría impedirles alcanzar sus metas financieras, según The Harris Poll en nombre de la AICPA (7).

Así que los posibles compradores de vivienda deberían considerar si este mercado les ayudará o si solo se ve bien en papel.

Si bien las tasas hipotecarias están en su nivel más bajo en años, todavía están rondando el 6%, con una tasa promedio de hipoteca fija a 30 años de 6.11% a partir del 5 de febrero, según Freddie Mac. (8) Y, aunque es posible obtener descuentos profundos en ciertos mercados, los descuentos en general aún no son tan bajos como lo fueron antes de la pandemia, según los datos de Redfin.

Si estás buscando comprar, primero determina cuánto puedes permitirte realísticamente y si has ahorrado lo suficiente para un pago inicial (cuanto más grande, mejor), así como los costos de cierre y gastos de mudanza.

Una buena regla general es asegurarte de que tus pagos de deuda mensuales, incluyendo tu hipoteca, sean menos del 36% de tus ingresos mensuales antes de impuestos. Tu relación deuda-ingreso (DTI) se calcula dividiendo tus pagos mensuales totales de deuda por tus ingresos mensuales brutos. Luego multiplica ese número por 100 para obtener un porcentaje.

Un DTI más bajo significa que es más probable que te aprueben una hipoteca (y potencialmente a una mejor tasa) ya que se te considera menos riesgoso para los prestamistas. Pero también es una buena medida para determinar si estás listo para comprar: si tus pagos hipotecarios van a consumir la mitad de tus ingresos mensuales, entonces podrías tener dificultades para salir adelante.

Así que, aunque el mercado está mejorando para los compradores, no necesariamente es un momento universal de “comprar ahora” para todos. Entender tu presupuesto puede ayudarte a decidir si este mercado te ayudará o si alejarte sigue siendo el movimiento más inteligente.

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Fuentes del artículo

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Redfin (1, 3); Banco de la Reserva Federal de St. Louis (2); Zillow (4); Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (5); Politico (6); Journal of Accountancy (7); Freddie Mac (8)

Este artículo proporciona información únicamente y no debe interpretarse como asesoramiento. Se proporciona sin garantía de ningún tipo.

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