Las oficinas familiares hacen apuestas oportunistas en bienes raíces mientras los inversores permanecen al margen

Panorama aéreo épico y colorido del horizonte de San Francisco en el centro con edificios comerciales rascacielos y el frente marítimo al anochecer en California, EE. UU.

Prasit Photo | Moment | Getty Images

Una versión de este artículo apareció por primera vez en el boletín Inside Wealth de CNBC con Robert Frank, una guía semanal para el inversor y consumidor de alto patrimonio. Suscríbete para recibir futuras ediciones directamente en tu bandeja de entrada.

Las firmas de inversión privadas de los ultra-ricos están adquiriendo bienes raíces nacionales a medida que la recuperación del mercado continúa estancándose, dijeron los inversores de oficinas familiares a Inside Wealth.

Mientras que las tasas de interés persistentemente altas y los conflictos geopolíticos han hecho que muchos inversores se mantengan al margen, las oficinas familiares pueden permitirse hacer apuestas oportunistas mientras invierten a largo plazo.

Travis King, CEO de Realm, dijo que el colectivo de unas 100 familias ha invertido alrededor de $100 millones en bienes raíces del norte de California en los últimos seis meses. Realm ha aprovechado las oportunidades, como la compra de una propiedad de oficina en San Francisco por aproximadamente el 21% de lo que se negoció por última vez y lo que costaría construirla hoy.

“Lo analizamos y dijimos: ‘Oye, San Francisco ha sido golpeado, pero creemos que la tecnología va a seguir siendo un entorno muy robusto, y seguimos creyendo que eso va a ser el principal motor de la economía de EE. UU. en el futuro. No creemos que San Francisco se vaya a ningún lado’”, dijo. “Parece que esa llamada es precisa, basándonos en el hecho de que ahora estamos negociando papeles sobre arrendamientos o acuerdos de compra y venta de varias de estas propiedades.”

King dijo que algunas familias están nerviosas por desplegar su dinero en estos tiempos turbulentos, pero que más están interesadas en aprovechar las valoraciones bajas.

“Es un momento difícil para vivir, solo como ciudadano, pero es un momento interesante como inversor, porque es el momento que hace que los precios sean los mejores”, dijo.

Matthew Cohen, socio de Declaration Partners, la firma de inversión anclada por la oficina familiar del multimillonario de Carlyle David Rubenstein, dijo que el largo horizonte de inversión de la firma le permite aprovechar oportunidades que los administradores de activos tradicionales no pueden.

Declaration Partners cerró su segundo fondo de inversión en bienes raíces en octubre, recaudando alrededor de $303 millones. Ha realizado una serie de acuerdos en los últimos meses, como firmar un contrato de arrendamiento maestro de $50.1 millones para tres locales comerciales en el vecindario SoHo de la ciudad de Nueva York. Mientras que los alquileres actuales de los inquilinos están por debajo de las tarifas de mercado, el arrendamiento de Declaration Partners abarca 25 años, con una opción de extensión hasta 2091.

“Muchos fondos institucionales miran oportunidades como esa y dicen: ‘Si no puedo ejecutar un plan de negocios en un año y medio o en dos o tres años, eso no es lo suficientemente rápido’”, dijo Cohen. “Se requería alguien que tuviera una perspectiva a más largo plazo para decir: ‘Estoy dispuesto a mantenerme a largo plazo para esperar la expiración de esos arrendamientos’, y la paciencia y flexibilidad para trabajar con un propietario privado para llegar a una estructura que fuera mutuamente beneficiosa.”

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Las encuestas de oficinas familiares han indicado ambivalencia hacia la inversión en bienes raíces, pero las de EE. UU. han sido más optimistas.

Una encuesta de J.P. Morgan Private Bank, publicada en febrero, encontró que el 35% de las oficinas familiares de EE. UU. planeaban aumentar su exposición a bienes raíces, mientras que solo el 24% de sus pares internacionales dijeron lo mismo. Un asombroso 40% de los encuestados también informó que no tenían asignación a bienes raíces.

Sin embargo, las oficinas familiares que citaron la inflación como el principal riesgo para sus carteras informaron una asignación promedio del 16.3% a bienes raíces, el doble que el grupo de encuestados en general.

“Cada vez que la inflación se convierte en un problema, la gente comienza a invertir en cosas que pueden ver y tocar”, dijo la abogada de bienes raíces de Cozen O’Connor, Jennifer Nellany.

Jason Ozur, CEO del gestor de patrimonio Lido Advisors, dijo que incluso con precios de adquisición bajos, los inversores deben tener en cuenta muchos factores, como los costos de apalancamiento y el aumento de los costos de seguros, para superar la inflación. Lido Advisors ha podido invertir en propiedades multifamiliares atractivas con descuentos del 20% al 30% respecto a los costos de reemplazo, dijo. La firma se enfoca en ciudades importantes como Salt Lake City, Denver y Dallas, agregó.

Ozur dijo que el flujo de efectivo y la diversificación de la cartera son mayores atractivos para que los clientes inviertan en bienes raíces. También describió los bienes raíces como un activo fiscalmente eficiente, citando estrategias como las deducciones por depreciación y los intercambios 1031, que permiten a los inversores en bienes raíces diferir las ganancias de capital reinvirtiendo ganancias en una propiedad similar. Los clientes también pueden regalar bienes raíces a sus hijos a valores descontados a lo largo del tiempo, dijo.

En cuanto a los centros de datos, la clase de activo más caliente en bienes raíces comerciales, Nellany dijo que las oficinas familiares encuentran difícil invertir a precios atractivos. También dijo que algunas oficinas familiares, especialmente aquellas con un enfoque filantrópico, están preocupadas por el impacto ambiental de los centros de datos.

El inversor en bienes raíces Chaz Lazarian está duplicando su apuesta en bienes raíces de oficinas, a menudo considerado el área menos atractiva de los bienes raíces comerciales, a través de su firma, Elle Family Office.

Lazarian dijo que adquiere activos en dificultades a precios severamente descontados. Dijo que adquirió el antiguo edificio de la sede de Home Depot en Atlanta y su deuda por alrededor de $21 millones, pagando alrededor de 18 centavos por dólar cuando lo compró en octubre en comparación con lo que su propietario de capital privado pagó en 2019.

Si bien esa propiedad se ha mantenido como un edificio de oficinas, ha demolido otras para construir viviendas multifamiliares. A diferencia de muchos directores de oficinas familiares, Lazarian no invierte a largo plazo, buscando voltear propiedades en dos a tres años.

“Creo que la riqueza generacional se puede crear asumiendo algunos riesgos”, dijo. “Esta oportunidad no existía en 2007, 2008, y solo queremos repetir tantas veces como podamos hasta que el mercado se agote.”

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