Política y finanzas de doble impulso: el mercado inmobiliario de Beijing, Shanghái y Shenzhen se llena de calidez

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Las imágenes anteriores fueron tomadas por Li Bingxiong y Yue / en una oficina de ventas en Beijing.

Reportero Li Bingxiong y Yue

La marea de primavera se eleva, el calor se transmite gradualmente.

Mercado inmobiliario de primera línea

La “corriente cálida” fluye, y la tendencia de estabilización del mercado se vuelve cada vez más clara. Siguiendo la dirección estratégica de “promover el desarrollo de alta calidad del sector inmobiliario” en el plan “Quince cinco”, anclando el informe de trabajo del gobierno de 2026 que “se centra en estabilizar el mercado inmobiliario”, las políticas de orientación y las prácticas financieras actúan en la misma dirección, activando continuamente el mercado de primera línea y promoviendo un ciclo saludable en la industria inmobiliaria.

El 25 de febrero de 2026, la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano y Rural de la ciudad de Shanghái y cinco departamentos más publicaron el “Aviso sobre la optimización y ajuste de la política inmobiliaria de nuestra ciudad” (en adelante, el “Aviso”). Hasta el 25 de marzo, esta nueva política ha sido implementada durante 1 mes. Los datos del Instituto de Investigación de Lianjia de Shanghái muestran que del 1 al 23 de marzo de 2026, se vendieron 22,400 viviendas de segunda mano en la ciudad, un aumento del 11% en comparación con el mismo período de 2025. No solo Shanghái, actualmente Beijing, Shanghái y Shenzhen han reducido simultáneamente las tasas de interés de los préstamos hipotecarios y los ratios de pago inicial, las medidas de optimización aplicadas en las tres ciudades han sido completamente implementadas, y las políticas relevantes han entrado en un período de observación estable.

Reporteros de Securities Daily viajaron especialmente a las ciudades de Beijing, Shanghái y Shenzhen para realizar investigaciones de campo, dialogando cara a cara con profesionales de instituciones financieras, agentes inmobiliarios, residentes compradores y propietarios de viviendas, entre otros actores del mercado, para comprender a fondo la situación real del mercado de primera línea. Según los resultados de la investigación, el mercado inmobiliario en áreas clave de las tres ciudades ha mostrado una tendencia de estabilización, y la demanda de compra de vivienda por necesidad y mejora se ha convertido en la principal fuerza del mercado actual.

Políticas y finanzas trabajando juntas

Reduciendo efectivamente el costo de adquisición

Bajo el marco de políticas macroeconómicas, las tres ciudades de Beijing, Shanghái y Shenzhen han lanzado políticas de relajación del mercado inmobiliario adaptadas a las circunstancias locales, desde la relajación de las restricciones de compra, la optimización de las políticas de préstamos comerciales hasta el aumento del apoyo de fondos de vivienda, apoyando de manera precisa la demanda razonable de vivienda de los residentes y formando un esfuerzo político conjunto.

El mencionado “Aviso” muestra que se han optimizado y ajustado las políticas en siete áreas, incluyendo las restricciones de compra de vivienda, los préstamos de fondos de vivienda y el impuesto sobre bienes inmuebles de vivienda personal. Sobre esta base, las políticas de crédito para propiedades comerciales también se han optimizado. Desde el 16 de marzo, el ratio mínimo de pago inicial para préstamos para la compra de propiedades comerciales (incluyendo “viviendas de uso comercial y residencial”) en Shanghái se ajustó a no menos del 30%.

Li Gen, responsable del Instituto de Investigación de Lianjia de Shanghái, dijo en entrevista con Securities Daily: “Actualmente, el número promedio diario de visitas de Lianjia en Shanghái ha aumentado un 30% en comparación con antes de las nuevas políticas del mercado inmobiliario, y el número promedio diario de nuevos clientes ha aumentado un 51% en comparación con antes de las nuevas políticas, la confianza de los clientes al entrar al mercado ha mejorado notablemente en comparación con antes de las nuevas políticas, y las visitas y transacciones están muy activas.”

Beijing, por su parte, emitió dos documentos de aviso para optimizar y ajustar las políticas relacionadas con el sector inmobiliario en 2025. El 8 de agosto de 2025, la política relajó las restricciones en la compra de vivienda más allá del quinto anillo, es decir, en el área más allá del quinto anillo, no hay límite en el número de viviendas compradas (incluyendo viviendas nuevas y de segunda mano); el 24 de diciembre de 2025, el Comité de Vivienda y Desarrollo Urbano y Rural de Beijing y otros departamentos publicaron nuevamente nuevas políticas para el mercado inmobiliario, ajustando los años de pago de seguros sociales o impuestos sobre la renta personal para las familias de residentes no locales que compran viviendas dentro y fuera del quinto anillo, y en el mecanismo de fijación de tasas de interés ya no se diferenciará entre la primera y la segunda vivienda.

Los reporteros de varias grandes entidades estatales han informado que actualmente las hipotecas comerciales en Beijing se basan en el LPR a 5 años o más (3.50%), y muchas entidades bancarias están aplicando tasas de interés reales que generalmente son del 3.05%. Los cálculos de los reporteros muestran que, tomando como ejemplo la compra de una segunda vivienda dentro del quinto anillo, un préstamo de 1 millón, con amortización a 30 años, en comparación con la tasa de interés del 3.45% aplicada antes del 24 de diciembre de 2025, el pago mensual después de las nuevas políticas puede reducirse en más de cien yuanes, lo que ahorra decenas de miles en total de pagos.

Shenzhen implementó desde el 6 de septiembre de 2025 medidas de optimización y ajuste de políticas inmobiliarias, incluyendo la optimización y ajuste de políticas de crédito para viviendas personales. Entre ellas, la tasa de interés de los préstamos comerciales ya no diferenciará entre la primera y la segunda vivienda.

“Desde el año pasado, las ciudades de primera línea han promulgado de manera intensiva medidas de control como la reducción del pago inicial, la disminución de las tasas de interés de los préstamos y la optimización de las restricciones de compra y préstamo, lo que ha reducido efectivamente el umbral de compra de vivienda para los residentes, formando un poderoso conjunto de apoyos financieros que ha estimulado la recuperación marginal del sentimiento del mercado.” Cao Jingjing, gerente del departamento de investigación de índices del Instituto de Investigación de Zhongzhiju, dijo a Securities Daily, analizando que, por un lado, las nuevas políticas han tenido un efecto evidente, liberando efectivamente la demanda de compra de vivienda potencial; por otro lado, los precios de las áreas clave en las ciudades centrales han comenzado a acercarse a niveles razonables. Actualmente, el mercado muestra características evidentes de diferenciación estructural, con una alta actividad en las transacciones de proyectos de calidad en áreas centrales, mientras que las áreas suburbanas aún enfrentan presión de inventario.

Una serie de combinaciones de políticas y empoderamiento financiero han llevado a un aumento continuo en la actividad de transacciones en el mercado inmobiliario de las ciudades de primera línea. El 16 de marzo, la Oficina Nacional de Estadísticas publicó datos sobre la variación de los precios de venta de viviendas comerciales en 70 ciudades grandes y medianas en febrero, mostrando que la disminución en los precios de las viviendas comerciales en 70 ciudades se ha ido reduciendo.

Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas indican que en febrero, los precios de las viviendas nuevas en las ciudades de primera línea se mantuvieron estables, pasando de una caída del 0.3% el mes anterior a un estancamiento. En Beijing y Shanghái, ambos aumentaron un 0.2%, Guangzhou se mantuvo estable, y Shenzhen cayó un 0.3%; los precios de las viviendas de segunda mano en las ciudades de primera línea cayeron un 0.1%, reduciendo la caída en 0.4 puntos porcentuales en comparación con el mes anterior, con Beijing y Shanghái aumentando respectivamente un 0.3% y un 0.2%.

“Desde los datos objetivos, el mercado inmobiliario en las ciudades de primera línea ya ha mostrado un rendimiento positivo, especialmente el ajuste de los precios de las viviendas y la liberación de los efectos de las políticas han tenido un efecto integral muy bueno.” Yan Yujin, subdirector del Instituto de Investigación de E-House de Shanghái, dijo a Securities Daily que, en lo que respecta al mercado inmobiliario de Shanghái, el volumen de transacciones en esta ronda no es impulsado por un solo factor, sino el resultado de la superposición de múltiples factores favorables: primero, los beneficios de las políticas se están liberando continuamente, el empoderamiento financiero está inyectando un fuerte impulso al mercado; segundo, el ajuste de precios es adecuado, la confianza se está restaurando gradualmente; tercero, la demanda potencial existe de manera objetiva.

Los agentes “se activan”

Atestiguan el calor del mercado inmobiliario de primera línea

“Las flores hacia el sol son fáciles en primavera”, los agentes de compra y venta de bienes raíces de primera línea son los que más pueden percibir el calor del mercado inmobiliario. Con el empoderamiento de las nuevas políticas, la actividad de transacciones en los mercados de bienes raíces de Beijing, Shanghái y Shenzhen ha aumentado significativamente.

“Esta mañana comí tres huevos y estuve ocupado hasta después de las ocho de la noche.” La experiencia personal de Li Kai (nombre ficticio), un vendedor de nuevas viviendas en Beijing, muestra vívidamente la calidez del mercado después de la implementación de las nuevas políticas. Confiesa que solo el sábado completó 7 contratos de firma, incluso tuvo que reservar el almuerzo con anticipación. La situación de Li Kai no es un caso aislado, sino una tendencia común entre los agentes inmobiliarios en Beijing, Shanghái y Shenzhen.

Al caer la noche, una oficina de bienes raíces en el distrito de Xicheng de Beijing seguía iluminada, con todas las salas de firma ocupadas. Las paredes estaban llenas de banderas de agradecimiento enviadas por propietarios y compradores, y la zona de impresión seguía produciendo contratos de transacciones de vivienda, por doquier se respiraba un aire de actividad. Zhang Li (nombre ficticio), un agente de bienes raíces en el sector de viviendas de segunda mano en Beijing, al ser entrevistada, recibió llamadas de consulta y visitas una tras otra. Ella le dijo a los reporteros que recientemente ha aumentado notablemente la demanda de clientes para ver propiedades, publicar listados y consultas sobre políticas, y las notificaciones de transacciones dentro de la tienda han estado apareciendo frecuentemente en las pantallas. Solo el 14 de marzo, el volumen de transacciones en la región superó las 170, con 4 distritos realizando más de 5 transacciones y 9 distritos más de 4.

A mil kilómetros de distancia, los agentes inmobiliarios en Shanghái también están ocupados. Chen Jun (nombre ficticio), incluso a las nueve de la noche, seguía respondiendo consultas de clientes sobre visitas. Él indicó que desde el comienzo del año, el ritmo del mercado ha acelerado notablemente, y las consultas y visitas siguen en aumento. El mismo día de la implementación del “Aviso”, sus colegas en la industria rápidamente aclararon, interpretaron y promovieron la noticia, y el volumen de consultas de clientes aumentó aún más, siendo especialmente activas las transacciones de propiedades de alta calidad dentro del anillo medio.

Los datos proporcionados por un agente en una plataforma de transacciones inmobiliarias a los reporteros de Securities Daily muestran que solo el 14 de marzo, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghái superó las 1400.

Detrás de esta actividad, está la búsqueda activa de cambios en la industria de intermediación. Los reporteros encontraron que varias tiendas de intermediación inmobiliaria han intensificado la capacitación sobre políticas, asegurando que los agentes dominen con precisión las últimas políticas y se familiaricen con los contenidos clave como el ratio de pago inicial y el ajuste de las tasas de interés de los préstamos. La figura ocupada de los agentes inmobiliarios se ha convertido en la representación más intuitiva del actual calentamiento del mercado inmobiliario.

Ambos lados de la transacción tienen consideraciones

Ayudando al desarrollo sólido de la cadena industrial

El núcleo de los beneficios de la nueva política inmobiliaria no solo beneficia a los compradores de viviendas, sino que también beneficia profundamente a todo el ecosistema del mercado inmobiliario, inyectando una fuerte motivación para un ciclo saludable en la industria. La política realiza ajustes precisos y fortalezas a nivel local, construyendo una base estable, mientras que el sector financiero realiza un empoderamiento preciso y proactivo, formando un esfuerzo conjunto para impulsar el desarrollo de alta calidad en la industria y lograr un ciclo positivo en el ecosistema del mercado inmobiliario.

La sensación de los compradores de vivienda por necesidad es que hay más casas “alcanzables”. Li Hui, que trabaja en Beijing, comenzó a buscar vivienda a principios de 2025 y, debido a su presupuesto limitado, ha estado indeciso. Originalmente solo podía permitirse un apartamento de una habitación, después de la implementación de la nueva política, ahora puede permitirse un pequeño apartamento de dos habitaciones y está listo para adquirirlo pronto.

Liu Hong, un trabajador en el distrito de Minhang de Shanghái, también admitió que el tema de la vivienda ha aumentado entre sus colegas y amigos no residentes de Shanghái recientemente, “ahora hay buenas políticas, y algunos amigos también están observando lentamente, para ver propiedades adecuadas”.

Los grupos de mejora están aprovechando el viento favorable de las políticas para optimizar las condiciones de vivienda. La liberación de la demanda de intercambio no solo ha activado las existencias de viviendas, sino que también ha mejorado la liquidez del mercado, ayudando a formar un ciclo virtuoso de “vender viejo y comprar nuevo” en el ecosistema del mercado inmobiliario. Wang Zongxu de Shenzhen planea adquirir un apartamento de segunda mano, diciendo: “Actualmente aún estoy observando, principalmente por una necesidad de mejora, quiero intercambiar por una casa en una zona central, para mí esto se considera una configuración de activos estable”.

A medida que los compradores de viviendas entran activamente al mercado, la mentalidad de los vendedores también ha cambiado sutilmente bajo la influencia de las nuevas políticas. Los vendedores con necesidades de intercambio se han convertido en respondedores activos a las nuevas políticas, aprovechando el calor del mercado para listar propiedades y ofreciendo descuentos moderados, esperando vender rápidamente para completar el intercambio; también hay algunos vendedores que listan solo para liquidar y salir, enriqueciendo los niveles de oferta del mercado.

Los reporteros de Securities Daily acompañaron a un comprador llamado Zhang Jun en la negociación por un apartamento de segunda mano de interés. El precio de listado de esa propiedad era de 5.28 millones, y antes de la negociación, el agente había insinuado que, según el precio psicológico anterior del propietario, el precio de transacción podría caer por debajo de 5 millones. Sin embargo, durante la negociación, la actitud del propietario cambió notablemente, mostrando una mentalidad de “retención” y afirmando que no vendería por debajo de 5 millones; esta negociación, que duró menos de una hora, no logró concretar la transacción. Sin embargo, la emoción de retención de algunos propietarios refleja, desde un lado, que la confianza del mercado se está restaurando gradualmente.

Zhang Li comentó a los reporteros que el volumen de transacciones en la zona que ella cubre ha efectivamente aumentado, pero los precios de las viviendas no han mostrado un aumento general, solo algunos proyectos de calidad en áreas clave han mostrado un ligero aumento en los precios.

En general, después de la implementación de las nuevas políticas, la actividad en el mercado inmobiliario de Beijing, Shanghái y Shenzhen ha seguido aumentando. Ya sea por intercambio, liquidación o espera, los actores del mercado están buscando la mejor solución según sus propias necesidades. Este comportamiento de mercado diversificado conforma un ecosistema inmobiliario saludable y ordenado, y el aumento en la actividad y el regreso a la racionalidad de las transacciones consolidan aún más la tendencia de estabilización del mercado inmobiliario.

Según Cao Jingjing, la optimización de políticas en esta ronda presenta características de “políticas adaptadas a las circunstancias locales y empoderamiento preciso”, mediante la flexibilización gradual de los requisitos de calificación de compra y la reducción de costos de financiamiento, se ha reducido efectivamente el umbral de adquisición de vivienda para los residentes.

Más importante aún, como un punto de apoyo clave para impulsar la estabilización y recuperación del mercado inmobiliario en su conjunto, la estabilización del mercado inmobiliario de primera línea enviará señales positivas al mercado, ayudando a consolidar la base de todo el mercado inmobiliario.

“Actualmente, la estabilización del mercado inmobiliario de primera línea ya ha tenido un impacto positivo en la cadena industrial. Tomando como ejemplo las viviendas de segunda mano en Shanghái, las transacciones de viviendas de segunda mano en áreas clave siguen activas, impulsando directamente el crecimiento rápido de los negocios de consumo posterior como decoración del hogar, muebles y electrodomésticos.” Yan Yujin afirmó que cuando el mercado inmobiliario mejora y la situación financiera de las empresas se mejora, sumado a la creciente demanda de viviendas de alta calidad, también traerá más demanda del mercado para campos emergentes como la IA y los robots.

Du Juan, investigadora senior del Instituto de Investigación de Bank of Suzhou, expresó: “La cadena de la industria inmobiliaria es larga, desde la construcción y materiales de construcción hasta la decoración y electrodomésticos, cubriendo múltiples categorías. La estabilización del mercado inmobiliario no solo es una recuperación del comercio del mercado, sino también una recuperación de toda la cadena industrial y un impulso al consumo, este feedback positivo multidimensional mejora continuamente el ecosistema del mercado inmobiliario, formando un ciclo virtuoso de ‘estabilización del mercado, recuperación de la cadena industrial, actualización del consumo y optimización ecológica’.”

Para los compradores de vivienda, Du Juan sugiere que lo principal es satisfacer las necesidades de vivienda; en segundo lugar, considerar el poder de compra, lo clave es actuar dentro de sus posibilidades y aumentar la conciencia de protección de derechos; en tercer lugar, prestar atención a los gastos adicionales, y hacer una planificación financiera integral; en cuarto lugar, prestar atención a las nuevas políticas a tiempo y buscar el apoyo correspondiente.

Las políticas y finanzas trabajan en ambas direcciones, no solo han reducido efectivamente el umbral de adquisición de vivienda para los residentes, sino que también han jugado un papel importante en aliviar la presión de liquidez de las empresas inmobiliarias y en impulsar la recuperación de las cadenas industriales anteriores y posteriores al sector inmobiliario, inyectando una energía duradera para lograr un ciclo positivo y un desarrollo de alta calidad en el ecosistema inmobiliario.

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