Operación de alquiler completo y efecto de expansión de fondos: la base de activos de JD REIT

**观点网 **REITs son un enlace importante para activar el ciclo de capital “inversión-financiamiento-gestión-retiro” de activos pesados.

A principios de este año, los REITs ya cotizados han revelado continuamente la situación de operación de activos para 2025. Se puede observar que la tasa de ocupación del sector de almacenamiento logístico se ha estabilizado en un período, y la operación de los proyectos sigue mostrando diferenciación, con inquilinos relacionados y proyectos de operadores líderes mostrando resiliencia operativa.

Esto se refleja en la tasa de ocupación, donde los proyectos con una alta proporción de inquilinos relacionados mantienen una fuerte estabilidad, como el REIT de JD, el REIT de SF y el REIT de Sinotrans, con tasas de ocupación al final del cuarto trimestre de 100%, 95.9% y 97.8% respectivamente.

Desde siempre, las instalaciones de almacenamiento han existido como infraestructura que proporciona servicios a la distribución en la industria logística. En los últimos años, gracias a una combinación de activos de alta calidad y a la gestión operativa profesional de JD, el rendimiento del REIT de JD ha sido sólido y ha continuado proporcionando a los inversores un alto porcentaje de retornos en efectivo y frecuentes dividendos.

Anuncio de segunda ampliación de proyectos completamente alquilados

A partir de los datos revelados para el cuarto trimestre de 2025, la operación del REIT de JD se mantiene sólida.

El anuncio indica que en el cuarto trimestre, el REIT de JD registró ingresos de 27,035,100 yuanes, un monto distribuible de 14,349,200 yuanes y un monto realmente distribuido de 20,025,000 yuanes, con una tasa de distribución de flujo de efectivo anualizada del 4.03%.

El REIT de JD posee el 100% de las acciones de tres compañías de proyectos inmobiliarios de logística y almacenamiento a través de un plan especial, ubicadas en las ciudades nodales logísticas de Chongqing, Wuhan y Langfang, con un área de construcción total de aproximadamente 351,000 metros cuadrados y un área total alquilable de aproximadamente 341,300 metros cuadrados. Al final del período de informe, los tres proyectos de almacenamiento logístico mantuvieron una tasa de ocupación del 100%.

Es notable que el 27 de marzo, el REIT de JD anunció el inicio oficial del trabajo de segunda ampliación, con la intención de adquirir tres parques logísticos maduros en Beijing, Kunming y Guangzhou, operados por JD, para optimizar aún más la cartera de activos del fondo. Esta es la segunda vez que el REIT de JD publica un anuncio de ampliación en un año, desde julio de 2025.

El anuncio de la segunda ampliación involucra tres activos, que son: el proyecto de aeropuerto de Daxing en el distrito de Daxing, Beijing (denominado “proyecto de Beijing”), el proyecto de aeropuerto de Kunming en el distrito de Guandu, Kunming (denominado “proyecto de Kunming”), y el proyecto de aeropuerto de Huadu en el distrito de Huadu, Guangzhou (denominado “proyecto de Guangzhou”).

La segunda ampliación complementará estratégicamente los activos existentes y los activos de la primera ampliación, mejorando aún más la disposición de la red logística nacional “núcleo-nodo-puerto”.

Las instalaciones de almacenamiento son un enlace clave en la circulación de la economía industrial real, y la selección del sitio es fundamental para la eficiencia. Todos los proyectos de la segunda ampliación del REIT de JD están ubicados en ciudades nodo clave de la cadena de suministro. Entre ellos, el proyecto de Daxing en Beijing está situado en el núcleo del centro de aviación internacional de la capital, aprovechando la red aérea de nivel nacional y la zona económica de Beijing-Tianjin-Hebei para lograr una conexión eficiente entre el mercado del norte de China y la cadena de suministro global; el proyecto de Huadu en Guangzhou se encuentra en el centro de aviación internacional de la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macau, aprovechando el centro aéreo del Aeropuerto de Baiyun y una red de transporte multimodal consolidada, cubriendo en profundidad la industria manufacturera y el mercado de consumo del Delta del Río Perla; el proyecto de aeropuerto de Kunming se basa en un nodo clave de la “Iniciativa de la Franja y la Ruta”, aprovechando al máximo la función de centro del aeropuerto, fortaleciendo la red logística aérea de la región suroeste y proporcionando un sólido apoyo para el desarrollo de la industria cercana al aeropuerto en la región.

Los activos de la primera ampliación también están anclados en centros de transporte clave. Hefei es una ciudad central importante reconocida por el Consejo de Estado en la región del Delta del Río Yangtsé, un centro de transporte integral de nivel nacional, que también actúa como una base de fabricación avanzada en el centro, un alto terreno de innovación regional y un centro de carga aérea internacional, habiendo construido una red de transporte tridimensional que irradia a todo el país y conecta con el mundo. Xi’an es el centro logístico insustituible de las cinco provincias del noroeste, y también es el primer centro logístico nacional del país tipo “4 nodos 1 base” (tipo puerto terrestre/aéreo/servicios de producción/servicios comerciales + base de cadena fría).

Al construir una red económica diversificada de cinco grandes núcleos “Beijing-Tianjin-Hebei - Delta del Río Yangtsé - Medio Yangtsé - Chengdu-Chongqing - Suroeste”, el REIT de JD se integrará plenamente en las estrategias de desarrollo regional clave del país y el panorama de construcción de la “Iniciativa de la Franja y la Ruta”. Esto mejorará significativamente la densidad de cobertura de los activos subyacentes sobre los cinturones económicos clave del país y la cooperación internacional; formará una red logística de interacción “punto-línea-superficie”, mejorando la estabilidad de la cadena de suministro y la capacidad de irradiación, lo que es un fuerte complemento para las áreas cubiertas por los proyectos de infraestructura ya poseídos.

Además, después de la ampliación, la escala total de activos y el patrimonio neto del fondo aumentarán simultáneamente, y los proyectos de infraestructura adquiridos proporcionarán al fondo una fuente adicional de ingresos distribuibles, lo que aumentará aún más su capacidad de resistencia al riesgo.

Si ambas ampliaciones se completan con éxito, la escala de gestión de almacenamiento del REIT de JD aumentará a más de 870,000 metros cuadrados. Según la situación actual de operación, se prevé que los proyectos de infraestructura adquiridos tengan un buen desempeño operativo general, con flujos de efectivo estables.

Este fondo señala que esta ampliación se alinea con la estrategia de inversión del fondo y es un complemento para las áreas cubiertas por los proyectos de infraestructura ya poseídos, lo que puede diversificar efectivamente el riesgo de la cartera de activos y favorecer la expansión de la cartera de activos de parques logísticos de almacenamiento del fondo, permitiendo que este fondo obtenga flujos de efectivo estables mientras también tiene potencial de crecimiento. “La ampliación regular se basa en la disposición a largo plazo y la inversión continua de JD en la plataforma de REITs públicos. La empresa cuenta con una abundante reserva de activos de calidad y seguirá optimizando la cartera de activos, mejorando el nivel de gestión operativa, apoyándose en una base de activos sólida para esforzarse por proporcionar a los inversores un retorno más continuo y estable.”

Conectando “inversión-financiamiento-gestión-retiro”

La revisión del parque industrial de JD ha confirmado que en el proceso de renovación de proyectos históricos del REIT de JD, no se ha producido ningún período de vacantes, y la continuidad de los alquileres es muy buena. Al mismo tiempo, los inquilinos que sirven, como JD Logistics, son empresas líderes en la industria, con negocios saludables, finanzas sólidas y buena reputación crediticia, lo que reduce significativamente el riesgo de cobro de alquileres debido a la inestabilidad de los negocios de los inquilinos.

El mismo día que se anunció la segunda ampliación, el REIT de JD reveló la situación de renovación de los principales inquilinos del proyecto de Langfang, indicando que a partir de mayo de 2026, la empresa del proyecto de Langfang y el inquilino principal Beijing Jingxun Di renovarán el alquiler con un alquiler neto efectivo inicial de 27.68 yuanes por metro cuadrado al mes, y un alquiler neto efectivo promedio de 29.87 yuanes por metro cuadrado al mes durante la duración del contrato renovado.

Después de la renovación del proyecto de Langfang, el promedio ponderado del tiempo de alquiler restante del REIT de JD al final del primer trimestre de 2026 también aumentará de 1,102 días a 1,773 días.

En los últimos años, la industria en su conjunto ha mostrado un período de ajuste con un aumento en las vacantes y una caída en los alquileres. CBRE pronostica que en 2026 la divergencia en la tendencia de los alquileres de los almacenes de alta calidad en cada mercado será aún más evidente. A medida que la oferta nueva en el este de China y el norte de China disminuya significativamente, la caída de los alquileres en la mayoría de los mercados de la región se verá notablemente reducida. Las ciudades de Wuhan, Chongqing, Chengdu y Qingdao, donde la tasa de vacantes ha caído a un solo dígito, se espera que experimenten una estabilización y recuperación de los alquileres, mientras que en Ningbo, donde la oferta sigue siendo insuficiente, el crecimiento de los alquileres se acelerará aún más.

Desde su salida a bolsa, los indicadores de gestión de operación de los activos subyacentes del REIT de JD también han mostrado un desempeño sólido, basado en la excelente capacidad de gestión operativa del propietario original y de la institución de gestión externa.

En general, apoyándose en un buen ADN industrial, incluso en un ciclo de mercado relativamente débil, los proyectos de logística y almacenamiento de JD tienen una resiliencia interna relativamente fuerte, centrándose en la mejora de la calidad de los activos y capturando rápidamente las tendencias del mercado, proporcionando infraestructura de alto nivel que cumple con las necesidades de los clientes y asegurando que los activos mantengan una tasa de ocupación superior al 90% a nivel nacional.

Esta profunda capacidad de gestión de activos transforma el espacio de almacenamiento de JD de un simple contenedor de espacio a una infraestructura que mejora la eficiencia de la cadena de suministro y reduce los costos generales, asegurando que los activos subyacentes posean flujos de efectivo estables y potencial de crecimiento.

Esta capacidad operativa también es la base para que los REITs públicos logren ingresos estables. Actualmente, los REITs, como herramientas financieras importantes, se han convertido en una “solución” para activos pesados.

La moderna industria logística es un servicio moderno fundamental que está estrechamente integrado con la economía nacional, y el almacenamiento es un contenedor necesario para la logística, sirviendo como infraestructura importante que soporta la economía real. Sin embargo, los activos logísticos poseen la propiedad de activos pesados, lo que a menudo requiere una gran inversión de capital y un largo ciclo de recuperación de la inversión, lo que hace que la salida del proyecto sea un desafío.

Las etapas de “inversión-financiamiento-gestión-retiro” no deben ser consideradas de manera desigual; si la capitalización se activa, la lógica operativa se cerrará, y la presión financiera a largo plazo se aliviará.

Por lo tanto, para los propietarios de este tipo de activos, los REITs pueden activar el valor de las propiedades de activos pesados, acelerar el retorno de fondos de inversión iniciales y la realización de beneficios, acelerar el ciclo de inversión y financiamiento de la empresa, y aumentar la capacidad de inversión continua de la empresa.

Como herramienta de financiamiento de tipo equidad, los REITs pueden ampliar los canales de financiamiento de la empresa, mejorar la liquidez de la empresa, reducir la relación deuda-capital, optimizar la estructura de capital a largo plazo, y favorecer un desarrollo estable a largo plazo.

JD comenzó a explorar este modelo en 2023, siendo la primera empresa privada en emitir REITs públicos de logística y almacenamiento.

Esto también beneficia a los inversores: los activos subyacentes de los REITs públicos tienen un modelo de negocio claro, alta estabilidad en los ingresos y cláusulas de dividendos obligatorias, lo que puede satisfacer la demanda de asignación a medio y largo plazo y la asignación institucional de activos de alta calidad y alto rendimiento en un entorno de baja tasa de interés.

En los últimos años, los rendimientos de los bonos han entrado en una era de tasas de interés bajas, y los activos seguros con características de dividendos estables, como los REITs, han sido muy apreciados por los inversores. Tomando como ejemplo el REIT de JD, este fondo completó cuatro distribuciones en 2025, y hasta la fecha ha distribuido un total de 209 millones de yuanes, con una tasa de distribución cercana al 100%.

Con el impulso del consumo interno y la tendencia de actualización industrial en el mercado chino, se espera que el mercado de alquiler de logística y almacenamiento experimente una recuperación en la demanda. Según datos, en más de 40 mercados regionales a nivel nacional, se espera que el área neta absorbida en 2025 alcance los 16 millones de metros cuadrados, con un crecimiento interanual de más del 20%.

En este contexto, el REIT de JD tiene el potencial de convertirse en un doble vehículo de “operación estable + crecimiento de la industria”, mostrando un efecto de demostración como referente en la industria.

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