Observatorio de Lu Lou | Después de nueve años, los cinco gigantes, incluyendo Vanke, recuperan el terreno de Dongli a precio base con el mismo equipo original

Artículo | Zhang Xinyi

El 20 de marzo, el mercado de subastas de tierras de Qingdao recibió una transacción emblemática. El lote LC0301-03, ubicado en la sección Dongli del distrito Licang, fue adquirido por Qingdao Changming Real Estate Co., Ltd. al precio base de 998 millones de yuanes, con un precio de suelo de 9010 yuanes/m². La información comercial muestra que el adquirente, Qingdao Changming Real Estate, es una participación conjunta de cinco empresas: Vanke, China Overseas, Yuexiu, JinDi y Qingdao Urban Investment, con una estructura de consorcio similar a la del proyecto “Vanke Forest Park” desarrollado en 2017.

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Según el anuncio previo de ajuste de control publicado en julio de 2025 por la Oficina de Recursos Naturales y Planificación de Qingdao, la naturaleza del uso del lote ha sido ajustada de uso comercial a terreno residencial de segunda categoría, y la relación de construcción ha disminuido de 3.57 a 2.5. Informes públicos indican que este lote originalmente formaba parte de la sección comercial del gran proyecto Vanke Forest Park, que fue recuperado por el gobierno debido a condiciones de desarrollo inmaduras. Tras este ajuste de “comercial a residencial”, fue recuperado al precio base por el mismo consorcio de 2017, constituyendo un cierre histórico de activos.

Los datos de CRIC Qingdao muestran que en 2026 el mercado de mejoras en la ciudad principal se volverá más fragmentado. La sección Dongli, gracias a sus ventajas ecológicas, de metro y baja densidad, se ha convertido en una de las secciones de mejora clave. Sin embargo, dentro de la sección ya se han reunido varios proyectos de alta gama como Jinmao, Qingte y Haichuang (construido por Longfor), creando una competencia feroz. El analista de CRIC Qingdao, Han Ming, señala que la adquisición de tierras al precio base por el consorcio de cinco empresas compuesto por Vanke, China Overseas, Yuexiu, JinDi y Urban Investment se basa en la lógica central de “compartir el riesgo”. En el contexto de la presión general sobre el flujo de efectivo de las empresas de bienes raíces, esta acción tiene como objetivo compartir el costo del terreno de cerca de 1,000 millones de yuanes, reducir la presión de deuda de una sola empresa y ser liderada por Vanke, que tiene amplia experiencia, para asegurar el desarrollo y la liquidación del proyecto.

De hecho, esta transacción de tierras no es un caso aislado en Qingdao. Este año, varias ciudades dentro de la provincia, incluidas Jinan y Yantai, ya han acelerado la activación de terrenos ineficientes a través de modelos como “comercial a residencial” y “industrial a residencial”. Según CRIC Good House Evaluation Network, en el actual entorno de mercado, la formación de consorcios compuestos por empresas estatales, privadas y locales para gestionar activos históricos se convertirá en la nueva norma en el mercado de tierras. Esto no solo ayuda a mitigar riesgos de activos existentes, sino que también proporciona un suministro estable de viviendas de alta calidad al mercado.

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