Política y finanzas de doble impulso: el mercado inmobiliario de Beijing, Shanghái y Shenzhen se llena de calidez

本_reportero 李冰 熊悦

La marea de primavera se agita, el calor comienza a difundirse.

La “corriente cálida” del mercado inmobiliario de primera línea está en movimiento, y la tendencia de estabilización del mercado se vuelve cada vez más clara. Siguiendo la dirección estratégica de “promover el desarrollo de alta calidad del sector inmobiliario” en el plan “Quince cinco”, y anclando el despliegue del informe del trabajo del gobierno de 2026 que se centra en “esforzarse por estabilizar el mercado inmobiliario”, la orientación política y la práctica financiera están trabajando en la misma dirección, activando continuamente el mercado de primera línea y promoviendo un ciclo virtuoso en la industria inmobiliaria.

El 25 de febrero de 2026, la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shanghái y otros cinco departamentos publicaron el “Aviso sobre la optimización y ajuste adicional de las políticas inmobiliarias de nuestra ciudad” (en adelante, “Aviso”). Hasta el 25 de marzo, esta nueva política ha sido implementada durante un mes completo. Según datos del Instituto de Investigación de Lianjia de Shanghái, del 1 al 23 de marzo de 2026, se vendieron 22,400 apartamentos de segunda mano en Shanghái, un aumento del 11% en comparación con el mismo período de 2025. No solo en Shanghái, actualmente Beijing, Shanghái y Shenzhen han reducido simultáneamente las tasas de interés de los préstamos hipotecarios personales y el porcentaje de pago inicial; en las tres ciudades, las medidas de optimización de políticas se han implementado completamente, y las políticas relevantes han entrado en un período de observación estable.

Los reporteros del “Diario de Valores” hicieron un viaje especial a las tres ciudades de Beijing, Shanghái y Shenzhen para realizar investigaciones de campo, dialogando cara a cara con empleados de instituciones financieras, agentes inmobiliarios, residentes compradores y propietarios vendedores, entre otros actores del mercado, para obtener información sobre la situación real del mercado de primera línea. Según el análisis de la investigación, el mercado inmobiliario en las áreas centrales de las tres ciudades ha mostrado una tendencia de estabilización, y la demanda de compra de viviendas por necesidades básicas y mejoras se ha convertido en la fuerza principal del comercio en el mercado actual.

Política y finanzas en conjunto

Reducir efectivamente el costo de la vivienda

Bajo el marco de políticas macroeconómicas, las tres ciudades de Beijing, Shanghái y Shenzhen han lanzado políticas de flexibilización del mercado inmobiliario adaptadas a las circunstancias locales, desde la relajación de las restricciones de compra y la optimización de las políticas de préstamos comerciales hasta el aumento del apoyo del fondo de vivienda, apoyando de manera precisa las necesidades razonables de vivienda de los residentes, formando una fuerza conjunta de políticas.

El mencionado “Aviso” muestra que se han optimizado y ajustado siete políticas relacionadas con las restricciones de compra de viviendas, préstamos de fondos de vivienda y el impuesto sobre la propiedad de viviendas personales. Sobre esta base, las políticas de crédito para propiedades comerciales locales se han optimizado aún más. Desde el 16 de marzo, el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos de compra de propiedades comerciales (incluyendo “viviendas de uso comercial y residencial”) en Shanghái se ajustó a no menos del 30%.

Li Gen, responsable del Instituto de Investigación de Lianjia de Shanghái, declaró en una entrevista con el “Diario de Valores”: “Actualmente, el número diario de visitas de Lianjia en Shanghái ha aumentado un 30% en comparación con antes de la nueva política del mercado inmobiliario, y el número diario de nuevos clientes ha aumentado un 51% en comparación con antes de la nueva política; la confianza de los clientes en el mercado ha mejorado significativamente desde la nueva política, y tanto las visitas como las transacciones son muy activas”.

Beijing, por su parte, había publicado dos documentos de aviso para optimizar y ajustar aún más las políticas relacionadas con el sector inmobiliario en 2025. El 8 de agosto de 2025, la política relajó las restricciones de compra fuera de la quinta circunvalación, es decir, no hay límite en el número de viviendas que se pueden comprar fuera de la quinta circunvalación; el 24 de diciembre de 2025, la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing y otros departamentos publicaron nuevamente nuevas políticas de mercado inmobiliario, ajustando el tiempo de pago de seguros sociales o impuestos sobre la renta de las familias de residentes no locales para la compra de viviendas dentro y fuera de la quinta circunvalación, y ya no diferenciando entre la primera y la segunda vivienda en la disposición de precios de las tasas de interés.

Los reporteros de varios grandes bancos estatales han informado que, actualmente, los préstamos hipotecarios comerciales en Beijing se basan en el LPR (3.50%) a más de cinco años como referencia de precios, y las tasas de interés reales que aplican muchos bancos son generalmente del 3.05%. Un cálculo del reportero muestra que, tomando como ejemplo la compra de una segunda vivienda dentro de la quinta circunvalación, un préstamo de 1 millón, con un plan de amortización de capital en 30 años, comparado con la tasa del 3.45% que se aplicaba antes del 24 de diciembre de 2025, los pagos mensuales después de la nueva política pueden reducirse en más de 100 yuanes, y el total de pagos acumulados puede ahorrar decenas de miles de yuanes.

A partir del 6 de septiembre de 2025, Shenzhen implementó medidas de optimización y ajuste de las políticas inmobiliarias, incluyendo la optimización y ajuste de las políticas de crédito para viviendas personales. Entre ellas, las tasas de interés de los préstamos comerciales ya no diferenciarán entre la primera y la segunda vivienda.

“Desde el año pasado, las ciudades de primera línea han lanzado de manera intensiva medidas de control, como la reducción del porcentaje de pago inicial, la disminución de las tasas de interés de los préstamos y la optimización de las restricciones de compra y préstamo, lo que ha reducido efectivamente el umbral de compra de viviendas para los residentes, formando un potente apoyo financiero que ha impulsado una recuperación gradual del sentimiento del mercado”, declaró Cao Jingjing, gerente del departamento de investigación de índices del Instituto de Investigación de Zhongzhiju, a los reporteros del “Diario de Valores”. Según su análisis, la razón principal es que las nuevas políticas han tenido un efecto notable, impulsando efectivamente la liberación de la demanda de compra potencial; por otro lado, los precios de las áreas de calidad en las ciudades centrales se han acercado gradualmente a un nivel razonable. Actualmente, el mercado presenta características de diferenciación estructural obvias, con un alto nivel de actividad en las transacciones de proyectos de calidad en los centros urbanos, mientras que las áreas periféricas aún enfrentan presión de inventario.

Una serie de políticas combinadas, junto con el empoderamiento financiero, han llevado a un aumento sostenido en la actividad de transacciones en el mercado inmobiliario de las ciudades de primera línea. El 16 de marzo, la Oficina Nacional de Estadísticas publicó los datos sobre el cambio en los precios de venta de viviendas en 70 ciudades grandes y medianas en febrero, que muestran que la disminución en los precios de venta de viviendas en 70 ciudades ha seguido estrechándose.

Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en febrero, el precio de venta de viviendas nuevas en las ciudades de primera línea se mantuvo estable, después de haber disminuido un 0.3% en comparación con el mes anterior. Entre ellas, Beijing y Shanghái aumentaron un 0.2%, Guangzhou se mantuvo estable y Shenzhen disminuyó un 0.3%; el precio de venta de viviendas de segunda mano en las ciudades de primera línea disminuyó un 0.1% en comparación con el mes anterior, con una disminución de 0.4 puntos porcentuales en comparación con el mes anterior, donde Beijing y Shanghái aumentaron un 0.3% y un 0.2% respectivamente.

“Desde la perspectiva de los datos objetivos, el mercado inmobiliario de las ciudades de primera línea ya ha mostrado un desempeño positivo, especialmente la corrección de los precios de las viviendas y la liberación del efecto de las políticas, que han tenido un muy buen efecto general”, comentó Yan Yuedong, vicepresidente del Instituto de Investigación de E-House, a los reporteros del “Diario de Valores”. En lo que respecta al mercado inmobiliario de Shanghái, esta ronda de aumento en las transacciones no es impulsada por un solo factor, sino que es el resultado de la combinación de múltiples factores favorables: primero, los beneficios de las políticas continúan liberándose y el empoderamiento financiero se inyecta con fuerza en el mercado; segundo, la corrección de precios se ha llevado a cabo, y la confianza se está restaurando gradualmente; y tercero, existe una demanda potencial objetiva.

Los agentes están “ocupados”

Testigos del calor del mercado inmobiliario de primera línea

“Las flores hacia el sol son fáciles de primavera”, los agentes de compra y venta de bienes raíces de primera línea son los que más pueden sentir el calor del mercado inmobiliario. Con el empoderamiento de las nuevas políticas, la actividad de transacciones en los mercados inmobiliarios de Beijing, Shanghái y Shenzhen ha aumentado significativamente.

“Me levanté a las siete de la mañana y comí tres huevos, y estuve ocupado hasta más de las ocho de la noche”. La experiencia personal de Li Kai (nombre ficticio), vendedor de nuevas viviendas en Beijing, muestra vívidamente la calidez del mercado después de la implementación de las nuevas políticas. Admitió que solo el sábado completó siete contratos, y tuvo que reservar su almuerzo con anticipación. La situación de Li Kai no es un caso aislado, sino una norma entre los agentes inmobiliarios en las tres ciudades de Beijing, Shanghái y Shenzhen.

Cuando cae la noche, una oficina de corretaje en el distrito de Xicheng de Beijing sigue iluminada, con las salas de firma llenas de gente. Las paredes están cubiertas de pancartas enviadas por propietarios y compradores, y la zona de impresión sigue generando contratos de transacción de viviendas, emitiendo una atmósfera de actividad. Zhang Li (nombre ficticio), agente de bienes raíces de segunda mano en Beijing, en una entrevista, recibe llamadas para consultas y visitas sin parar. Ella le dijo a los reporteros que recientemente ha habido un aumento notable en las solicitudes de visitas, listados de propietarios y consultas sobre políticas, y en la oficina hay frecuentes informes de transacciones exitosas. Solo el 14 de marzo, el volumen de transacciones en la región superó las 170, de las cuales cuatro grandes distritos realizaron más de cinco transacciones, y nueve distritos realizaron cuatro transacciones.

A mil kilómetros de distancia, los agentes inmobiliarios de Shanghái también están ocupados. Chen Jun (nombre ficticio), incluso a las nueve de la noche, todavía responde consultas de clientes sobre visitas a propiedades. Él expresó que desde principios de año, el ritmo del mercado ha acelerado claramente, y el volumen de consultas y visitas ha seguido aumentando. El mismo día de la implementación del “Aviso”, los colegas de la industria rápidamente resumieron, interpretaron y compartieron la información, y el volumen de consultas de clientes aumentó aún más, siendo especialmente activas las transacciones de propiedades de alta relación calidad-precio dentro del anillo medio.

Un agente de una plataforma de transacciones inmobiliarias proporcionó a los reporteros del “Diario de Valores” datos que muestran que solo el 14 de marzo, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghái superó las 1,400 unidades.

Detrás de esta actividad está el cambio proactivo en la industria de corretaje. Durante las visitas, los reporteros encontraron que muchas oficinas de corretaje de bienes raíces han intensificado la capacitación sobre políticas para asegurar que los agentes comprendan con precisión las últimas políticas y manejen con destreza los contenidos clave como el porcentaje de pago inicial y la tasa de interés de los préstamos. La figura ocupada de los agentes inmobiliarios se ha convertido en un reflejo vívido de la actual recuperación del mercado inmobiliario.

Consideraciones de ambas partes de la transacción

Apoyando el desarrollo estable de la cadena industrial

El principal beneficio de las nuevas políticas del mercado inmobiliario no solo beneficia a los compradores de viviendas, sino que también beneficia profundamente a todo el ecosistema inmobiliario, inyectando una fuerte energía para un ciclo positivo en la industria. En el ámbito de las políticas, se están implementando medidas precisas y se están construyendo bases estables en función de las circunstancias de cada ciudad, mientras que en el ámbito financiero, se está inyectando energía de forma precisa y proactiva, formando una sinergia que impulsa la industria hacia un desarrollo de alta calidad y logra un ciclo positivo en el ecosistema del mercado inmobiliario.

Los compradores de vivienda sienten que hay más viviendas “alcanzables”. Li Hui, que trabaja en Beijing, comenzó a buscar vivienda a principios de 2025, pero dudaba debido a su presupuesto limitado. Originalmente solo podía permitirse un apartamento de una habitación, pero tras la publicación de las nuevas políticas, ahora puede permitirse un pequeño apartamento de dos habitaciones y planea comprar uno pronto.

Liu Hong, un trabajador que vive en el distrito de Minhang de Shanghái, también admitió que ha habido más discusiones sobre el tema de viviendas entre sus colegas y amigos no locales recientemente: “Ahora la política es favorable, y algunos amigos también están observando lentamente para ver propiedades adecuadas”.

El grupo de personas con necesidades de mejora está aprovechando el viento favorable de las políticas para optimizar sus condiciones de vida. La liberación de la demanda de intercambio no solo ha activado las propiedades en stock, sino que también ha mejorado la fluidez del mercado, ayudando a que el ecosistema del mercado inmobiliario forme un ciclo virtuoso de “vender lo viejo y comprar lo nuevo”. Wang Zongxu de Shenzhen planea comprar un apartamento de segunda mano y expresó: “Actualmente estoy observando, principalmente por necesidades de mejora, quiero intercambiar por una propiedad en una zona central, para mí esto es una asignación de activos estable”.

Correspondientemente a la entrada activa en el mercado de los compradores, la mentalidad de los vendedores también ha cambiado sutilmente bajo la influencia de las nuevas políticas. Los vendedores con necesidades de intercambio se han convertido en respondedores activos a las nuevas políticas, aprovechando el calor del mercado para listar sus propiedades y ofrecer descuentos moderados, con la esperanza de vender rápidamente sus propiedades para completar el intercambio; también hay algunos vendedores que listan sus propiedades solo para monetizar y salir, enriqueciendo los niveles de oferta en el mercado.

Los reporteros del “Diario de Valores” acompañaron a un comprador llamado Zhang Jun en la negociación de un apartamento de segunda mano de interés. El precio de listado de esta propiedad era de 5.28 millones de yuanes. Antes de la negociación, el agente había mencionado que, según el precio psicológico anterior del propietario, el precio de transacción podría caer por debajo de los 5 millones de yuanes. Sin embargo, durante la negociación, la actitud del propietario mostró un cambio notable, evidenciando una mentalidad de “retraer la venta”, expresando claramente que no vendería por menos de 5 millones de yuanes. Esta negociación duró menos de una hora y no se logró un acuerdo. Sin embargo, este tipo de emoción de retención por parte de algunos propietarios, por otro lado, refleja desde un ángulo que la confianza actual del mercado se está restaurando gradualmente.

Zhang Li le dijo a los reporteros que, aunque ella ha visto un aumento en el volumen de transacciones de su área, los precios de las viviendas no han mostrado un aumento generalizado, sino que solo algunos proyectos de calidad en áreas centrales han mostrado una leve tendencia al alza en sus precios.

En general, después de la implementación de las nuevas políticas, la actividad en el mercado inmobiliario de Beijing, Shanghái y Shenzhen ha continuado aumentando. Ya sea por intercambio, monetización o espera, los actores del mercado están buscando la mejor solución según sus propias necesidades. Este comportamiento de mercado diversificado constituye conjuntamente un ecosistema inmobiliario saludable y ordenado, mientras que el aumento en la actividad y el retorno racional de las transacciones consolidan aún más la tendencia de estabilización del mercado inmobiliario.

Según Cao Jingjing, la optimización de políticas en esta ronda presenta características de “medidas adaptadas a cada ciudad y empoderamiento preciso”, al combinar la flexibilización gradual de los requisitos de calificación de compra de vivienda y la reducción de costos de financiamiento, lo que ha reducido efectivamente el umbral de compra de vivienda para los residentes.

Más importante aún, como un punto de apoyo crucial para impulsar la estabilización y recuperación del mercado inmobiliario en su conjunto, la estabilización y reparación del mercado inmobiliario de primera línea enviará señales positivas continuas al mercado, ayudando a consolidar la base del mercado inmobiliario en su conjunto.

“Actualmente, la estabilización del mercado inmobiliario de primera línea ya ha tenido un impacto positivo en las cadenas de suministro de la industria. Tomando como ejemplo las viviendas de segunda mano en Shanghái, las transacciones de viviendas de segunda mano en áreas clave se mantienen activas, lo que impulsa directamente el crecimiento rápido de los negocios de consumo posteriores como decoración del hogar, muebles y electrodomésticos”, afirmó Yan Yuedong. Cuando el mercado inmobiliario mejora y la situación financiera de las empresas mejora, junto con el aumento de la demanda de vivienda de alta calidad, también se generará más demanda de mercado para áreas emergentes como la IA y los robots.

Du Juan, investigadora senior del Instituto de Investigación de Shushang Bank, declaró: “La cadena de la industria inmobiliaria es larga, abarcando desde la construcción y materiales de construcción hasta la decoración y electrodomésticos, cubriendo múltiples sectores. La estabilización del mercado inmobiliario no solo es la recuperación de las transacciones del mercado, sino también la recuperación de toda la cadena industrial y el impulso del consumo. Este tipo de retroalimentación positiva multidimensional mejora constantemente el ecosistema del mercado inmobiliario, formando un ciclo virtuoso de ‘estabilización del mercado, recuperación de la cadena industrial, mejora del consumo y optimización ecológica’”.

Para los compradores de vivienda, Du Juan sugiere que lo primero es satisfacer las necesidades de vivienda; en segundo lugar, considerar el poder de compra, es crucial actuar dentro de las posibilidades y aumentar la conciencia de protección de derechos; tercero, prestar atención a los gastos adicionales, y considerar de manera integral los fondos; cuarto, prestar atención a las nuevas políticas a tiempo y buscar el apoyo correspondiente.

El empoderamiento dual de políticas y finanzas no solo ha reducido efectivamente el umbral de compra de viviendas para los residentes, sino que también ha desempeñado un papel importante en aliviar la presión de liquidez de las empresas inmobiliarias y en impulsar la recuperación de la cadena industrial relacionada con el sector inmobiliario, inyectando una energía duradera para lograr un ciclo positivo y un desarrollo de alta calidad en el ecosistema inmobiliario.