¿Ha llegado la "pequeña primavera" en el mercado inmobiliario de Guangzhou y Shenzhen? Las transacciones de viviendas de segunda mano superan ampliamente a las de nuevas viviendas, y algunos "buenos chollos" tienen un ciclo de venta reducido a menos de una semana.

Marzo ha sido tradicionalmente una temporada alta para el mercado inmobiliario, el rendimiento de “marzo dorado y abril plateado” se relaciona directamente con la tendencia del mercado durante todo el año.

En la primavera de 2026, Guangzhou y Shenzhen salieron sucesivamente de la baja en las transacciones de las vacaciones del Año Nuevo, con un aumento simultáneo en la cantidad de visitas y transacciones, y el calor del mercado se está extendiendo continuamente.

El periodista de “Daily Economic News” (en adelante “el periodista de cada día”) visitó varios desarrollos, dialogó con agencias y múltiples instituciones de investigación, lo que reveló que esta ronda de “pequeña primavera” en Guangzhou y Shenzhen ha llegado de manera sustancial. Al mismo tiempo, la lógica del mercado también ha cambiado significativamente: algunas “buenas ofertas” en comunidades populares (que describen propiedades de alta relación calidad-precio que tienen precios claramente inferiores a los de propiedades similares en la misma área) están desapareciendo gradualmente, y el espacio de negociación con los propietarios que listan sus propiedades también se está reduciendo.

Entre ellos, tanto Guangzhou como Shenzhen han mostrado una tendencia de liderazgo en el mercado de vivienda de segunda mano, convirtiéndose en la fuerza principal detrás de este calentamiento de “pequeña primavera”. En contraste, el mercado de viviendas nuevas presenta una profunda diferenciación: desde principios de este año, la oferta de nuevas viviendas en Shenzhen ha disminuido en comparación con el año pasado; el mercado de bienes raíces de lujo en el área central de Guangzhou es ferviente, mientras que las propiedades para necesidades básicas aún dependen de descuentos para aumentar las ventas. Se puede decir que la estructura del mercado de primera y segunda mano se ha invertido, y la reestructuración del lado de la oferta se ha convertido en la característica más distintiva de esta ronda de “pequeña primavera”.

Imagen de la sala de ventas de un proyecto en venta en el área de Xin’an, Bao’an, Shenzhen. Fuente de la imagen: periodista de cada día, Chen Ronghao.

Las viviendas de segunda mano levantan la bandera de la “pequeña primavera”

Esta ronda de “pequeña primavera” en el mercado inmobiliario de Guangzhou y Shenzhen está siendo liderada por las viviendas de segunda mano, y la lógica subyacente del mercado ha sido reescrita.

Desde los datos hasta la percepción en primera línea, las viviendas de segunda mano están dominando el ritmo de calentamiento.

Las viviendas de segunda mano en Shenzhen fueron las primeras en encender el mercado, convirtiéndose en el motor central de esta recuperación. Según el monitoreo de las tiendas de Le You Jia, la cantidad de contratos de viviendas de segunda mano firmados después del Año Nuevo aumentó un 132% en comparación con el mes anterior, alcanzando el valor más alto desde finales de marzo de 2024. Hasta febrero de 2026, el precio promedio de las transacciones de viviendas residenciales de segunda mano en Shenzhen ha vuelto a 62,000 yuanes/m².

Fuente de la imagen: Centro de Investigación de Le You Jia en Shenzhen.

Los datos del Instituto de Investigación Beike también son igualmente claros: del 2 al 8 de marzo, la cantidad de contratos de viviendas de segunda mano en Shenzhen se disparó un 118% en comparación con el mes anterior, y el volumen de transacciones del 8 de marzo alcanzó un nuevo máximo en casi un año, logrando dos semanas consecutivas de aumento.

Además, el sentimiento del mercado se está recuperando simultáneamente. Según los últimos datos de monitoreo publicados por el Instituto de Investigación Beike en Shenzhen, en febrero de este año, la cantidad de viviendas de segunda mano listadas por sus tiendas asociadas disminuyó un 3.3% en comparación con el mismo período del año pasado, y las ventas irracionales han disminuido notablemente, permitiendo que el mercado entre gradualmente en un canal positivo de “expectativas más fuertes - optimización de la oferta - estabilización de precios”.

Fuente de la imagen: Instituto de Investigación Beike.

“Ahora, las propiedades de calidad en buenos distritos escolares y con altos rendimientos de alquiler están mostrando la recuperación más evidente. Por ejemplo, en nuestro distrito, las propiedades en el distrito escolar de Liyuan, como un apartamento de tres habitaciones de 83 metros cuadrados en Yuanling Garden, debido a su cercanía a Liyuan y Hongling Middle School, han tenido un aumento notable en la cantidad de consultas y transacciones después del festival en comparación con antes”, compartió Liu Anying, un experimentado agente inmobiliario en el distrito de Yuanling, Shenzhen, con el periodista de cada día el 14 de marzo por la tarde.

Liu Anying mencionó que ahora la velocidad de transacción de las “buenas ofertas” en el mercado de segunda mano se ha comprimido a un ciclo relativamente corto; incluso algunas “buenas ofertas” de segunda mano se venden en menos de una semana después de ser listadas. “Tomemos como ejemplo el proyecto Hanlingyuan, que se encuentra en Futian. Este proyecto de aproximadamente 108 metros cuadrados, con un precio de lista total generalmente superior a 8.2 millones de yuanes, equivale a un precio unitario de aproximadamente 77,400 yuanes/m². Algunos propietarios que tienen prisa por vender han listado sus propiedades a un precio de 7.55 millones de yuanes, y normalmente se venden en alrededor de una semana”, dijo Liu Anying.

Situación de listados de algunas viviendas de segunda mano en el área de Cuizhu, Luohu, Shenzhen. Fuente de la imagen: periodista de cada día, Chen Ronghao.

De hecho, fenómenos similares también están ocurriendo en Luohu, Shenzhen. Debido al aumento en las transacciones del mercado de segunda mano, la mentalidad de los propietarios que listan sus propiedades ha comenzado a estabilizarse, y ya no tienen prisa por vender, lo que ha reducido notablemente el espacio para la negociación.

Tomemos como ejemplo un apartamento de dos habitaciones en Cuizhu Garden, Luohu, que el periodista visitó a finales del año pasado. Anteriormente, el precio de lista del propietario era de 2.45 millones de yuanes, y el agente mencionó que se esperaba que el precio mínimo pudiera bajar a 2.3 millones de yuanes. Pero en marzo de este año, el agente informó que el precio mínimo de venta del propietario era de 2.37 millones de yuanes.

El mercado de viviendas de segunda mano en Guangzhou también está experimentando un fuerte repunte.

Los datos de la plataforma Beike muestran que el 8 de marzo, se realizaron 247 transacciones de viviendas de segunda mano en Guangzhou, lo que representa un aumento del 25.4% en comparación con el mes anterior; la semana pasada (del 2 al 8 de marzo), se realizaron un total de 849 transacciones, un aumento del 118.8%. La demanda de retorno a la ciudad después del Año Nuevo se ha concentrado, y la cantidad de visitas de las tiendas de agentes inmobiliarios ha seguido en aumento. El índice de gerentes de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Guangzhou aumentó significativamente 43.5 puntos en marzo hasta 71.78, lo que refleja la confianza del sector en la “pequeña primavera”.

Según Li Yujia, investigador principal del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, tanto Guangzhou como Shenzhen presentan la característica central de que “las viviendas de segunda mano son mejores que las nuevas”. La cantidad de nuevas listadas de viviendas de segunda mano ha disminuido en comparación con el año pasado, y el sentimiento del mercado sigue mejorando, lo que también impulsa la demanda de “vender lo viejo para comprar lo nuevo”, haciendo que el ciclo del mercado sea cada vez más fluido.

Xiao Xiaoping, director del Instituto de Investigación Beike en Shenzhen, también expresó una opinión similar, señalando que esta ronda de recuperación no es un rebote temporal impulsado por políticas, sino una resonancia de tres factores: optimización de políticas, recuperación de confianza y liberación concentrada de la demanda de vivienda propia. Las viviendas de segunda mano continúan aumentando su volumen, y las nuevas viviendas también están aumentando, lo que solidifica aún más la base de la “pequeña primavera”.

El mercado de nuevas viviendas muestra un mercado estructural

A diferencia del fervor generalizado en el mercado de viviendas de segunda mano, el mercado de nuevas viviendas en Guangzhou y Shenzhen no ha visto un aumento general, sino que presenta un típico “mercado estructural”.

Tomando Guangzhou como ejemplo, el mercado de propiedades de lujo ha establecido récords de transacciones, lo que también ha elevado el interés en el mercado de nuevas viviendas circundantes. En febrero de este año, el terreno del hipódromo de Tianhe en Guangzhou se vendió a un alto precio de 23.604 millones de yuanes, con una tasa de sobreprecio del 26.60%, lo que equivale a un precio de suelo de transacción de aproximadamente 85,500 yuanes/m², estableciendo un nuevo récord en el precio unitario de suelo en Guangzhou.

El 2 de marzo, se realizó una transacción de 1.87 millones de yuanes por un dúplex de 670 metros cuadrados en Poly Yuexiwan, en Zhujiang New Town de Guangzhou, lo que equivale a un precio unitario de aproximadamente 280,000 yuanes/m², estableciendo un nuevo récord en el precio unitario de viviendas de lujo de primera mano en la zona; el 9 de marzo, Xinghewan Peninsula vendió 4 dúplex de lujo en un solo día, con un total de 718.7 millones de yuanes, lo que refleja un interés sin precedentes en los lujosos apartamentos del área central.

En contraste con los continuos nuevos récords en el mercado de lujo, el mercado de nuevas viviendas para necesidades básicas en Guangzhou ha mostrado una tendencia más evidente de “reducir precios para aumentar ventas”.

El agente inmobiliario Luo Jiamin de Guangzhou comentó que muchas propiedades para necesidades básicas en Guangzhou están utilizando descuentos y precios especiales para atraer a los compradores: “No ofrecer descuentos hace que sea difícil vender”.

“Por ejemplo, el precio de las propiedades sin terminar en Huangpu Xinghewan se ha ajustado a un precio inicial de 19,000 yuanes/m², y se han lanzado tres opciones de acabado: sin terminar, con acabados simples y de lujo para atraer a los clientes; en el caso de Tianfu de Xinshijie en Liwan, se ha otorgado un descuento limitado al 86%, bajando a 38,000 yuanes/m²”, dijo Luo Jiamin, quien agregó que el mercado es muy realista; si no se ofrecen precios especiales o no se hacen descuentos reales, incluso si hay muchas visitas, será difícil concretar una venta.

Los datos del departamento de investigación y desarrollo de Zhongyuan en Guangzhou muestran que, hasta finales de febrero de 2026, el inventario estricto de Guangzhou era de 14.164 millones de metros cuadrados, una reducción de 13,000 metros cuadrados en comparación con enero. Debido a que la nueva oferta en las principales áreas disminuyó generalmente en febrero, el mercado de nuevas viviendas se centró en digerir el inventario, resultando en una leve disminución del inventario, que ha disminuido durante cuatro meses consecutivos.

En el mercado de nuevas viviendas de Shenzhen, desde el inicio de 2026, ha habido una desaceleración notable en el “ritmo de suministro”. Según las estadísticas de Midland Realty, este año, solo 9 proyectos residenciales han obtenido permisos de preventa en Shenzhen, muy por debajo de los 12 proyectos del mismo período del año pasado.

Y es precisamente debido a que el ritmo de entrada de nuevas viviendas es lento, que no se puede formar un efecto de escala concentrado, lo que ha llevado a que el volumen total de transacciones de nuevas viviendas sea significativamente menor que el de las viviendas de segunda mano, mostrando una estructura de recuperación en la que los sectores centrales aumentan en volumen y estabilizan precios, mientras que las áreas de necesidades básicas intercambian precio por volumen.

Según los datos de Zhongyuan, hasta el 12 de marzo, se habían vendido un total de 964 unidades de vivienda en Shenzhen, mientras que las viviendas de segunda mano habían acumulado 1,703 transacciones.

Algunos proyectos en Shenzhen publican carteles de ventas concentradas en marzo.

Aunque las transacciones generales de nuevas viviendas en Shenzhen son más débiles que las de segunda mano, el periodista ha notado que, a partir de marzo, muchos proyectos han publicado carteles de ventas exitosas, como Hongrongyuan Guancheng en Longhua, que vendió 41 unidades en dos días del 7 al 8 de marzo; Yuanyang City·Chengming Garden, que recibió 39 suscripciones la semana pasada; y Zhongjian Pengchen Yunzhu, que tuvo 32 ventas exitosas en una semana.

“Con la gradual entrada al mercado de terrenos de calidad que se subastarán en 2025 en ciudades centrales y el aumento de las promociones por parte de algunas desarrolladoras, se espera que la demanda del mercado se libere gradualmente en marzo, y la tendencia de ‘pequeña primavera’ en las ciudades centrales sigue siendo prometedora”, analizó el Instituto de Investigación de Zhongzhida.