Sunac reduce a la mitad sus pérdidas! ¿Se presenta la oportunidad de que Sun Hongbin dé la vuelta?丨Observación de resultados financieros

Pregunta a la IA · ¿Cuáles son los factores clave para que se estabilice el canal de ventas?

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Para Evergrande, el verdadero punto de inflexión no está en las ganancias de reestructuración de los estados financieros, sino en si el canal de ventas puede volver a estabilizarse.

Reportera del China Real Estate News Xu Qian丨Informe desde Pekín

Con la publicación de un solo informe financiero, la situación real de China Evergrande ha salido a la luz.

El 27 de marzo, China Evergrande publicó oficialmente su informe de desempeño auditado para el año fiscal 2025. Los datos muestran que la pérdida neta atribuible a la controladora durante todo el año se redujo de forma drástica de los 25.700 millones de yuanes en 2024 a 12.330 millones de yuanes, una disminución de 52% en la comparación interanual.

Este cambio se debe principalmente a las ganancias por reestructuración de la deuda. En el ejercicio fiscal 2025, se confirmaron por auditoría ganancias por reestructuración de deuda de 32.970 millones de yuanes. Esta partida de ganancias no recurrentes ayudó a la empresa a completar la reestructuración integral de la deuda tanto en el ámbito nacional como internacional, convirtiéndola en un representante entre las promotoras inmobiliarias privadas que logró primero esta ruptura.

Sin embargo, si se excluye esta ganancia, la pérdida antes de impuestos de Evergrande sigue siendo elevada; la pérdida del negocio principal, los ajustes por deterioro de activos y los elevados gastos financieros siguen siendo los tres factores que se comen las utilidades.

Aunque el éxito en la resolución de deuda permite que la empresa cruce la “línea de vida y muerte”, el problema más realista que tiene delante es: ¿cuándo mejora el lado operativo?

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Alivio por ganancias de 32.970 millones de yuanes

En 2025, Evergrande tardó más de dos años en llevar a cabo por completo la reestructuración integral de la deuda interna y externa. Se convirtió en la primera promotora inmobiliaria privada dentro de la industria en completar la reestructuración de todo el ciclo de la deuda pública interna y externa, y dejó atrás por completo la crisis existencial de incumplimientos de deuda y liquidación.

La reestructuración de deuda aportó a la empresa ganancias contables considerables. Según los datos financieros, gracias a la finalización de la reestructuración de la deuda interna y externa, el monto del principal de préstamos de Evergrande disminuyó en 63.570 millones de yuanes; en el año fiscal 2025 registró ganancias por reestructuración de deuda interna y externa por 32.970 millones de yuanes. La empresa estima que, al completarse la reestructuración integral de la deuda externa y la reestructuración de la deuda del Banco Jiyou, el total del importe de los derechos atribuibles de la propia empresa aumentará en 44.100 millones de yuanes.

A finales de diciembre de 2025, la reestructuración de la deuda externa de Evergrande de casi 9.600 millones de dólares estadounidenses (aprox. 68.000 millones de yuanes) entró formalmente en vigor. A través de un conjunto de soluciones como la conversión de deuda en capital, el intercambio de pagarés y el pago único de efectivo en montos pequeños, se confirmaron en una sola ocasión ganancias por reestructuración antes de impuestos de cerca de 65.000 millones de yuanes. Paralelamente, se impulsó la reestructuración de la deuda interna mediante esquemas como el pago de deudas con acciones, la extensión del vencimiento de la deuda y la compensación con activos, liberando aún más las ganancias de la reestructuración y aliviando la presión de la deuda.

La materialización de la reestructuración de deuda no solo mejoró los datos contables, sino que también provocó cambios fundamentales en la estructura financiera de Evergrande. A finales de 2025, el volumen de pasivos con intereses de Evergrande se redujo a 188.260 millones de yuanes, una disminución significativa de alrededor de 71.410 millones de yuanes frente a los 259.670 millones de yuanes a finales de 2024; y una reducción drástica de 1.334,5 millones de yuanes frente al pico de deuda a finales de 2021. Con una reducción sustancial en el gasto por intereses, el riesgo de pago de corto plazo prácticamente quedó resuelto.

A finales de 2025, Evergrande contaba con un total de caja de 12.010 millones de yuanes, de los cuales 5.680 millones de yuanes correspondían a efectivo no restringido; en 2025 obtuvo aprobaciones de préstamos especiales para garantizar la entrega de viviendas por un total de aproximadamente 23.020 millones de yuanes. En el periodo 2022–2025, Evergrande entregó respectivamente 186.000 unidades, 312.000 unidades, 170.000 unidades y 54.000 unidades; en total, 722.000 unidades entregadas, y prácticamente se completó la tarea de asegurar la entrega.

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Pérdida operativa

Cabe destacar que las ganancias por reestructuración de deuda solo mejoraron el estado financiero de Evergrande, pero no trajeron una verdadera inversión del desempeño operativo.

La esencia de las ganancias por reestructuración de deuda es que, después de que deudores y acreedores acuerdan un contrato de reestructuración, la diferencia entre el valor contable original de la deuda y la contraprestación real de pago. Su característica central es que, como ganancia contable de libros, aunque no genera una entrada real de flujo de caja, afecta directamente la utilidad neta del periodo y, al mismo tiempo, incrementa el patrimonio neto de la empresa.

Una persona de una institución de auditoría que prefirió no ser identificada señaló: “La reestructuración de deuda resuelve el problema de la carga histórica; pero si la empresa puede realmente salir de la situación difícil, el núcleo está en la capacidad de recuperación de cobros de ventas posterior y en si el negocio principal puede volver a ser rentable”.

Desde la parte de ingresos, en 2025 Evergrande completó ingresos por ventas de 45.120 millones de yuanes, con una caída de 39% interanual, alcanzando el nivel más bajo de los últimos años. La contracción significativa de los ingresos por ventas no es un caso aislado, sino una dificultad general producto de los ajustes profundos en la industria inmobiliaria. Las razones principales son tres:

Primero, las ventas de la industria han seguido débiles y deprimidas, y la rotación/colocación de los proyectos en venta se ha desacelerado. En 2025, Evergrande logró un importe de ventas contractuales de 36.840 millones de yuanes, una disminución de 21,8% interanual, pero aun así ocupó el puesto entre los TOP 20 de la industria y el cuarto lugar entre las promotoras inmobiliarias privadas.

Segundo, la escala de entrega de proyectos y el reconocimiento de ingresos se han reducido. En 2025, el área de entrega de propiedades de Evergrande disminuyó 23,1% interanual; la caída en el volumen de entregas arrastra directamente los ingresos.

Tercero, la estructura de ingresos es única y la capacidad de resistir riesgos es débil. Dentro de los ingresos totales de 45.120 millones de yuanes de Evergrande, los ingresos por ventas de propiedades fueron 33.050 millones de yuanes, representando 73,3% del total de ingresos; en comparación interanual, disminuyeron 28.180 millones de yuanes, siendo el principal lastre de la caída de los ingresos. Aunque los negocios como administración de propiedades y turismo cultural mantienen un crecimiento estable, su escala es limitada. Ambos suman 11.400 millones de yuanes, lo que representa 25,3% del total de ingresos, y resulta difícil compensar la caída en las ventas inmobiliarias.

En cuanto a la caída de los ingresos por ventas de propiedades, Evergrande la atribuye a la disminución tanto del área entregada como del precio medio de venta. En el año fiscal 2025, el área entregada de propiedades de Evergrande se redujo en 1,07 millones de metros cuadrados interanual (aprox. 23,1%) y el precio medio de venta de los proyectos bajó 29,8% interanual.

Desde la parte de utilidades, Evergrande registró una pérdida neta atribuible a la controladora de 12.330 millones de yuanes durante todo el año. Aunque parece mejorar de forma significativa, principalmente se apoya en ganancias por reestructuración de deuda de gran cuantía; la rentabilidad del lado operativo aún no ha mejorado.

En el año fiscal 2025, China Evergrande registró una pérdida bruta de 640 millones de yuanes, con un margen bruto de -1,4%; en 2024, la utilidad bruta fue de 2.890 millones de yuanes. Una pérdida bruta significa que los ingresos por venta de viviendas ya no alcanzan para cubrir los costos, y la venta es con pérdidas.

Evergrande explicó en su informe financiero que la disminución de la utilidad bruta y la caída del margen bruto se deben principalmente a que en el presente año se redujeron los ingresos por ventas de propiedades, disminuyó la proporción de proyectos de alto margen respecto al año anterior, y que las provisiones por deterioro de propiedades registradas aumentaron frente al año anterior. Si se excluyen los ajustes por incrementos de valuación y el impacto de las provisiones por deterioro de propiedades, la utilidad bruta de Evergrande en 2025 fue de 2.410 millones de yuanes, con un margen bruto de 5,3%.

Además, los costos financieros de Evergrande son de aproximadamente 12.000 millones de yuanes, lo que representa un aumento de 170 millones de yuanes frente a 2024; otros gastos y pérdidas de 27.120 millones de yuanes, que principalmente incluyen pérdidas por la venta de subsidiarias, empresas conjuntas y empresas asociadas por 8.920 millones de yuanes; provisiones por deterioro de largo plazo de activos por 7.510 millones de yuanes; provisiones por litigios y otras contingencias por 3.980 millones de yuanes; pérdida neta por el valor razonable de propiedades de inversión de 3.870 millones de yuanes; pérdidas por la venta de diversos tipos de activos de 1.140 millones de yuanes, etc.

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Demandas y presiones de capital

Evergrande divulgó en su informe financiero que algunas partes involucradas han presentado demandas contra el grupo para resolver asuntos como préstamos no reembolsados, pagos pendientes de contratos de obra y pagos a proveedores operativos, así como la entrega diferida de proyectos, entre otros. Entre ellas, alrededor de 511 demandas con un importe individual superior a 50 millones de yuanes RMB, con un monto total de demanda de aproximadamente 175.180 millones de yuanes, principalmente por préstamos no reembolsados y pagos pendientes de contratos de obra, etc.

Estos datos indican que, aunque la deuda pública ya se completó con reestructuración, Evergrande todavía enfrenta en el plano operativo una gran cantidad de posibles reclamaciones; algunos proyectos inmobiliarios y activos de turismo cultural todavía enfrentan riesgos de ser dispuestos o subastados.

Evergrande admite que el grupo todavía enfrenta una presión operativa considerable, que se refleja principalmente en que el volumen de ventas y los precios aún tienen presión a la baja; que algunos proyectos carecen de fondos para la construcción; que los canales de financiación aún no se han reparado por completo; y que aún existen problemas de deuda potenciales o continuos, así como disputas y controversias de demandas, con partes relacionadas.

Cabe destacar que el “patrimonio” de Evergrande sigue siendo relativamente abundante. En la tendencia de reducción del tamaño de la industria de manera continua, en 2025 Evergrande provisionó 17.000 millones de yuanes por deterioro, y el patrimonio neto atribuible a la controladora todavía conserva 34.170 millones de yuanes. Al mismo tiempo, la empresa tiene una reserva total de terrenos de 108 millones de metros cuadrados; cerca de 70% se encuentra en ciudades de primer y segundo nivel del núcleo.

En 2025, Evergrande puso en marcha proyectos inmobiliarios de 12 ciudades núcleo; se espera que obtenga aproximadamente 11.200 millones de yuanes para resolver los problemas de deuda existentes de los proyectos y para iniciar el desarrollo y la construcción de los proyectos.

Los proyectos que Evergrande ya activó en el mercado también han logrado ventas “a nivel de fenómeno”: el año pasado, el Shanghai Yiyuan logró un volumen de ventas acumulado que superó los 22.000 millones de yuanes, manteniéndose en el primer lugar a nivel nacional en ventas de un solo proyecto; el Beijing Rongchuang Yiyuan, el Tianjin Meijiang Yiyuan fase dos, el Wuhan Optics Valley Yiyuan y otros proyectos que se activaron también lideraron en volumen de ventas.

Un analista de una casa de valores que sigue a largo plazo a Evergrande señaló que la calidad de su reserva de terrenos y su capacidad de marca aún existen; esa es la mayor diferencia frente a las empresas que ya se han liquidado. No obstante, en el momento actual, el canal de ventas de la industria todavía no se ha estabilizado. Si la reserva de terrenos puede convertirse en cobros efectivos determina si el flujo de caja operativo de la empresa puede volver a la normalidad.

La reserva de terrenos es la carta de triunfo, pero hay que ver si la “jugada” se hace bien y si puede convertirse en cobros. Para Evergrande, el verdadero punto de inflexión no está en las ganancias de reestructuración del informe financiero, sino en si el canal de ventas puede detener la caída y estabilizarse.

Comité editorial de turno: Su Zhiyong

**Responsable: Ma Lin Wen Hongmei **