La industria de la construcción por contrato está entrando en una fase de reestructuración, y se estima que solo 40 empresas podrán sobrevivir.

问AI · ¿Por qué solo 40 empresas pueden sobrevivir en el mercado de construcción por encargo?

Después de cuatro años de rápido desarrollo, la industria de la construcción por encargo está avanzando hacia una fase de madurez.

Los datos publicados por la agencia de investigación de terceros CRIC indican que para 2025, la concentración de las 10 principales empresas del nuevo espacio de construcción por encargo superará el 70%, mientras que la variación en el ranking de capacidades integrales será notablemente menor. En general, el panorama competitivo de las empresas está entrando en una fase relativamente estable. Se espera que en 2026, el efecto Mateo en la industria se fortalezca aún más.

Esto no significa que la intensidad de la competencia en el mercado esté disminuyendo. Desde 2025, la industria también ha enfrentado continuamente desafíos como la disminución de tarifas y la competencia homogénea. Además, afectadas por las ventas en el mercado de viviendas nuevas, muchas empresas enfrentan dificultades en la recuperación de pagos.

Liu Shui, director de investigación de empresas del Instituto de Investigación de Zhongzheng, considera que, ante la feroz competencia en la industria, las empresas de construcción por encargo deben coordinar y consolidar los recursos de toda la cadena industrial, apoyándose en su propia cadena industrial, movilizando de manera eficiente los recursos de la cadena completa desde el diseño hasta las ventas y la gestión operativa, y proporcionando soluciones integradas de “construcción por encargo +”.

No más de 40 empresas pueden “quedarse”

El mercado de la construcción por encargo sigue expandiéndose. Según el monitoreo de CRIC, en 2025, la nueva área de expansión del mercado de construcción por encargo alcanzará los 245 millones de metros cuadrados, un aumento del 14% interanual, con una tasa de crecimiento superior en 1 punto porcentual respecto a 2024, estableciendo así un nuevo récord histórico en términos de escala total.

Al observar la situación de la nueva área de expansión de diversas empresas, se puede notar que este crecimiento no es universal. Los datos de la agencia mencionada indican que en 2025, la concentración de las diez principales empresas en la nueva expansión alcanzará el 77%, un aumento de 6 puntos porcentuales respecto a 2024; solo las cinco principales empresas representarán el 45% de la nueva construcción.

De hecho, en los últimos dos años, la variación en el ranking de capacidades integrales de las empresas de construcción por encargo se ha estado reduciendo. Según el informe “TOP 30 de capacidades integrales de empresas de construcción por encargo en China para 2025”, entre las diez principales empresas en capacidades integrales, la coincidencia de las cinco primeras de 2025 con los dos años anteriores es casi total; las empresas Greentown Management, Bluetown Group, Rundi Management y Jindi Management han estado en el TOP 5 durante tres años consecutivos. La tasa de cambio para las empresas que ocupan el puesto 11 al 20 también se está reduciendo, con una tasa de cambio en 2025 de aproximadamente el 30% en comparación con 2024.

La agencia mencionada señala que la reducción en la variación del ranking de capacidades integrales y el aumento en la coincidencia se deben, por un lado, a que, a pesar de que muchas empresas inmobiliarias se han aventurado en el negocio de construcción por encargo, el número de empresas que realmente pueden asentarse en el mercado y continuar su despliegue es limitado, no superando las 40; por otro lado, después de más de un año de reorganización y ajuste, la estructura de “cabeza” y “cintura” en la pista de construcción por encargo ha entrado en una fase relativamente estable.

Cabe destacar que desde 2025, el número de empresas que ingresan al sector de construcción por encargo no ha aumentado. CRIC menciona que, tanto en términos de la atracción del espacio de escala como de la proactividad de las entidades empresariales, la posibilidad de que nuevas empresas se integren en el negocio de construcción por encargo es baja, y el mercado de empresas está cerca de su saturación. Sin embargo, en este proceso, la competencia en el mercado sigue siendo intensa, y las empresas siguen luchando por ganar cuota de mercado, siendo una de las medidas clave la reducción de tarifas. La guerra de precios no ha cesado en 2025.

Los datos publicados por Yihan Think Tank también muestran que, desde la perspectiva del espacio de ganancias, las tarifas de gestión de construcción comercial continúan bajo presión, con un 45% de los proyectos con tarifas por debajo del 2%, y más del 36% de los proyectos con tarifas entre el 2% y el 3%, sumando más del 80% en total, lo que pone a prueba el modelo de ganancias tradicional.

En este contexto, incluso las empresas líderes enfrentan presión sobre la rentabilidad. Greentown Management emitió recientemente una advertencia de ganancias, indicando que la compañía prevé que el beneficio neto atribuible a los accionistas en 2025 disminuya entre un 40% y un 50% interanual, “la reducción se debe principalmente a la intensificación de la competencia en la industria de construcción por encargo, la disminución de ingresos por proyectos y el riguroso costo del personal que afecta la reducción de márgenes”.

Cabe destacar que también hay personas de empresas líderes en construcción por encargo que han revelado a los periodistas que, aunque el rendimiento de nuevos proyectos es bueno, la débil venta de viviendas nuevas ha dificultado la recuperación de pagos en la segunda mitad del año pasado, lo que a su vez ha prolongado los plazos de pago a los proveedores y ha aumentado la presión operativa. CRIC señala que si la guerra de precios continúa, la industria caerá en una trampa de “crecimiento en escala, caída en ganancias”, y muchos jugadores medianos y pequeños enfrentarán el riesgo de pérdidas y salida del mercado.

Selección de capacidades integrales de las empresas

La industria mantiene una expectativa relativamente optimista sobre la capacidad del mercado de construcción por encargo. CRIC considera que, a medida que la demanda de desarrollo de las plataformas locales de inversión municipal continúe liberándose, la construcción de viviendas asequibles entre en su pico, y la necesidad de renovación de existencias y reactivación de activos problemáticos se expanda, el tamaño del mercado seguirá ampliándose de manera estable.

Pero, ¿cómo romper el estancamiento y ganar cuota de mercado en un contexto de dolor durante el ajuste del mercado inmobiliario, donde la dificultad de operar proyectos aumenta, la tasa de error disminuye y la disposición de algunos posibles comitentes a ingresar al mercado se reduce? Las diferentes tipos de empresas tienen diferentes enfoques.

CRIC sostiene que, para las empresas líderes en construcción por encargo, su núcleo es seguir fortaleciendo la ventaja de marca y producto, enfocándose en proyectos de mercado de alto valor agregado, manteniendo la ventaja de liderazgo en escala, y al mismo tiempo, mediante el control digital y la integración de recursos de la cadena industrial, reducir costos y aumentar la eficiencia, contrarrestando la presión de la disminución de tarifas.

De hecho, el enfoque de las empresas en la competencia del mercado se ha trasladado hacia la selección sistemática de capacidades integrales. El responsable de Longhu Longzhizao ha observado que, desde 2025, las demandas centrales de los comitentes han cambiado de la validación de marca y la salida de gestión hacia la valorización cuantificable a lo largo de todo el proceso, es decir, si pueden ayudar efectivamente a los proyectos a realizar la venta, controlar los costos, garantizar las entregas y prevenir riesgos.

La capacidad de producto es uno de los pilares centrales para lograr la valorización. En el contexto de un mercado inmobiliario en fase de estabilización, “buenas viviendas” que se alineen con la demanda del mercado son clave para impulsar el mercado.

Un responsable del mercado de una empresa de construcción por encargo en la región este de China ha señalado que esto requiere que las empresas se conviertan en expertos en servicios personalizados, y en diferentes mercados regionales, adaptar proyectos y comitentes a sus características, implementando estrategias específicas para cada uno y ofreciendo diferentes tipos de “buenas viviendas”.

Por ejemplo, en las grandes ciudades, la demanda de espacios abiertos ha aumentado; según una investigación del Instituto de Innovación de Boss Electric, la proporción de cocinas abiertas en ciudades de primer nivel alcanza el 56.4%, y en tipos de vivienda de más de 160 metros cuadrados llega al 70%. En el suroeste, donde la tradición de reuniones familiares es común, los productos se diseñan con salas de estar más grandes y amplias para acomodar a más personas.

Según el monitoreo del Instituto Zhongzheng, en 2025, muchas empresas de construcción por encargo están mediante la mejora de productos, creando el primer proyecto característico de la región, como la vivienda de cuarta generación, para ocupar el vacío del mercado, generando un “efecto de primera venta”, y en falta de competidores, incluso en ciudades de menor nivel, tienen una gran ventaja en la estrategia de precios, logrando una rápida venta. Por ejemplo, en el condado de Pucheng, provincia de Fujian, Jianfa Renovation ha construido el primer proyecto de vivienda de cuarta generación que cumple con la política de “buenas viviendas”, logrando vender 70 unidades en el mes de apertura, ocupando el primer lugar en el norte de Fujian.

Además, la capacidad de control de costos madura ayuda a evitar riesgos de sobrecostos desde el origen y, en el contexto de la reducción del espacio de tarifas, garantiza la rentabilidad del proyecto. Según el responsable mencionado de Longhu Longzhizao, aprovechando el sistema de cadena de suministro acumulado a largo plazo del grupo Longhu y sus ventajas de compra centralizada, junto con herramientas digitales autodesarrolladas, Longhu Longzhizao puede lograr planificación de costos a todo nivel y bloqueo de riesgos en la etapa de inicio del proyecto, y monitoreo y alerta dinámica durante la implementación, “un proyecto en Zhejiang obtuvo más de 10 millones de incentivos de los comitentes gracias a su excelente control de costos”.

Para las empresas de nivel medio, Liu Shui considera que su clave para romper el estancamiento radica en evitar la competencia directa en marca y escala con las empresas líderes, construyendo su espacio a través de “profundización regional y segmentación diferenciada”, utilizando recursos de relaciones locales, comprensión de políticas y ventajas de costos de la cadena de suministro para penetrar, y asumiendo proyectos de empresas líderes que no quieren descender o que es difícil gestionar finamente en ciudades de tercer y cuarto nivel y en pequeñas empresas inmobiliarias, al tiempo que expanden su negocios en sectores como complejos comerciales.

El responsable del mercado de la empresa de construcción por encargo en la región este considera que, en condiciones de incertidumbre en el mercado y entre los comitentes, el nivel de familiaridad de las empresas con la ciudad en la que se encuentran, su comprensión del mercado y los clientes, su capacidad de gestión de proyectos, su habilidad para resolver problemas operativos, su capacidad de producto y servicio, son el fundamento más seguro para asumir proyectos en medio de la incertidumbre.

(Este artículo es de Yicai)