China Jinmao logra un crecimiento en rendimiento en 2025 a pesar de la tendencia, y la dirección afirma que las empresas inmobiliarias de calidad tienen "más oportunidades que desafíos"

问AI · ¿Cómo puede China Jinmao crecer en contracorriente en un punto bajo de la industria gracias a su capacidad de producto?

Por reporteros de China Jingji: Wu Jing, Lu Zhikun / Beijing

En 2025, durante la profunda reestructuración del sector inmobiliario, China Jinmao (00817.HK) entregó una respuesta de crecimiento en contracorriente.

El 24 de marzo, el informe de resultados publicado por la compañía mostró que el importe de ventas contratadas en 2025 alcanzó 1135 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 16%; su posición en el ranking de la industria subió al puesto 8, estableciendo un récord histórico. En un contexto en el que, en la mayoría de los principales promotores, las ventas se redujeron interanualmente, este desempeño ha despertado la atención del mercado.

En la misma fecha, en la conferencia de presentación de resultados, el presidente de China Jinmao, Tao Tianhai, hizo un juicio sobre las perspectivas de la industria. Considera que, en la actualidad, el ajuste del mercado ya se encuentra en la zona de fondo; en 2026, la industria seguirá en un proceso de “formación de base y reparación”, mostrando las características de “formación de base de la industria, diferenciación estructural y ruptura de las empresas”. También señaló que, a medida que el mercado vaya deteniéndose y estabilizándose gradualmente, es posible que se libere la demanda potencial acumulada en ciudades clave de primera y segunda línea; y en las ciudades de tercera y cuarta línea, todavía existen oportunidades en proyectos que cumplan las condiciones de “buenas ubicaciones, buenos productos”.

Impulso por capacidad de producto para optimizar la estructura de ventas

Los estados financieros muestran que el crecimiento de China Jinmao en 2025 no dependió de vender a precios más bajos para aumentar volumen. En un contexto de una caída del 16% interanual en el importe de ventas contratadas de los TOP10 promotores inmobiliarios, el precio promedio de ventas de la compañía continuó subiendo el año pasado. El precio unitario de los contratos residenciales pasó de aproximadamente 2,18 yuanes por m² en el mismo período del año anterior a 2,7 yuanes por m², un aumento del 24%.

Este desempeño está directamente relacionado con la iteración del sistema de productos de la compañía. Según se informó, el sistema de productos “Jin Yu Man Tang” presentado por la compañía en 2024 se implementó de forma continua durante el período del informe. Se pusieron a la venta 6 proyectos Jinmao Fu, 7 proyectos Pu (Yu) Xì, 5 proyectos Man Xì y 8 proyectos Tang Xì, generando ventas calientes en varias ciudades. Desde la distribución regional, la proporción de ventas contratadas en ciudades de primera y segunda línea alcanzó el 96%; en dos grandes regiones, Norte de China y Este de China, la proporción de ventas contratadas subió hasta el 73%. En los dos mercados de primera línea, Beijing y Shanghái, los importes de ventas contratadas superaron ambos los 200 mil millones de yuanes; en el mercado de Xi’an, las ventas superaron los 100 mil millones de yuanes.

En la reunión de resultados, Tao Tianhai describió el panorama competitivo actual de la industria como “pasar de una competencia totalmente abierta a una competencia de oligopolios”. Considera que, después de la reestructuración del sector, las principales entidades que quedan son las empresas líderes; la competencia se enfocará aún más en la capacidad de producto y la eficiencia operativa. Para los promotores inmobiliarios de alta calidad que sobreviven, “el futuro es más una oportunidad que un desafío”.

Al mismo tiempo que crece la escala de ventas, la capacidad de generar beneficios de China Jinmao en 2025 muestra una tendencia de recuperación. En el año completo, el margen bruto fue de 9.221 mil millones de yuanes, un aumento del 7% interanual; el margen bruto general subió hasta el 16%. El beneficio atribuible a los propietarios fue de 1.253 mil millones de yuanes, un aumento del 18% interanual.

Detrás de la mejora de las ganancias está el ajuste de las estrategias de obtención y operación de proyectos. En la reunión de resultados, la dirección divulgó que desde 2024, la compañía ha acumulado 43 proyectos adquiridos, todos enfocados en ciudades y segmentos centrales; el margen neto de ganancia promedio de ventas supera el 10%. Al mismo tiempo, la activación de inventario es otra línea principal: en 2025 se cerraron 47 proyectos, y se activaron de forma acumulada 15 terrenos y 26 activos inmobiliarios de gran escala.

La mejora de la eficiencia operativa se refleja en los ciclos de los proyectos. El año pasado, el ciclo promedio de primera apertura de los proyectos nuevos se acortó a 5,2 meses; se reforzó la estrategia operativa de “abrir rápido, recuperar rápido y liquidar rápido”. La velocidad de recuperación del flujo de efectivo de operaciones a positivo se acortó a 10,4 meses. En el control de costos, los gastos de ventas, gastos de administración y gastos financieros disminuyeron 4%, 13% y 9% respectivamente; la reducción de “los tres gastos” creó espacio para que la ganancia se incrementara.

En cuanto a la estructura financiera, durante el período del informe, el costo promedio de los nuevos financiamientos de China Jinmao se redujo a 2,75%, manteniéndose en un nivel relativamente bajo dentro de la industria. La estructura de deuda siguió optimizándose: la proporción de préstamos para desarrollo y préstamos operativos aumentó hasta aproximadamente el 50%; la proporción de deuda en moneda extranjera disminuye año tras año hasta el 20%. Al cierre del período del informe, la compañía contaba con más de 70 mil millones de yuanes de crédito bancario disponible y no utilizado, proporcionando reservas de fondos para futuras inversiones.

Enfoque inversor y segunda curva

En el frente inversor, China Jinmao mantiene la estrategia de “concentración y convergencia”. Los 21 proyectos nuevos adquiridos en 2025 se ubicaron todos en ciudades de primera y segunda línea, y la proporción de inversión en Beijing y Shanghái, dos ciudades clave donde se profundiza estratégicamente, alcanzó el 66%. Al cierre del período del informe, del valor de bienes no vendidos de la compañía, el 89% estaba en ciudades de primera y segunda línea. La proporción de valor no vendido en ciudades de primera línea aumentó 8 puntos porcentuales frente al año anterior, hasta cerca del 30%, y la estructura de valor de los bienes siguió concentrándose hacia ciudades de mayor nivel.

La dirección, en la reunión de resultados, indicó que en 2026 la compañía implementará la filosofía de “liderar con productos, poner al cliente en primer lugar” y creará más valor para los clientes mediante la mejora de la capacidad de producto. En la estrategia de inversión, se mantendrá el estilo de “ser activo pero no imprudente”, con foco en ciudades de mayor nivel: “invertir bien y hacerlo en la medida adecuada”.

Más allá del negocio principal de desarrollo inmobiliario, la segunda curva de crecimiento de China Jinmao avanzó en 2025. Su filial Jinmao Services (00816.HK) incrementó el área bajo gestión en un 5% interanual; los ingresos por ventas crecieron 18,5% interanual; entre ellos, los ingresos principales por gestión de propiedades crecieron 23% interanual. En cuanto a propiedades en cartera, los ingresos por operación comercial aumentaron 9% interanual y el EBITDA del hotel creció 31% interanual. Proyectos como Hangzhou Qinwang Water Street y North Bund Jinmao Center se inauguraron el año pasado, y el negocio de activos ligeros continuó expandiéndose.

Como intento de titulización de activos en cartera, los primeros REITs públicos nacionales de infraestructura de consumo —el China Huaxia Jinmao Commercial REIT— ya completaron 7 distribuciones de dividendos, con una tasa de distribución estable de más del 5%.

Con respecto a la estrategia futura, la dirección, en la reunión de resultados, señaló que China Jinmao cumplió la tarea por etapas de “seguir con vida” durante el período de ajuste de la industria; en la siguiente etapa, el objetivo será “vivir bien”, activando aún más el inventario, mejorando el incremento, y esforzándose por “vivir con brillo”.

（Editor: Lu Zhikun / Revisión: Tong Haihua / Corrección de estilo: Yan Jingning）