¡No solo un rendimiento destacado! China Jinmao impulsa su segunda curva, ¿acelerando nuevamente el camino de la transformación?

问AI · 中国金茂第二曲线如何成为增长新引擎？

出品|中访网

审核|李晓燕

2025年，房地产行业在政策“组合拳”推动下逐步企稳回升，中国金茂逆势变阵，通过聚焦一二线核心城市、深耕高端改善产品、优化财务结构等一系列战略举措，交出了一份亮眼的“十四五”收官答卷。站在“十五五”开局之年，中国金茂明确新蓝图——以产品引领、客户至上为核心理念，全力打造行业产品引领者、转型发展优等生，为行业高质量发展注入新动能。

En 2025, la industria inmobiliaria, impulsada por un “combo” de políticas, comienza a estabilizarse y recuperarse gradualmente. China Jinjiao, en contra de la tendencia, ha cambiado de estrategia, enfocándose en las ciudades centrales de primera y segunda línea, profundizando en productos de alta gama y mejorando su estructura financiera, entre una serie de medidas estratégicas, entregando un brillante informe de cierre para el “14º Plan Quinquenal”. En el año de inicio del “15º Plan Quinquenal”, China Jinjiao ha definido un nuevo plan: con el liderazgo del producto y la máxima prioridad al cliente como conceptos centrales, se esforzará por convertirse en un líder de productos en la industria y un modelo de desarrollo transformacional, inyectando nueva energía en el desarrollo de alta calidad de la industria.

在行业普遍面临“增收不增利”困境的背景下，中国金茂2025年业绩展现出强劲韧性。数据显示，公司全年实现收入593.71亿元，同比提升1%；所有者应占溢利12.53亿元，同比增长18%；扣除投资物业公平值亏损后的净利润达13.63亿元，同比增长2%。销售端同样表现突出，签约销售金额1135亿元，同比增长16%，行业排名升至第8位，创历史新高。

En el contexto de que la industria enfrenta generalmente dificultades de “aumento de ingresos sin aumento de ganancias”, el desempeño de China Jinjiao en 2025 muestra una fuerte resiliencia. Los datos muestran que la compañía logró ingresos de 59,371 millones de yuanes durante todo el año, un aumento del 1% en comparación interanual; la utilidad atribuible a los propietarios fue de 1,253 millones de yuanes, un aumento del 18% interanual; el beneficio neto después de deducir las pérdidas de valor justo de las propiedades de inversión alcanzó los 1,363 millones de yuanes, un aumento del 2% interanual. El lado de las ventas también mostró un rendimiento sobresaliente, con un monto de ventas firmadas de 113,500 millones de yuanes, un aumento del 16% interanual, subiendo al octavo lugar en la clasificación de la industria, alcanzando un récord histórico.

盈利增长的背后，是产品力与运营效率的双重支撑。物业开发作为核心业务，全年实现收入494.76亿元，占总收入八成，毛利率同比提升2个百分点至13%。“金玉满堂”全新产品线落地见效，2025年打造“6府7璞5满8棠”共计26个项目，市场反响热烈，其中西安金茂璞逸东方成为当地销售额冠军，上海虹口瑞虹新城金茂璞元项目99套均价16.6万元/平方米房源26分钟售罄，彰显高端产品溢价能力。

Detrás del crecimiento de las ganancias está el doble apoyo de la capacidad del producto y la eficiencia operativa. El desarrollo de propiedades, como negocio central, logró ingresos de 49,476 millones de yuanes durante todo el año, representando el 80% de los ingresos totales, y el margen bruto aumentó 2 puntos porcentuales interanualmente hasta el 13%. La nueva línea de productos “Jin Yu Man Tang” ha mostrado resultados, creando un total de 26 proyectos como “6 Fu, 7 Pu, 5 Man, 8 Tang” en 2025, con una gran respuesta del mercado. Entre ellos, el proyecto “Jin Jiao Pu Yi Dong Fang” en Xi’an se convirtió en el campeón de ventas local, y en el proyecto “Jin Jiao Pu Yuan” en el nuevo distrito de Hongkou, Shanghai, 99 unidades con un precio promedio de 166,000 yuanes/m² se vendieron en 26 minutos, demostrando la capacidad de premium de los productos de alta gama.

运营效率持续优化，“快开、快回、快清”的运营策略成效显著。2025年公司拿地平均首开周期压缩至5.2个月，重庆璞印金开、成都东城金茂晓棠、上海润云金茂府等项目实现当年拿地、当年清盘。经营现金流平均回正周期10.4个月，平均首开认购兑现度128%、价格兑现度104%，全盘利润指标明显优化，平均净利率较可研提升1.2个百分点。同时，公司推进“奋进计划”，2025年完成36.2%存量问题解决，获取多元回报，为后续发展释放空间。

La eficiencia operativa continúa mejorando, y la estrategia operativa de “apertura rápida, retorno rápido, y liquidación rápida” ha mostrado resultados significativos. En 2025, el ciclo promedio de apertura inicial de terrenos se redujo a 5.2 meses. Proyectos como “Pu Yin Jin Kai” en Chongqing, “Dong Cheng Jin Jiao Xiao Tang” en Chengdu, y “Run Yun Jin Jiao Fu” en Shanghai lograron obtener terrenos y liquidarse en el mismo año. El ciclo promedio de retorno del flujo de caja operativo fue de 10.4 meses, con un grado de cumplimiento de suscripciones en la apertura inicial del 128% y un grado de cumplimiento de precios del 104%. Todos los indicadores de rentabilidad han mejorado notablemente, con un margen neto promedio que aumentó 1.2 puntos porcentuales en comparación con el estudio de viabilidad. Al mismo tiempo, la compañía está promoviendo el “Plan de Avance”, completando el 36.2% de la resolución de problemas de stock en 2025, obteniendo múltiples retornos y liberando espacio para el desarrollo futuro.

面对行业分化格局，中国金茂坚持“收敛聚焦、精准投资”策略，土地投资全面向一二线核心城市倾斜。2025年公司共计获取21个项目，总土地款577亿元，权益土地投资额272亿元，新增土储计容面积197万平方米，全部落子一二线城市。其中，北京、上海两大战略深耕城市投资379亿元，占比高达66%，聚焦高能级城市核心板块，把握区域发展红利。

Frente a la fragmentación de la industria, China Jinjiao se adhiere a la estrategia de “convergencia y enfoque, inversión precisa”, inclinando completamente sus inversiones en terrenos hacia las ciudades centrales de primera y segunda línea. En 2025, la compañía adquirió un total de 21 proyectos, con un costo total de terrenos de 57,700 millones de yuanes, una inversión en terrenos de 27,200 millones de yuanes y una nueva área de almacenamiento de terrenos de 1,970,000 metros cuadrados, todos ubicados en ciudades de primera y segunda línea. Entre ellos, las dos ciudades estratégicas de Beijing y Shanghai invirtieron 37,900 millones de yuanes, representando el 66%, enfocándose en los núcleos de ciudades de alta energía y aprovechando los dividendos del desarrollo regional.

货值结构进一步优化，截至年底，公司未售货值约2786亿元，足以支撑未来经营需要。其中67%集中在华北及华东等经济发达区域，89%位于一二线城市，一线城市占比较2024年底提升8个百分点至近30%，为业绩持续增长筑牢基础。对于2026年投拓节奏，中国金茂高级副总裁张辉明确“积极不激进”基调，锚定300亿元权益投资目标，兼顾发展速度与质量安全。

La estructura de valor de los bienes se ha optimizado aún más. Al cierre del año, el valor de los bienes no vendidos de la compañía era de aproximadamente 278,600 millones de yuanes, suficiente para respaldar las necesidades operativas futuras. De ellos, el 67% se concentra en regiones económicamente desarrolladas como el norte de China y el este de China, el 89% se encuentra en ciudades de primera y segunda línea, y la proporción de ciudades de primera línea aumentó 8 puntos porcentuales en comparación con finales de 2024, alcanzando casi el 30%, consolidando así la base para el crecimiento sostenido de los resultados. En cuanto al ritmo de inversión para 2026, el vicepresidente senior de China Jinjiao, Zhang Hui, estableció un tono de “activo pero no agresivo”, anclando un objetivo de inversión de 30,000 millones de yuanes en derechos, equilibrando la velocidad de desarrollo con la seguridad de calidad.

在存量盘活方面，中国金茂加速资产优化处置。2025年完成47个项目清盘，15宗土地、26个大宗资产实现盘活，通过“做优增量、盘活存量”双轮驱动，实现资金快速回笼与资源高效配置 。同时，公司围绕客户满意、财务健康、持续增长、组织精进四大目标，推动服务业务从规模增长向有质增长转型，物业服务收入同比增长24%，在管面积与服务品质双提升 。

En cuanto a la activación de los activos existentes, China Jinjiao está acelerando la optimización y disposición de activos. En 2025, se completó la liquidación de 47 proyectos, con 15 terrenos y 26 activos en grandes cantidades reactivados, logrando un rápido retorno de capital y una eficiente asignación de recursos a través del impulso de “optimizar el crecimiento incremental y activar el stock existente”. Al mismo tiempo, la compañía se enfoca en cuatro grandes objetivos: satisfacción del cliente, salud financiera, crecimiento sostenible y perfeccionamiento organizacional, promoviendo la transformación del negocio de servicios de un crecimiento a gran escala hacia un crecimiento de calidad, con ingresos por servicios de propiedad que aumentaron un 24% interanualmente, y mejoras en la superficie administrada y la calidad del servicio.

财务稳健是企业穿越周期的核心底气，2025年中国金茂在债务优化与成本压降上成效显著，为利润增长腾出充足空间。报告期末，公司计息银行贷款及其他借款合共1290.12亿元，其中开发贷/经营贷占比提升至约五成，达639.51亿元，较2024年22%的占比大幅提升，债务结构更趋合理。外币债务占比持续压缩，从2023年29%降至2025年20%，降低汇率波动风险。

La solidez financiera es el fundamento central para que la empresa navegue a través de ciclos. En 2025, China Jinjiao logró resultados significativos en la optimización de la deuda y la reducción de costos, liberando suficiente espacio para el crecimiento de las ganancias. Al final del período del informe, la compañía tenía préstamos bancarios con intereses y otros préstamos por un total de 129,012 millones de yuanes, de los cuales la proporción de préstamos para desarrollo/operación aumentó a alrededor del 50%, alcanzando 63,951 millones de yuanes, un aumento significativo en comparación con el 22% en 2024, lo que hace que la estructura de deuda sea más razonable. La proporción de deuda en moneda extranjera se ha seguido reduciendo, del 29% en 2023 al 20% en 2025, disminuyendo el riesgo de fluctuaciones en el tipo de cambio.

久期分布更趋均衡，一年内到期债务占比21.8%，第二年到期占比22.3%，第三至五年到期占比37.3%，五年以上债务占比18.6%，有效缓解短期偿债压力。同时，公司持有现金及现金等价物284.03亿元，净债务966.23亿元，净负债于调整后资本比率为69%，财务指标保持健康区间。

La distribución de la duración de la deuda se ha vuelto más equilibrada, con un 21.8% de la deuda venciendo en el primer año, un 22.3% en el segundo año, un 37.3% entre el tercer y quinto año, y un 18.6% de la deuda a más de cinco años, aliviando efectivamente la presión de pago a corto plazo. Al mismo tiempo, la compañía tiene en su poder efectivo y equivalentes de efectivo por 28,403 millones de yuanes, con una deuda neta de 96,623 millones de yuanes, y una proporción de deuda neta a capital ajustado del 69%, manteniendo indicadores financieros en un rango saludable.

融资成本大幅下降成为2025年财务管理亮点。全年新增融资成本为2.75%，较2024年3.39%下降67个百分点。具体来看，公开市场融资成本创下新低，全年发行四笔公司债合计73亿元，最低融资成本仅2.3%；存量资产融资持续突破，以北京凯晨世贸中心、上海金茂大厦等优质资产为抵押获得低成本贷款，全年经营贷累计提款226亿元，期限15年，成本均在3%以下；新项目开发贷足额低成本提取，累计提款314亿元，平均成本仅2.34%。截至年底，公司在手未动用银行授信超700亿元，资金储备充足，为后续发展提供坚实保障。

La drástica reducción del costo de financiamiento se convirtió en un punto destacado de la gestión financiera en 2025. El costo de financiamiento agregado durante todo el año fue del 2.75%, una disminución de 67 puntos básicos en comparación con el 3.39% en 2024. En términos concretos, el costo de financiamiento en el mercado público alcanzó un nuevo mínimo, con la emisión de cuatro bonos corporativos que totalizan 7,300 millones de yuanes, y el costo de financiamiento más bajo fue de solo el 2.3%. La financiación de activos existentes continuó superando expectativas, con activos de calidad como el Centro Mundial de Comercio Kai Chen en Beijing y el Edificio Jin Jiao en Shanghai utilizados como garantía para obtener préstamos a bajo costo, acumulando un total de 22,600 millones de yuanes en préstamos operativos con un plazo de 15 años y costos todos por debajo del 3%. Para los nuevos préstamos de desarrollo de proyectos, se extrajeron fondos a bajo costo de manera suficiente, acumulando 31,400 millones de yuanes, con un costo promedio de solo 2.34%. Al final del año, la compañía tenía más de 70,000 millones de yuanes en líneas de crédito bancario no utilizadas, con suficientes reservas de capital para asegurar el desarrollo futuro.

3月24日业绩投资者会上，中国金茂主席陶天海明确未来五年发展方向：宏观经济及地产行业仍将承压，但对有准备有能力的企业而言，是战略突破、弯道超车的关键机遇期。公司将贯彻产品引领、客户至上理念，全力打造产品引领者、转型发展优等生，推动企业向更高质量、更具特色的方向迈进。

En la reunión de inversores del 24 de marzo sobre los resultados, el presidente de China Jinjiao, Tao Tianhai, dejó claro la dirección de desarrollo para los próximos cinco años: aunque la economía macro y la industria inmobiliaria seguirán bajo presión, para las empresas preparadas y capacitadas, este es un período clave de oportunidades para rupturas estratégicas y adelantarse en las curvas. La compañía implementará el concepto de liderazgo del producto y prioridad al cliente, esforzándose por convertirse en un líder de productos y un modelo de desarrollo transformacional, impulsando a la empresa hacia una dirección de mayor calidad y características distintivas.

产品层面，中国金茂将加速产品文化构建，围绕科技创新、精益建造、美学艺术、极致供应链等要素，打造有科技内核、极致产品追求、极致服务体验的领先房企。依托“金玉满堂”产品线，持续升级产品品质，强化科技人居、绿色健康等核心优势，满足居民消费升级需求，力争成为高端改善市场标杆。

En el ámbito del producto, China Jinjiao acelerará la construcción de la cultura del producto, enfocándose en elementos como la innovación tecnológica, la construcción esbelta, el arte estético y la cadena de suministro extrema, para crear una empresa líder en bienes raíces con un núcleo tecnológico, una búsqueda extrema de productos y una experiencia de servicio excepcional. Apoyándose en la línea de productos “Jin Yu Man Tang”, continuará mejorando la calidad del producto, reforzando ventajas clave como la tecnología en vivienda y la salud verde, satisfaciendo la demanda de actualización del consumo de los residentes, y esforzándose por convertirse en un referente en el mercado de mejoras de alta gama.

转型层面，公司将聚焦第二曲线发展，做强精品持有、品质服务及建筑科技业务，打造“特而美、精而美”的领先品牌。建筑科技将成为差异化竞争护城河，目标是成为细分领域领先者；持有业务持续拓展轻资产模式，杭州秦望水街、北外滩金茂中心等项目顺利开业，商业运营收入同比增长9% ；物业服务夯实基本盘，核心物业管理收入同比增长23%，客户满意度保持高位 。

En el ámbito de la transformación, la compañía se enfocará en el desarrollo de la segunda curva, fortaleciendo su negocio de propiedades de calidad, servicios de calidad y tecnología de construcción, creando una marca líder que sea “especial y hermosa, refinada y hermosa”. La tecnología de construcción se convertirá en una fortaleza competitiva diferenciada, con el objetivo de convertirse en un líder en el campo segmentado. Las actividades de propiedad continuarán expandiendo un modelo de activos ligeros, con proyectos como “Qin Wang Shui Jie” en Hangzhou y “Centro Jin Jiao” en el Bund Norte abriendo con éxito, con ingresos por operaciones comerciales que aumentaron un 9% interanualmente; los servicios de propiedad consolidan la base, con ingresos de gestión de propiedades centrales que aumentaron un 23% interanualmente, manteniendo altos niveles de satisfacción del cliente.

行业格局方面，陶天海指出，行业正处于筑底与修复阶段，呈现“行业筑底、结构分化、企业突围”特征。一线及二线核心城市潜在需求旺盛，三四线城市优质项目仍有机会，市场止跌反弹值得期待。随着行业洗牌加速，竞争将从完全竞争转向寡头竞争，存活下来的优质房企将迎来新一轮增长周期。中国金茂凭借精准布局、产品优势与财务韧性，有望在行业重构中抢占先机，实现“活得好、活出彩”的目标。

En cuanto a la estructura de la industria, Tao Tianhai señaló que la industria se encuentra en una fase de consolidación y recuperación, presentando características de “consolidación de la industria, diferenciación estructural y ruptura empresarial”. La demanda potencial en ciudades centrales de primera y segunda línea es fuerte, y aún hay oportunidades para proyectos de calidad en ciudades de tercera y cuarta línea, por lo que se esperan rebotes en el mercado. Con la aceleración del reajuste de la industria, la competencia pasará de la competencia perfecta a la competencia oligopólica, y las empresas de bienes raíces de calidad que sobrevivan experimentarán un nuevo ciclo de crecimiento. China Jinjiao, con su disposición precisa, ventajas de productos y resiliencia financiera, tiene la posibilidad de aprovechar la oportunidad en la reestructuración de la industria y lograr el objetivo de “vivir bien y destacar”.

尽管2025年业绩亮眼，但中国金茂仍需正视行业挑战。当前房地产行业下行惯性未消，风险尚未完全出清，市场需求恢复节奏存在不确定性，可能影响项目去化与业绩兑现。同时，行业竞争日趋激烈，部分企业加速转型，对金茂产品力与运营效率提出更高要求。此外，宏观经济波动、政策调整等外部因素，也可能对公司融资成本、项目推进带来一定影响。

A pesar de los brillantes resultados en 2025, China Jinjiao aún debe enfrentar los desafíos de la industria. La inercia a la baja en la industria inmobiliaria aún no ha desaparecido, los riesgos no se han despejado completamente y hay incertidumbres en el ritmo de recuperación de la demanda del mercado, lo que podría afectar la liquidación de proyectos y la realización de resultados. Además, la competencia en la industria es cada vez más intensa, y algunas empresas están acelerando su transformación, lo que plantea mayores demandas sobre la capacidad de producto y la eficiencia operativa de Jinjiao. Además, factores externos como las fluctuaciones de la economía macro y los ajustes de políticas también podrían afectar el costo de financiamiento de la empresa y el avance de los proyectos.

不过，中国金茂已做好应对准备。通过持续优化产品体系、深耕核心城市、严控财务风险，公司将筑牢发展根基。同时，依托中国中化集团资源优势，强化新型建材协同，推动业务生态闭环建设，提升综合竞争力。

Sin embargo, China Jinjiao ya está preparado para hacer frente a estos desafíos. A través de la optimización continua de su sistema de productos, profundizando en las ciudades centrales y controlando estrictamente los riesgos financieros, la empresa consolidará su base de desarrollo. Al mismo tiempo, apoyándose en las ventajas de recursos del Grupo Sinochem de China, fortalecerá la colaboración en nuevos materiales de construcción, impulsando la construcción de un ecosistema empresarial cerrado y mejorando la competitividad integral.

2025年，中国金茂在行业寒冬中实现逆势增长，以精准的战略布局、强劲的产品力与稳健的财务表现，完成“十四五”高质量收官。站在“十五五”新起点，公司明确产品引领、转型发展的核心方向，为行业转型树立标杆。未来，随着产品力持续提升、财务结构不断优化、第二曲线加速成长，中国金茂有望在行业重构中把握机遇，实现战略突破，成为地产行业高质量发展的优等生，为释放城市未来生命力贡献更多力量。

En 2025, China Jinjiao logró un crecimiento inverso en medio del invierno de la industria, completando un cierre de alta calidad para el “14º Plan Quinquenal” con una disposición estratégica precisa, una fuerte capacidad de producto y un desempeño financiero sólido. En el nuevo punto de partida del “15º Plan Quinquenal”, la compañía ha definido claramente la dirección central del liderazgo del producto y el desarrollo transformacional, estableciendo un estándar para la transformación de la industria. En el futuro, a medida que la capacidad del producto continúe mejorando, la estructura financiera se optimice y la segunda curva crezca rápidamente, China Jinjiao espera captar oportunidades en la reestructuración de la industria, lograr rupturas estratégicas y convertirse en un modelo de desarrollo de alta calidad en la industria inmobiliaria, contribuyendo con más fuerza para liberar el futuro potencial de las ciudades.