¡La ola de inversiones por valor de 50 mil millones de yuanes está por llegar! ¿Cómo asegurará Swire Properties el liderazgo en el discurso del comercio de alta gama tras el cambio de dirección?

问AI · 新任CFO施世华将如何推动内地业务扩张？

出品|中访网

审核|李晓燕

在内地房地产行业深度调整、香港商业地产阶段性承压的双重市场环境下，太古地产于近期发布2025年全年业绩公告，交出一份营收增长、利润提升、财务优化、内地核心业务领跑的稳健答卷。
全年收入160.41亿港元，同比增长11%；股东应占基本溢利86.20亿港元，同比大增27%，在行业整体收缩周期中展现出港资头部房企的穿越周期能力。
伴随管理层换届与内地新项目密集落地，太古地产正以资产优化、深耕核心、聚焦内地的战略布局，为长期高质量发展筑牢根基。

财报数据显示，公司业绩增长主要得益于战略性非核心资产处置带来的一次性收益。
2025年太古地产集中出售迈阿密Brickell City Centre购物中心、香港青衣工厦等非核心资产，录得出售收益约23.6亿港元，较2024年同期2.89亿港元大幅提升，直接推动整体溢利显著增长。
剔除该部分一次性收益后，公司经常性基本溢利62.60亿港元，同比小幅下降3%，主要受香港办公楼市场下行及海外资产出清影响。
短期经营性波动并未改变公司整体稳健底色，反而体现出主动优化资产结构、聚焦高回报核心区域的战略前瞻性。

从业务板块表现来看，香港市场呈现办公楼承压、零售韧性十足的分化格局。
香港办公楼成为全年业绩主要拖累项，全年并表租金收入48.85亿港元，同比下跌4%，叠加市场新增供应冲击与空置率压力，投资物业公平值亏损扩大至77.16亿港元。
但优质核心资产仍保持强劲竞争力，成熟楼宇租用率达91%，第四季度金融行业需求回暖，2026年到期租约仅7.6%，短期续租压力可控。
香港零售板块表现亮眼，太古广场、太古城中心、东荟城名店仓三大核心商场销售额分别增长6%、3%及2%，租用率均维持100%，增速跑赢香港整体零售市场，展现出高端商业运营的稀缺价值。

内地零售业务成为太古地产最核心增长引擎与业绩压舱石，在行业下行周期中实现逆势稳健增长。
2025年内地零售物业应占租金收入53.53亿港元，同比增长2%；控股商场租金收入同比上升3%至46.28亿港元，核心项目出租率维持高位：北京三里屯太古里99%、广州太古汇100%、成都太古里97%、上海前滩太古里98%，头部商业地标地位稳固。

上海兴业太古汇表现最为突出，路易威登“路易号”大型旗舰空间落地，带动全年零售额大涨约50%，租金实现正增长。
北京三里屯太古里完成品牌迭代升级，北区引入迪奥之家、路易威登之家等顶奢独栋门店，南区补齐潮流运动业态，全年销售额增长11%，2026年前两个月延续两位数增长态势。
上海前滩太古里、北京颐堤港虽受商圈培育、周边施工等阶段性因素影响，租金小幅波动，但销售额仍保持增长，出租率维持高位，长期增长潜力不改。
在内地消费复苏与高端消费回流趋势下，太古地产凭借精准招商、场景创新与品牌运营，持续领跑国内高端商业市场。

财务健康度方面，太古地产通过资产优化实现负债结构持续改善，现金流安全垫增厚。
全年债务净额从437.46亿港元降至395.4亿港元，降幅10%；资本负债率从15.7%优化至14.6%，处于行业极低水平，抗风险能力显著增强。
公司坚持稳定分红政策，全年每股股息1.15港元，同比增长5%，并承诺未来每年以中单位数幅度渐进提升，在行业普遍缩减派息的背景下，彰显对长期发展的信心与对股东的持续回报。

与财报同步发布的董事局变动公告，标志着太古地产完成核心管理层平稳交接，为战略落地注入新动能。
现任常务董事兼首席财务官龙雁仪将于5月荣休，施世华接任CFO职务。
龙雁仪任职期间大幅提升人民币融资比例至49%，为内地业务扩张提供坚实资金支撑；新任CFO具备资深财务管控与跨国企业运营经验，将助力公司持续优化融资结构、推进内地投资布局。
同时，公司委任岑明彦为非常务董事及审核委员会成员，进一步完善治理架构。

内地业务管理层提前完成调整，一线运营骨干升任核心岗位，负责三里屯太古里的余国安、成都太古里总经理伍玉珊分别执掌新项目与整体零售业务，以资深运营团队承接密集开业的新项目，保障运营品质与扩张节奏同步推进。

当前，太古地产内地500亿港元投资计划已完成460亿港元部署，多数项目进入施工阶段，2026年迎来集中开业兑现期。
北京太古坊实现平顶，成为太古坊品牌内地首秀；三亚太古里定位度假型高端零售，年内分阶段开业，携手中免打造海棠湾商业新地标；广州聚龙湾太古里已于2025年12月开业，填补大湾区太古里业态空白；上海陆家嘴太古源预售火爆，已录得预售收入117亿元。
西安太古里稳步建设，将于2027年分阶段落成，形成覆盖京津冀、长三角、大湾区、西南及海南的全国化高端商业版图。

总体而言，2025年是太古地产战略优化、蓄势待发的关键一年。
一次性资产收益助力业绩亮眼增长，内地零售业务持续领跑，财务结构持续优化，管理层换届平稳有序，新项目进入集中收获期。
尽管香港办公楼市场短期仍存压力，经常性溢利小幅波动，但并未影响公司长期发展逻辑。

作为深耕内地市场的港资标杆房企，太古地产以“轻非核心、重核心、稳内地”为战略主线，凭借顶尖商业运营能力、健康财务状况与密集优质项目储备，在行业调整期守住基本盘、拓展新空间。
随着消费持续复苏与新项目逐步落地，太古地产将进一步巩固在内地高端商业市场的领先地位，以长期主义穿越周期，实现经营业绩与品牌价值的稳步提升。