¿Cómo se percibe la tendencia de la "pequeña primavera" en el mercado inmobiliario en 2026?︱Preguntas y respuestas de Chongyang

来源：重阳投资

Q：请问重阳投资，如何看待2026年房地产市场“小阳春”行情？

A：Desde el Año Nuevo Chino, el mercado inmobiliario ha mostrado un claro “mini resurgimiento”, caracterizado por “calor inicial en Beijing y Shanghái, el mercado de segunda mano superando al de nuevas viviendas, dominado por la demanda básica, con un aumento en el volumen y precios estables”.

城市分化：京沪领跑，复苏梯队逐步成形

Desde la perspectiva regional, esta ronda de recuperación muestra una clara diferenciación en los niveles de las ciudades, y la estabilización en las principales ciudades está comenzando a formarse. Las ciudades de primer nivel, especialmente Beijing y Shanghái, han tenido un rendimiento destacado, con un aumento interanual en las transacciones de viviendas de segunda mano del 28.6% y 36.5% respectivamente desde el Año Nuevo Chino, significativamente por encima del crecimiento nacional del 21.9%. El ciclo de absorción de viviendas de segunda mano en Beijing y Shanghái ha disminuido a 8.6 meses y 4.1 meses, respectivamente, y la estructura de inventario continúa mejorando. La estabilización en las ciudades clave suele ser una señal anticipada de la formación de un fondo de mercado; a pesar de que a nivel nacional, la superficie vendida de viviendas nuevas en enero-febrero de 2026 aún disminuyó un 13.5% interanual, en la mayoría de las 70 grandes y medianas ciudades, los precios de las viviendas de segunda mano están en una trayectoria a la baja, pero la regla histórica de que “las ciudades clave estabilizan primero y la energía de recuperación se extiende hacia afuera” se ha vuelto a confirmar en esta ronda, y las características del fondo del mercado son cada vez más evidentes.

业态分化：二手市场活跃，新房蓄力可期

En términos de tipos de mercado, la actividad en el mercado de viviendas de segunda mano es claramente superior a la de nuevas viviendas, y se han observado señales positivas en ambos extremos de volumen y precio. Los datos muestran que el número de contratos firmados de viviendas de segunda mano en Beijing es 2.07 veces el de nuevas viviendas, mientras que en Shanghái es 1.46 veces. En la semana 11, las transacciones de viviendas de segunda mano en 20 ciudades clave aumentaron un 21.97% intermensual y un 13.68% interanual, manteniendo el buen impulso desde después de las festividades; los contratos firmados de nuevas viviendas en 14 ciudades clave aumentaron un 32.32% intermensual, aunque aún muestran una ligera disminución interanual, pero la dinámica intermensual ha mejorado notablemente. Cabe destacar que la cantidad de residencias aprobadas para上市 en 35 ciudades ha disminuido más del 40% interanual, y la contracción activa de los desarrolladores en el lado de la oferta ayuda a mejorar la relación de oferta y demanda en el mercado de nuevas viviendas. A medida que la popularidad de las viviendas de segunda mano continúa acumulándose, las condiciones para la transmisión de la atención del mercado hacia nuevas viviendas están gradualmente tomando forma.

需求结构：刚需主导，入市节奏积极

Desde la estructura de la demanda, esta ronda de mercado está dominada por el grupo de demanda básica, y la disposición a entrar al mercado ha aumentado notablemente. En febrero de 2026, las transacciones de viviendas de segunda mano en Beijing, Shanghái y Shenzhen, donde el precio total es inferior a 3 millones, representan el 52%, 59% y 52% respectivamente, mientras que en Guangzhou, Chengdu y Hangzhou, el porcentaje de viviendas por debajo de 2 millones alcanza el 67%, 89% y 53%. Tomando como ejemplo Shanghái, las transacciones de viviendas de segunda mano por debajo de 3 millones en enero-febrero fueron de casi 17,000 unidades, un aumento del 25.2% interanual, representando el 56.1%, un aumento de 6 puntos porcentuales en comparación con el mismo período del año pasado. La entrada concentrada del grupo de demanda básica al mercado es una manifestación directa del efecto de la implementación de políticas, y también es la base más sólida para la recuperación del mercado. Aunque la demanda de mejora tiene un ritmo de entrada relativamente rezagado, a medida que la demanda básica se digiere primero y las expectativas de precios tienden a estabilizarse, el inicio de la cadena de mejora es solo cuestión de tiempo.

量价关系与供给端变化

En el nivel de precios, se presenta un patrón positivo de “volumen y precios estables, características del fondo claramente definidas”. En febrero, los precios de las viviendas de segunda mano en Beijing y Shanghái aumentaron ligeramente un 0.3% y 0.2% intermensual, respectivamente, y la disminución intermensual a nivel nacional se redujo al 0.43%, con una desaceleración clara en la caída. Las tendencias de precios de listados en las cuatro semanas posteriores a las festividades muestran que Shanghái se ha estabilizado, y las señales del fondo de precios en las principales ciudades de primer nivel se están volviendo cada vez más claras.

El lado de la oferta también ha mostrado cambios positivos que merecen atención. En las tres semanas posteriores a las festividades, el aumento en la cantidad de listados de viviendas de segunda mano ha sido notablemente más lento que en el mismo período del año anterior, con un aumento de solo 1.4% y 3.5% en Beijing y Shanghái, respectivamente, y en Guangzhou incluso se observó una disminución del -0.5%. Mientras tanto, el espacio de negociación en las ciudades de primer nivel sigue disminuyendo, con tasas de negociación en enero que cayeron un 0.4, 1.0 y 0.4 puntos porcentuales en Beijing, Shanghái y Shenzhen, respectivamente. La combinación de una disminución en la velocidad de los listados, un ciclo de absorción más corto y una reducción en el espacio de negociación indica que las expectativas de los vendedores tienden a estabilizarse, y el mercado está cambiando de una venta por pánico a una negociación racional, formando una interacción positiva entre la oferta y la demanda.

前瞻的看，房地产市场的止跌回稳的过程可能不会一蹴而就，市场可能继续呈现出结构性分化的特征。但是相比过去几年的情况来说，今年以来的市场变化给了我们更多信心。从更大的范围来看，随着资本市场的回暖和社会信心的改善，国内经济调整最痛苦的阶段已经过去了，内生性企稳的迹象越来越多。

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责任编辑：石秀珍 SF183