Política y finanzas de doble impulso: el mercado inmobiliario de Beijing, Shanghái y Shenzhen se llena de calidez

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Las imágenes anteriores fueron tomadas por Li Bing Xiong Yue en una oficina de ventas en Beijing.

Reportero de la revista Li Bing Xiong Yue

Las olas de primavera se agitan, el calor se transmite gradualmente.

Mercado inmobiliario de primera línea

La “corriente cálida” fluye, y la tendencia de estabilización del mercado se vuelve cada vez más clara. Siguiendo la dirección estratégica de “promover el desarrollo de alta calidad en el sector inmobiliario” en el plan “Quince Cinco”, y anclando la implementación del informe de trabajo del gobierno de 2026 que se centra en “estabilizar el mercado inmobiliario”, la guía política y la práctica financiera trabajan en conjunto para activar continuamente el mercado de primera línea y promover un ciclo virtuoso en la industria inmobiliaria.

El 25 de febrero de 2026, la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shanghai y otros cinco departamentos emitieron el “Aviso sobre la Optimización y Ajuste Adicional de la Política Inmobiliaria de la Ciudad” (en adelante, el “Aviso”). Hasta el 25 de marzo, esta nueva política ha estado implementada durante un mes. Según los datos del Instituto de Investigación de Lianjia de Shanghai, del 1 al 23 de marzo de 2026, se vendieron 22,400 unidades de viviendas de segunda mano en Shanghai, lo que representa un aumento del 11% en comparación con el mismo período de 2025. No solo Shanghai, actualmente Beijing, Shanghai y Shenzhen han sincronizado la reducción de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios personales y los ratios de pago inicial, y las medidas de optimización de políticas han sido implementadas de manera integral, con políticas relacionadas entrando en un período de observación estable.

Periodistas de “Securities Daily” realizaron una investigación de campo en las tres ciudades de Beijing, Shanghai y Shenzhen, dialogando cara a cara con profesionales de instituciones financieras, agentes inmobiliarios, residentes compradores y propietarios vendedores, entre otros actores del mercado, para obtener una comprensión integral de la situación real del mercado de primera línea. Según la investigación, el mercado inmobiliario en las áreas centrales de las tres ciudades ha mostrado una tendencia de estabilización, con la demanda de compra de vivienda impulsada por necesidades urgentes y mejoras convirtiéndose en el núcleo del comercio actual del mercado.

Políticas y finanzas trabajando en conjunto

Reduciendo efectivamente el costo de adquisición

Bajo el marco de políticas macroeconómicas, las tres ciudades de Beijing, Shanghai y Shenzhen han lanzado políticas de relajación del mercado inmobiliario adaptadas a sus circunstancias locales, desde la flexibilización de las restricciones de compra hasta la optimización de las políticas de préstamos comerciales y el aumento del apoyo del fondo de vivienda, apoyando de manera precisa la demanda razonable de vivienda de los residentes, formando una sinergia política.

El mencionado “Aviso” indica que se optimizarán y ajustarán las políticas en siete aspectos, incluyendo las restricciones de compra de viviendas, los préstamos del fondo de vivienda y el impuesto sobre la propiedad de viviendas personales. Sobre esta base, las políticas de crédito para propiedades comerciales locales se han optimizado aún más. Desde el 16 de marzo, el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos de compra de propiedades comerciales en Shanghai (incluyendo “propiedades de uso comercial y residencial”) se ajustó a un mínimo del 30%.

Li Gen, responsable del Instituto de Investigación de Lianjia de Shanghai, en una entrevista con el reportero de “Securities Daily”, declaró: “Actualmente, el número diario de visitas a propiedades en Lianjia Shanghai ha aumentado un 30% en comparación con el período anterior a las nuevas políticas del mercado inmobiliario, y el número diario de nuevos clientes ha aumentado un 51% en comparación con el período anterior a las nuevas políticas, la confianza de los clientes al ingresar al mercado ha mejorado notablemente en comparación con el período anterior a las nuevas políticas, y tanto las visitas como las transacciones son bastante activas.”

Por su parte, Beijing emitió dos notificaciones para optimizar y ajustar las políticas relacionadas con el sector inmobiliario en 2025. El 8 de agosto de 2025, la política relajó las restricciones de compra fuera de la quinta circunvalación, permitiendo la compra de viviendas comerciales (incluyendo nuevas viviendas comerciales y viviendas de segunda mano) sin límite de cantidad; el 24 de diciembre de 2025, la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing y otros departamentos emitieron nuevamente nuevas políticas para el mercado inmobiliario, ajustando los años de pago de seguros sociales o de impuesto sobre la renta personal para las familias de residentes no registrados en la ciudad que compran viviendas dentro y fuera de la quinta circunvalación, y en la disposición del mecanismo de precios hipotecarios, ya no se diferencia entre la primera y la segunda vivienda.

Periodistas de varios grandes bancos estatales han informado que, actualmente, las hipotecas comerciales en Beijing están basadas en el LPR (3.50%) a más de 5 años, y las tasas reales de varios bancos son generalmente del 3.05%. Al calcular, tomando como ejemplo la compra de una segunda vivienda dentro de la quinta circunvalación, un préstamo de 1 millón, con un plan de amortización de capital en 30 años, en comparación con la tasa del 3.45% que se aplicaba antes del 24 de diciembre de 2025, la nueva política podría reducir el pago mensual en más de 100 yuanes, ahorrando decenas de miles de yuanes en el total del reembolso.

Desde el 6 de septiembre de 2025, Shenzhen ha implementado medidas para optimizar y ajustar las políticas inmobiliarias, incluyendo la optimización de las políticas de crédito para vivienda personal. Entre ellas, la tasa de interés de los préstamos comerciales ya no diferencia entre la primera y la segunda vivienda.

“Desde el año pasado, las ciudades de primera línea han emitido intensamente medidas de control para reducir el ratio de pago inicial, bajar las tasas de interés de los préstamos y optimizar las restricciones de compra y préstamo, lo que ha reducido efectivamente el umbral de compra de vivienda para los residentes, formando un fuerte conjunto de apoyo financiero que ha impulsado una recuperación marginal del sentimiento del mercado”, dijo Cao Jingjing, gerente del Departamento de Investigación de Índices de la Academia de Investigación de China, a los periodistas de “Securities Daily”. La razón es que, por un lado, las nuevas políticas han mostrado efectividad, liberando efectivamente la demanda de compra potencial; por otro lado, los precios de las zonas de calidad en las ciudades centrales han comenzado a acercarse a niveles razonables. El mercado actual muestra una clara característica de diferenciación estructural, con una alta actividad en las transacciones de proyectos de calidad en el núcleo de la ciudad, mientras que las áreas suburbanas siguen enfrentando presión de inventario.

Una serie de políticas combinadas junto con el empoderamiento financiero han llevado a un aumento continuo en la actividad de las transacciones en el mercado inmobiliario de las ciudades de primera línea. El 16 de marzo, la Oficina Nacional de Estadísticas publicó los datos de las variaciones en los precios de venta de viviendas comerciales en 70 ciudades grandes y medianas en febrero, mostrando que la caída de los precios de venta de viviendas en 70 ciudades se ha ido reduciendo.

Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en febrero los precios de venta de viviendas nuevas en las ciudades de primera línea se mantuvieron estables en comparación con el mes anterior, después de haber caído un 0.3%. Beijing y Shanghai aumentaron un 0.2%, Guangzhou se mantuvo estable y Shenzhen cayó un 0.3%; los precios de venta de viviendas de segunda mano en las ciudades de primera línea cayeron un 0.1% en comparación con el mes anterior, una reducción de 0.4 puntos porcentuales en comparación con el mes anterior, donde Beijing y Shanghai aumentaron un 0.3% y un 0.2%, respectivamente.

“Desde una perspectiva de datos objetivos, el mercado inmobiliario de las ciudades de primera línea ha mostrado un desempeño positivo, especialmente la corrección de precios y la liberación de efectos de políticas han tenido un gran impacto combinado”, dijo Yan Yuejin, subdirector de la Academia de Investigación de Bienes Raíces de Shanghai, a los periodistas de “Securities Daily”. En cuanto al mercado inmobiliario de Shanghai, el aumento del volumen de transacciones en esta ronda no es impulsado por un solo factor, sino que es el resultado de la acción combinada de múltiples factores favorables: primero, los beneficios de las políticas se están liberando continuamente, el empoderamiento financiero está inyectando una fuerte energía en el mercado; segundo, la corrección de precios está en su lugar, la confianza se está restaurando gradualmente; tercero, la demanda potencial existe objetivamente.

Los agentes inmobiliarios están “ocupados”

Testificando el calor en el mercado inmobiliario de primera línea

　"Las flores de girasol crecen fácilmente en primavera", los agentes de bienes raíces de primera línea son los que más pueden percibir el calor del mercado inmobiliario. Con el empoderamiento de las nuevas políticas, la actividad de las transacciones en los mercados inmobiliarios de Beijing, Shanghai y Shenzhen ha aumentado significativamente.

“Me levanté a las siete de la mañana y comí tres huevos, estuve ocupado hasta después de las ocho de la noche.” La experiencia personal de Li Kai (nombre ficticio), un vendedor de nuevas viviendas en Beijing, ilustra vívidamente el calor del mercado después de la implementación de las nuevas políticas. Admitió que solo en un sábado completó 7 contratos, teniendo que reservar el almuerzo con anticipación. La situación de Li Kai no es un caso aislado, sino una norma entre los agentes inmobiliarios en las tres ciudades de Beijing, Shanghai y Shenzhen.

Al caer la noche, una oficina de una agencia inmobiliaria en el distrito de Xicheng de Beijing sigue iluminada, y las tres salas de firma están llenas. Las paredes están cubiertas con banderas de agradecimiento enviadas por propietarios y compradores, y la zona de impresión está produciendo continuamente contratos de transacción de viviendas, con un ambiente de trabajo muy activo. Zhang Li (nombre ficticio), una agente de bienes raíces de segunda mano en Beijing, en una entrevista, recibió constantes llamadas de consultas y visitas. Ella le dijo a los periodistas que la demanda de citas para ver propiedades, listados de propietarios y consultas sobre políticas ha aumentado notablemente, y los informes de transacciones dentro de la tienda se están compartiendo con frecuencia. Solo el 14 de marzo, el volumen de transacciones en la región superó las 170, con 4 áreas grandes vendiendo más de 5 unidades y 9 áreas grandes vendiendo 4 unidades.

A miles de kilómetros de distancia, los agentes inmobiliarios en Shanghai también están ocupados. Chen Jun (nombre ficticio), incluso a las nueve de la noche, todavía está respondiendo consultas de clientes sobre visitas a propiedades. Él comentó que desde el comienzo del año, el ritmo del mercado ha aumentado notablemente, con una continua subida en las consultas y las visitas. El mismo día de la implementación del “Aviso”, sus colegas del sector rápidamente resumieron, interpretaron y promovieron, y el número de consultas de clientes aumentó aún más, con las propiedades de alta relación calidad-precio dentro del segundo anillo siendo especialmente activas en las transacciones.

Datos proporcionados por un agente de una plataforma de transacciones inmobiliarias a los periodistas de “Securities Daily” muestran que solo el 14 de marzo, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghai en esa plataforma superó las 1,400 unidades.

Detrás de esta ocupación está el cambio proactivo en la industria de los intermediarios. Los periodistas encontraron que muchas agencias inmobiliarias han intensificado la formación sobre políticas, asegurando que los agentes comprendan con precisión las últimas políticas y dominen con destreza los contenidos clave como los ratios de pago inicial y las tasas de interés hipotecarias. La imagen ocupada de los agentes inmobiliarios se ha convertido en una ilustración vívida e intuitiva del actual repunte en el mercado inmobiliario.

Cada extremo de la transacción tiene sus consideraciones

Ayudando al desarrollo estable de la cadena industrial

El núcleo de los beneficios de las nuevas políticas del mercado inmobiliario no solo beneficia a los compradores de viviendas, sino que también impacta profundamente en todo el ecosistema del mercado inmobiliario, inyectando una potente energía en el ciclo virtuoso de la industria. Las políticas se aplican de manera precisa, consolidando la base de estabilidad al actuar según las condiciones locales, y el sector financiero responde de manera activa y coordinada, promoviendo un desarrollo sostenible hacia la alta calidad en la industria y logrando un ciclo positivo en el ecosistema del mercado inmobiliario.

La percepción de los compradores con necesidades urgentes es que hay más “viviendas accesibles”. Li Hui, que trabaja en Beijing, comenzó a ver casas a principios de 2025 y, debido a su presupuesto limitado, ha estado indeciso. Originalmente solo podía permitirse un apartamento de una habitación, pero después de la implementación de las nuevas políticas, ahora puede permitirse un pequeño apartamento de dos habitaciones y está preparado para hacer una compra.

Liu Hong, un empleado que vive en el distrito de Minhang en Shanghai, también admitió que sus colegas y amigos que no son de Shanghai han estado discutiendo más sobre el tema de comprar casas recientemente, “ahora hay políticas favorables, algunos amigos también están comenzando a observar, buscando propiedades adecuadas”.

El grupo de compradores que busca mejorar sus condiciones de vivienda está aprovechando el viento favorable de las políticas. La liberación de la demanda de cambio no solo ha revitalizado el inventario de viviendas existentes, sino que también ha mejorado la liquidez del mercado, ayudando a que el ecosistema del mercado inmobiliario forme un ciclo virtuoso de “vender lo viejo y comprar lo nuevo”. Wang Zongxu en Shenzhen planea comprar una vivienda de segunda mano, él dijo: “Actualmente todavía estoy observando, principalmente por la demanda de mejora, quiero cambiar a una vivienda en una zona central, para mí esto sería una asignación de activos estable”.

En contraste con la positiva entrada de los compradores al mercado, la mentalidad de los vendedores también ha cambiado de manera sutil bajo la influencia de las nuevas políticas. Los vendedores con necesidades de cambio se han convertido en respondedores activos a las nuevas políticas, aprovechando el calor del mercado para listar sus propiedades y ofrecer descuentos moderados, esperando vender rápidamente sus unidades para completar el cambio; también hay algunos vendedores que solo listan sus propiedades para convertirlas en efectivo, enriqueciendo la variedad de la oferta en el mercado.

El reportero de “Securities Daily” acompañó a un comprador llamado Zhang Jun en la negociación de un apartamento de segunda mano que le interesaba. El precio de lista de esta propiedad era de 5.28 millones de yuanes, y antes de la negociación, el agente había mencionado que, de acuerdo con la psicología del propietario, el precio de venta podría caer por debajo de 5 millones de yuanes. Sin embargo, durante la negociación, la actitud del propietario cambió notablemente, mostrando una mentalidad de “retener la venta” y expresando claramente que no vendería por menos de 5 millones de yuanes. La negociación, que duró menos de una hora, no logró concretar un acuerdo. Sin embargo, la reticencia de algunos propietarios a vender, de hecho, refleja que la confianza del mercado se está restaurando gradualmente.

Zhang Li comentó a los periodistas que efectivamente ha habido un aumento en el volumen de transacciones en su área, pero los precios de las viviendas no han mostrado un aumento generalizado, solo algunos proyectos de calidad en áreas centrales han presentado un ligero aumento de precios.

En general, tras la implementación de las nuevas políticas, la actividad en el mercado inmobiliario de Beijing, Shanghai y Shenzhen continúa en aumento. Ya sea por cambio, monetización o espera, los actores del mercado están buscando la solución óptima según sus propias necesidades. Este comportamiento del mercado diversificado constituye un ecosistema inmobiliario saludable y ordenado, y el aumento de la actividad y el regreso a transacciones racionales han consolidado aún más la tendencia de estabilización del mercado inmobiliario.

Según Cao Jingjing, la optimización de las políticas en esta ronda presenta las características de “políticas adaptadas a las ciudades, empoderamiento preciso”, mediante la flexibilización gradual de los requisitos de calificación para la compra de viviendas y la reducción de costos de financiamiento, lo que ha reducido efectivamente el umbral de adquisición para los residentes.

Más importante aún, como un punto clave para impulsar la estabilización y recuperación del mercado inmobiliario en su totalidad, la estabilización del mercado inmobiliario de primera línea enviará señales positivas continuas al mercado, ayudando a consolidar la base del mercado inmobiliario en general.

“Actualmente, la estabilización del mercado inmobiliario de primera línea ya está teniendo un impacto positivo en la cadena industrial. Tomando como ejemplo las viviendas de segunda mano en Shanghai, las transacciones en áreas centrales continúan activas, impulsando directamente el rápido crecimiento de los negocios de consumo relacionados, como la decoración del hogar, muebles y electrodomésticos”, dijo Yan Yuejin. Cuando el mercado inmobiliario mejora y la situación financiera de las empresas se estabiliza, junto con el aumento de la demanda de viviendas de alta calidad, también habrá más demanda en nuevos campos como la inteligencia artificial y la robótica.

Du Juan, investigadora sénior de la Academia de Investigación de Bank of Suzhou, declaró: “La cadena industrial del sector inmobiliario es larga, abarcando desde la construcción y los materiales de construcción hasta la decoración y los electrodomésticos, cubriendo múltiples categorías. La estabilización del mercado inmobiliario no solo se trata de la recuperación de las transacciones, sino también de la revitalización de toda la cadena industrial y el impulso al consumo, este tipo de retroalimentación positiva multidimensional mejora continuamente el ecosistema del mercado inmobiliario, formando un ciclo virtuoso de ‘estabilización del mercado, recuperación de la cadena industrial, actualización del consumo y optimización del ecosistema’.”

Para los compradores de viviendas, Du Juan sugiere que lo primero es satisfacer la necesidad de vivienda; en segundo lugar, considerar la capacidad de compra, siendo clave actuar dentro de sus posibilidades y aumentar la conciencia de protección de derechos; en tercer lugar, prestar atención a los gastos adicionales, necesitando hacer un plan financiero integral; y cuarto, prestar atención oportuna a las nuevas políticas, buscando el apoyo correspondiente.

El esfuerzo conjunto de políticas y finanzas no solo ha reducido efectivamente el umbral de adquisición de vivienda para los residentes, sino que también ha desempeñado un papel importante en la mitigación de la presión de liquidez de las empresas de bienes raíces, impulsando la recuperación de las cadenas industriales relacionadas con el sector inmobiliario y proporcionando una fuerza motriz duradera para lograr un ciclo virtuoso y un desarrollo de alta calidad en el ecosistema inmobiliario.

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Editor: Gao Jia