La gran reestructuración del grupo inmobiliario de "Wenzhou": Anding Longhua apuesta por la "Perla Negra" y Shidai Ruixin tiene dificultades para entrar en la "mesa de juego"

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凤凰网风财讯：在地产界，温州人不止炒房厉害，温州房企也曾经林立百强榜，以大发地产、中梁地产、新湖中宝、多弗地产等温州老板成立的房企为代表，“温州帮”曾在地产圈占据多席。

Pero ahora, Da Fa Real Estate supuestamente ha anunciado su disolución, el dueño de Zhongliang Real Estate ha estado ausente del continente durante mucho tiempo, Xinhu Zhongbao ya se ha vendido a un capital estatal y ha cambiado su nombre a “Quzhou Xin’an”, y Duofu Real Estate, junto con su “patrocinador” Jinzhou Bank, ha dejado de operar y también se ha visto atrapada en una crisis… Las empresas inmobiliarias privadas de Wenzhou han experimentado una “gran reestructuración”.

Cabe mencionar que el 27 de febrero de este año, Lin Shinan, exsecretario del Partido y presidente de la Empresa de Construcción y Desarrollo Urbano de Wenzhou, fue acusado de graves violaciones de disciplina y ley, y se entregó voluntariamente, actualmente está bajo investigación.

Según personas locales de Wenzhou, esta persona ya había tenido problemas el año pasado, pero solo ahora se ha informado. Las empresas de bienes raíces estatales en el sistema de construcción urbana de Wenzhou también parecen “estar a punto de cambiar”.

De hecho, la corriente principal en el círculo inmobiliario de Wenzhou ahora, además de las grandes empresas inmobiliarias nacionales, son las estatales locales. Esto se puede ver en las empresas que asistieron y en las clasificaciones en la ceremonia anual de bienes raíces de Wenzhou de este año.

En medio de esta transformación, las únicas empresas privadas que aún “están presentes” son Anding Real Estate, Hualong Group, Wenzhou Times Group, Ruixin Real Estate, entre otras, que o son poco conocidas o están en una esquina, pareciendo haber perdido el ímpetu de los antiguos dueños de bienes raíces de Wenzhou que “les gustaba hacer ruido”.

Anding Real Estate: Nacido para el “Black Pearl”

Controversia de “luxury apartments” en un pequeño condado

En enero y febrero de este año, se publicó la lista de ventas de empresas inmobiliarias, Anding Real Estate irrumpió en el top 100, ocupando el puesto 86, con 540 millones, más alto que Country Garden y Wanda Group, lo que sorprendió a muchos.

Esta empresa, establecida en septiembre de 2024 y que adquirió tierras el 30 de octubre de ese mismo año, hasta ahora solo ha desarrollado un proyecto y ha comenzado a atraer más atención. Este proyecto es el “Black Pearl Scenic Area” de lujo en Ruian, Wenzhou (nombre promocional Hualong·Black Pearl), desarrollado en colaboración con Hualong Holding Group, obtuvo el certificado de pre-venta el 5 de diciembre de 2025, y se espera que se entregue en septiembre de 2027.

Aparentemente “recién salido de la cuna”, pero con grandes ambiciones. Después de más de un año de construcción, el desarrollador ya ha conseguido certificaciones como uno de los diez mejores apartamentos de lujo en Asia, certificación de productos de calidad dorada, certificación de buena vivienda de calidad dorada, etc., y ha realizado un gran esfuerzo de marketing al establecer que solo hay “66 unidades, el primer honor a nivel asiático en la industria inmobiliaria de Wenzhou en 20 años”, lo que puede considerarse una estrategia audaz.

Sin embargo, la capacidad de los internautas para crear memes también es fuerte, con comentarios que incluyen “apartamentos de lujo en un pequeño condado”, “viviendas con vista a jardines de vegetales vendidas a precios astronómicos”, “cómo puede ser impactante si las casas de segunda mano alrededor no se venden”, etc.

Tianyancha muestra que Anding Real Estate tiene un capital registrado de 10 millones, su representante legal es Huang Xianghua, y los accionistas son empresas privadas locales de Ruian: Kaihong Trading (Li Ailian posee el 70%, He Xiaohui el 30%, y el representante legal es Huang Xianghua); Lian Sheng Technology (el representante legal de Dingwei Foods, Xia Xiaohua posee el 80%, Sun Zuoyong el 20%).

Se puede ver que Anding Real Estate está casi completamente vinculada a este único proyecto “Black Pearl Scenic Area”. Entonces, si la empresa sigue una ruta de “adquisición de tierras - desarrollo - liquidación - disolución”, en caso de futuros conflictos, a quién deben recurrir los consumidores para reivindicar sus derechos, es quizás una pregunta aún por resolver.

Hualong Group: Vieja empresa inmobiliaria con cinco accionistas

Frecuencia de disputas, disminución de lujosos apartamentos

Como desarrollador del proyecto nombrado “Black Pearl”, Hualong Group se considera una de las empresas inmobiliarias privadas más antiguas de Ruian.

El predecesor de Hualong Group fue la empresa de desarrollo inmobiliario de Ruian Yongda, establecida en 2003, y se renombró Hualong Holding Group en 2010. Actualmente, está compuesta por cinco accionistas naturales, incluyendo a Xie Songmei (28%), Wu Xiuqin (26%), Lin Xiaoyun (18%), entre otros. En septiembre de 2024, el representante legal cambió de Li Zhenhua a Li Xueliang.

Tianyancha muestra que Hualong Group está involucrado en 164 casos judiciales, y en septiembre de 2025 fue incluida en la lista de personas que incumplen obligaciones legales por no cumplir con obligaciones contractuales, y su participación accionaria ha sido congelada judicialmente en múltiples ocasiones. La mayoría de estos conflictos judiciales son disputas contractuales con compradores de viviendas y disputas de cooperación con proveedores.

Particularmente, el primer proyecto de vivienda comercial de Hualong Group, “Hualong Yipin”, en el nuevo distrito de Ruixiang ha experimentado fuertes fluctuaciones de precios en los últimos años, y la disminución de algunos activos ha provocado un gran debate. Según informes, los precios de venta de los altos edificios que se lanzaron de 2010 a 2012 fueron de 29,900 yuanes/m², y el precio de venta promedio actual en Beike es de 25,238 yuanes/m², mientras que el precio de venta de una unidad subastada el año pasado fue de solo 16,692 yuanes/m², una caída de más del 44%.

Wenzhou Times Group: De crecer a “no crecer”

La familia Lu se “desvió”

Al hablar de las antiguas empresas inmobiliarias privadas de Wenzhou, no se puede pasar por alto el Wenzhou Times Group, establecido en 1995 (bajo el control de Times Dadi Holding).

Wenzhou Times Group está controlado por Lu You, Lu Yao y Ji Aiping, quienes poseen el 75%, 15% y 10%, respectivamente. Sin embargo, la verdadera figura central del grupo es Lu Jinxing.

Tianyancha muestra que Lu Jinxing es presidente de Wenzhou Andeli Real Estate Group Co., Ltd. (controla Times Dadi Holding, que es la entidad de inversión y financiamiento de Wenzhou Times Group), Wenzhou Hansen Footwear Co., Ltd., Wenzhou Robinda Footwear Co., Ltd., entre otros. De hecho, Lu Jinxing no solo comenzó vendiendo casas, sino también zapatos. La información del sitio web dice que los productos de calzado de la empresa se exportan a Brasil, Chequia, Reino Unido, Francia, Italia, Estados Unidos, entre otros países. Lu Jinxing incluso cambió su nacionalidad china por la nacionalidad brasileña.

Después de más de treinta años de desarrollo, Wenzhou Times Group ha expandido su alcance desde la localidad a muchas partes del país, desarrollando proyectos como Times Square, Times Huating Garden, Times Binjiang Zhenpin, y en 2024, el volumen de ventas de derechos alcanzó los 2.633 millones de yuanes.

A medida que el negocio inmobiliario creció, en 2017, Wenzhou Times Group trasladó su sede a Hangzhou, y ese año adquirió dos terrenos residenciales en Binjiang Xixing y Xiaoshan, con altas tasas de sobreprecio y precios de suelo. Sin embargo, el terreno de Xiaoshan buscó la cooperación de Binjiang Real Estate, donde Binjiang asumió el control y cobró una tarifa de gestión, y Wenzhou Times Group consolidó sus estados financieros.

Posteriormente, las dos empresas también colaboraron en varios proyectos, y además, Wenzhou Times Group también se unió a Kaiyuan Real Estate, Huahong Jiaxin, Vanke, Country Garden, New Town Holdings y otras empresas dentro y fuera de Zhejiang, utilizando el modelo de “cooperación” para establecerse rápidamente en el círculo inmobiliario de Zhejiang. Pero debido a que la mayoría de los proyectos eran colaboraciones, también había muchos riesgos. Por ejemplo, el proyecto Hongsheng Jingyuan, desarrollado por Wenzhou Times y Huahong Jiaxin, fue expuesto por problemas de seguridad contra incendios y calidad de las instalaciones públicas y edificios un año después de su entrega.

La capacidad de Wenzhou Times para expandirse rápidamente desde Wenzhou a toda la provincia de Zhejiang no podría haber sido posible sin una estrecha cooperación con las instituciones financieras. Por ejemplo, en 2019, Wenzhou Times y partes relacionadas establecieron la empresa de inversión conjunta “Hangzhou Fuyang Jingu Equity Investment Partnership (Limited Partnership)” con las subsidiarias de Hangzhou Jintou (Hangzhou Huishi Investment, Hangzhou Jintou Venture Capital), formando vínculos de cooperación en el ámbito de la inversión industrial. Posteriormente, Wenzhou Times y sus subsidiarias habían gestionado grandes garantías de acciones con Zhejiang Merchants Asset, con el objeto de la garantía siendo las acciones inmobiliarias de Kunshan Times, con un monto total de aproximadamente 200 millones de yuanes. Sin embargo, el Wenzhou Times Group de hoy ha ralentizado su ritmo, y su estilo parece acercarse cada vez más al estilo de Lu Jinxing, es decir, extremadamente bajo perfil.

Ruixin Real Estate: “Familia Jin” profundiza en un rincón

Proyectos conjuntos alcanzan la cima

A diferencia de Wenzhou Times Group, que se expande hacia el exterior, Ruixin Real Estate es una empresa inmobiliaria local que se centra en Yueqing, Wenzhou, con la gran mayoría de sus proyectos residenciales y comerciales ubicados en una sola área.

Tianyancha muestra que Ruixin Real Estate fue fundada en 2013, y su representante legal es Jin Yupai. El principal accionista de la empresa es Ruixin Group (posee el 55%), con Jin Zhiwei poseyendo el 43% y Jin Zhiou poseyendo el 35%. Ruixin Group fue establecido en 1995 y se renombró de Ruixin Electric, involucrándose en múltiples campos como bienes raíces, nueva energía, información, etc.

Quizás debido a su enfoque en un solo condado en Wenzhou, se dice que los proyectos autogestionados de Ruixin Real Estate tienen poco o ningún préstamo hipotecario, dependiendo principalmente de financiamiento del grupo, fondos propios y el retorno de ventas de proyectos para desarrollarse.

En 2025, el proyecto “Fengqi Yueming”, desarrollado en cooperación con Greentown, alcanzó más de 1.7 mil millones de yuanes solo en ventas de este único proyecto en la ciudad de Yueqing, ocupando el primer lugar en la lista de ventas de derechos de Wenzhou, atrayendo gran atención.

Y este tipo de logros de empresas privadas regionales “pequeñas pero hermosas” también han dado un nuevo impulso y esperanza al sector inmobiliario, que ha entrado en la era de “competir por papá” (antecedentes de accionistas) y “competir por capital” (costo de financiamiento).

(来源丨凤凰网房产风财讯 主编｜王婷婷)

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