El mes desde la implementación de la nueva política del mercado inmobiliario de Shanghái, la superficie de ventas de viviendas nuevas ha alcanzado el nivel semanal más alto desde 2026.

La reportera del diario: Zhang Xiangyi

El 25 de febrero, cinco departamentos de la municipalidad de Shanghái, incluido el Comité de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y Gestión, emitieron conjuntamente el “Aviso sobre nuevas optimizaciones y ajustes de las políticas inmobiliarias de esta ciudad” (en adelante, el “Aviso”), presentando siete medidas para seguir reduciendo la política de límite de compra de vivienda, optimizar las políticas de préstamos del fondo de previsión para vivienda y perfeccionar las políticas de impuesto sobre bienes raíces de vivienda de personas físicas.

Desde que el “Aviso” se publicó durante 1 mes, el mercado inmobiliario de Shanghái ha mostrado cambios positivos. Según estimaciones de la plataforma de datos inmobiliarios Índice Bingshan, al 24 de marzo, desde marzo el volumen de transacciones del mercado de segunda mano en Shanghái aumentó 4% interanual. Los datos del Instituto de Investigación Zhongzhi muestran que en la segunda semana de marzo (del 9 al 15 de marzo), las viviendas nuevas de uso residencial comercial de Shanghái se vendieron 2,20 millones de metros cuadrados, un 62% más que la semana anterior, alcanzando el máximo semanal desde 2026.

“La respuesta del mercado de segunda mano a este ajuste de políticas fue más directa; el mercado mostró primero cierto grado de recuperación, y las características de demanda real son evidentes.” Cao Jingjing, gerente del Departamento de Investigación de Índices del Instituto de Investigación Zhongzhi, dijo al reportero de Diario Securities: “En términos de características del precio total, las operaciones con fuentes de vivienda de bajo precio total aumentaron en volumen; después del ajuste de precios, se destacó la relación costo-valor. Con la liberación de beneficios de políticas, se incrementó el deseo de entrada al mercado de los grupos compradores de demanda real que antes estaban en espera, lo que impulsó el aumento en volumen de las transacciones de viviendas de bajo precio total”.

Cabe destacar que el volumen de nuevas publicaciones de inmuebles de segunda mano en Shanghái ha mostrado una contracción, aliviando en cierta medida la presión por inventario en el mercado de segunda mano.

Según estadísticas del Instituto de Investigación Zhongzhi, considerando el volumen de publicación de intermediarios principales, en las dos primeras semanas de marzo, el volumen de nuevas publicaciones de inmuebles de segunda mano en Shanghái disminuyó 27% y 48% interanualmente, respectivamente. Al mismo tiempo, también se observa una tendencia a la baja en el número de unidades con publicaciones de inventario. A finales de febrero, el volumen total de publicaciones de intermediarios principales, frente al máximo de octubre del año pasado, bajó 30,7%, y ya se ha reducido a un nivel bajo en los últimos tres años.

Cao Jingjing considera que, en Shanghái, la contracción simultánea de nuevas publicaciones y de publicaciones de inventario en fechas recientes refleja que algunas expectativas de los propietarios del mercado han mejorado; esto contribuye a aliviar las contradicciones de oferta y demanda a corto plazo y crea condiciones favorables para que el mercado tienda a estabilizarse.

El “Aviso” reduce el plazo de años de cotizaciones al seguro social o de impuestos sobre la renta individual necesarios para que los residentes no registrados en Shanghái compren vivienda dentro del área delimitada por la vía circular exterior, y propone que “los residentes no registrados en Shanghái que cumplan las condiciones puedan adquirir 1 vivienda adicional dentro del anillo exterior”, aclarando la reducción del umbral de compra.

Además, el “Aviso” incrementa el monto máximo de préstamos del fondo de previsión para vivienda, optimiza la determinación del número de hipotecas, amplía el alcance de apoyo a la compra de vivienda para familias con varios hijos, y reduce el costo de compra para los residentes.

Bajo el apoyo de las políticas, el mercado de vivienda nueva también ha mostrado cierta recuperación. “Después de que el 25 de febrero Shanghái publicara las nuevas políticas, aumentó la afluencia de visitantes a algunos proyectos residenciales de alta calidad, y en consecuencia el volumen de transacciones también se recuperó.” Cao Jingjing expresó: “Debido al ritmo de suministro, la recuperación del mercado de vivienda nueva ha ido más lenta que la del mercado de segunda mano; sin embargo, con el impulso de la política, ya han aparecido señales positivas. Al mismo tiempo, en marzo, las empresas inmobiliarias aceleraron claramente el calendario de oferta de proyectos, y los proyectos orientados a la mejora podrían brindar respaldo al mercado”.

“En marzo, cada fin de semana trabajamos horas extra, y también hay bastantes clientes en días laborables. El jueves pasado, cuatro grupos de clientes hicieron visitas de seguimiento.” Un vendedor de un proyecto de vivienda nueva en el distrito Songjiang de Shanghái le dijo al reportero: “El efecto de la nueva política, sumado a la temporada alta de ventas de marzo, ha hecho que tanto la afluencia a la obra como el volumen de transacciones hayan mejorado”.

Cao Jingjing considera que, si el sentimiento del mercado actual puede mantenerse, Shanghái tiene la posibilidad de conservar un alto nivel de actividad durante la “pequeña primavera” de marzo a abril. No obstante, lo que se debe vigilar es que la estabilización del mercado es un proceso gradual; la continuidad posterior aún depende de la mejora de los fundamentos macro, como las expectativas sobre ingresos de los residentes y las expectativas sobre precios de la vivienda.

Al hablar de cómo las políticas posteriores deben respaldar el nivel de calor del mercado, Li Yujia, investigador principal del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, dijo que actualmente todavía existen puntos atascados en el ciclo de demanda real y mejoras; el motivo principal es que el ciclo de transacciones de vivienda de segunda mano es largo y el precio final se descuenta de forma evidente, lo que hace que el ciclo de “venta de la vivienda vieja para comprar una nueva” sea más largo y con costos más altos. En el plano de políticas, se debe impulsar el intercambio de vivienda de segunda mano mediante el acopio por parte del gobierno y el impulso del mercado.

(Edición: Wen Jing)

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