Las ventas con descuento devoran los beneficios, las ganancias por ventas de propiedades en Hong Kong de Cheung Kong Property cayeron más del 70% el año pasado

El mercado inmobiliario de Hong Kong ha atravesado una serie de sacudidas, pero finalmente en 2025 ha llegado una recuperación integral; sin embargo, el Grupo Cheung Kong de Li Ka-shing (01113.HK), el cual pertenece al multimillonario, no ha obtenido los beneficios ideales en esta recuperación del sector inmobiliario.

El 19 de marzo, el Grupo Cheung Kong publicó su informe financiero de 2025, que muestra que durante el periodo reportado logró ingresos por 57.935 mil millones de HKD, un aumento interanual del 27.25%; el beneficio antes de la revaluación de propiedades de inversión fue de 11.96 mil millones de HKD, con una ganancia por acción de 3.42 HKD, lo que supone un crecimiento interanual del 2.7%. Al incluir el impacto derivado de la revaluación de propiedades de inversión, el beneficio atribuible a los accionistas de Cheung Kong en 2025 fue de 10.847 mil millones de HKD, con una ganancia por acción de 3.1 HKD, un 20.3% menos que el año anterior.

En concreto, la venta de propiedades, que es el negocio principal del Grupo Cheung Kong, ya confirmó ingresos por ventas de 20.449 mil millones de HKD en 2025, con un fuerte aumento interanual del 105%; obtuvo unos ingresos de 2.733 mil millones de HKD, un aumento del 23.7% interanual.

Entre ellos, en Hong Kong se lograron ingresos por ventas de 8.957 mil millones de HKD; el continente aportó ingresos de 6.306 mil millones de HKD; y los mercados internacionales como Singapur y el Reino Unido aportaron cerca de 5.2 mil millones de HKD, con incrementos interanuales de más del 50% en todos los casos.

Pero desde la perspectiva de los beneficios, los beneficios aportados por el mercado de Hong Kong no aumentaron sino que cayeron: se situaron en 2.73 mil millones de HKD, reduciéndose en más del 70% de forma significativa. Cheung Kong indicó que esto se debe principalmente a que, en el periodo anterior en que el mercado estaba débil, se ofrecieron varias rebajas y descuentos para impulsar las ventas, y se realizaron provisiones por las pérdidas de venta de Blue Coast y Blue Coast II.

Los dos proyectos anteriores son promociones de viviendas que Cheung Kong vendió con descuento en 2024. En aquel entonces, el precio medio de lanzamiento del proyecto era de aproximadamente 21.9 mil HKD por pie cuadrado, que en comparación con los precios de reventa de la zona equivalía a un 70% del precio (7折), y también representó un descuento del 22% frente a un coste de aproximadamente 28 mil HKD por pie cuadrado. En aquel momento, esta estrategia de ventas se denominó “precio para aprovechar el fondo del mercado”, y también hizo que el proyecto Blue Coast se convirtiera rápidamente en el “número uno” de los nuevos pisos en Hong Kong, logrando una salida rápida de unidades.

Hoy en día, Cheung Kong ya no necesita promocionar con descuentos tan importantes. Desde 2025, el mercado inmobiliario de Hong Kong ha entrado en un proceso de recuperación y los precios de las viviendas también han sido corregidos. Esta tendencia continúa hasta hoy. Morgan Stanley publicó un informe de investigación y señaló que, durante los dos primeros meses de este año, los compradores del continente llegaron a Hong Kong para adquirir 2.600 unidades, un aumento del 91% interanual, y un importe total de transacciones de 28.2 mil millones de HKD, un aumento del 136% interanual. En la industria, se prevé que los precios de las viviendas en Hong Kong continuarán manteniendo una tendencia alcista a lo largo de este año.

Al hablar de su visión sobre el mercado inmobiliario de Hong Kong de este año, la dirección de Cheung Kong también manifestó que, con la recuperación y la estabilidad de la economía de Hong Kong, la compraventa de propiedades residenciales en 2025 recupera gradualmente impulso: “Con el recorte del tipo del impuesto de timbre para propiedades del gobierno, unas tasas hipotecarias relativamente bajas, así como varios factores como que los promotores ajustan los precios de venta, todo ello hace que sea mayor el atractivo para que los ciudadanos entren al mercado, lo cual aporta apoyo al mercado general de propiedades residenciales”. En base a ello, Cheung Kong también impulsará este año el lanzamiento de una serie de nuevos proyectos.

No obstante, ese escenario de mercado tampoco ha hecho que Cheung Kong se vuelva más activa en la adquisición de terrenos. Tras ser preguntado si le interesa licitar por las nueve parcelas de suelo residencial que el Gobierno lanzará para el próximo ejercicio fiscal, el hijo de Li Ka-shing, el presidente de Cheung Kong Holdings y director general Li Zeqij sigue afirmando que, mientras la rentabilidad sea razonable, participará en la licitación de terrenos. “Cuando se licita para terrenos o se realizan transacciones de adquisiciones o fusiones, el Grupo siempre cumple la ‘disciplina financiera’ y no adopta una mentalidad de ‘ir a por todo’; en absoluto se perseguirá el precio a ciegas, y siempre es la tasa de retorno lo que lo decide todo”.

A finales de 2025, Cheung Kong cuenta con reservas de terrenos aptos para desarrollo (incluye los intereses de los promotores en proyectos de desarrollo conjunto, pero no incluye tierras agrícolas ni propiedades ya terminadas) de aproximadamente 65 millones de pies cuadrados; de esos, 6 millones de pies cuadrados, 56 millones de pies cuadrados y 3 millones de pies cuadrados están ubicados respectivamente en Hong Kong, el continente y el extranjero.

El negocio de tabernas estilo británico en el que invierte Cheung Kong se ha convertido en una fuente importante de sus resultados. Durante el periodo reportado, este negocio logró ingresos de 26.227 mil millones de HKD, un aumento del 7%; el beneficio anual fue de 1.933 mil millones de HKD, un incremento del 9%. Sin embargo, debido a la debilidad del ambiente de consumo, la presión inflacionaria y los altos costos laborales, la industria continúa enfrentando desafíos de operación y costos. Cheung Kong registró un deterioro de activos de 1.62 mil millones de HKD para las tabernas estilo británico, lo que hizo que el beneficio de este año, después de deducir el deterioro de activos, fuese de 313 millones de HKD.

Aunque en la operación del negocio hay altibajos, manteniendo la estrategia de “comprar barato y vender caro”, Cheung Kong puede realizar cobros en efectivo a un nivel elevado en sus inversiones patrimoniales. A finales de febrero de este año, tres empresas cotizadas de la familia Cheung Kong, incluyendo Cheung Kong, venderán conjuntamente el 100% del capital de UKPN, una compañía de redes eléctricas del Reino Unido; el importe total de la transacción asciende a más de 110 mil millones de HKD. “En comparación con nuestra inversión original, en esta venta de UKPN se contabiliza una rentabilidad de casi 6 veces”, reveló Li Zeqij.

A finales de 2025, Cheung Kong tiene efectivo en mano por 41.7 mil millones de HKD. Tras completar las transacciones anteriores, la liquidez de Cheung Kong también se reforzará. Al preguntarle sobre los planes de desarrollo futuros, Li Zeqij señaló que el Grupo seguirá enfocándose en invertir en países que respeten el espíritu de los contratos, cuenten con instituciones legales completas que brinden garantías a los inversores, y tengan proyectos con flujos de efectivo estables y a largo plazo: “Si hay proyectos de alta calidad que cumplan con nuestros requisitos de IRR, básicamente nos interesaremos. El foco sigue siendo la rentabilidad del proyecto y los costos necesarios para ejecutarlo”.

(Este artículo proviene de Primera Finanzas)