La venta de viviendas de segunda mano se realiza en 3 días en un "destello" de rapidez. Un nuevo proyecto anuncia un aumento de precios. La tendencia de "primavera pequeña" en el mercado inmobiliario de Shanghái se vuelve cada vez más clara.

Fuente: Shanghai Securities Journal Autor: Zhang Liang

La nueva política inmobiliaria de “Shanghái siete artículos” ha cumplido casi un mes desde su implementación. Recientemente, el reportero del Shanghai Securities Journal realizó una investigación y encontró que las transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano han aumentado significativamente, alcanzando nuevos picos en varios indicadores, y el mercado de viviendas nuevas también ha comenzado a recuperarse suavemente, con algunos proyectos anunciando aumentos de precios como una acción concreta que refleja un optimismo en la tendencia del mercado. Todas estas señales indican que, con el apoyo preciso de la nueva política “Shanghái siete artículos”, el mercado inmobiliario de Shanghái está mostrando una tendencia de “aumento en volumen y estabilidad en precios”, y la “pequeña primavera” de marzo se vuelve cada vez más clara.

El entusiasmo del mercado ha aumentado notablemente

El 21 de marzo, un agente inmobiliario cerca de la estación de metro Yuchao en el distrito de Pudong, Shanghái, informó que las transacciones recientes en el mercado han sido muy buenas. En la última semana, se vendieron 3 viviendas en el complejo Dijie International City en el área de Yuchao, y él mismo facilitó una venta, con el cliente ya dejando un depósito. Dijo: “Después de la nueva política, las transacciones realmente se han activado; algunas casas se vendieron en solo tres días después de ser puestas en el mercado, el espacio para negociar en viviendas de segunda mano se ha reducido, y la ansiedad de los propietarios por vender también ha disminuido bastante.”

Ese mismo día, el centro de transacciones inmobiliarias del distrito de Pudong en Shanghái estaba lleno de gente. Hasta las 11 de la mañana, la pantalla grande del vestíbulo de registro de bienes raíces mostraba 55 ventanillas, con 671 números emitidos y 541 casos en trámite. Los empleados dijeron que todos los ventanillas estaban abiertas los fines de semana, y en un día se pueden gestionar aproximadamente 1,300 números. Tras la nueva política, casi se han liberalizado las transacciones fuera de la línea exterior, y la afluencia de personas ha aumentado mucho, además de que marzo y abril son tradicionalmente temporadas altas de transacciones inmobiliarias, por lo que este aumento es normal.

Desde principios de marzo, la actividad en el mercado de viviendas de segunda mano en Shanghái ha escalado rápidamente, alcanzando nuevos picos en varios indicadores. Datos de Real Estate Online muestran que, del 9 al 15 de marzo de 2026, se vendieron un total de 7,233 viviendas de segunda mano en Shanghái, un aumento del 26.69% respecto a las 5,709 de la semana anterior, estableciendo un nuevo récord desde 2021 en volumen semanal de ventas. El 14 de marzo (sábado), se vendieron 1,472 viviendas, solo una menos que las 1,473 del 15 de marzo de 2025. Sumando las 1,390 viviendas vendidas el domingo 15, en dos días de fin de semana se alcanzaron 2,862 ventas, el pico más alto en cinco años para ventas de fin de semana en Shanghái.

Según Zhang Bo, director del Instituto de Investigación Anjuke, este aumento en las ventas de viviendas de segunda mano en Shanghái puede entenderse como una señal de recuperación de tendencia. Datos de comportamiento de usuarios en línea en Anjuke muestran que, en la semana en que se implementó la nueva política, las conversaciones en microchat iniciadas por los usuarios aumentaron un 144.7% respecto a la semana anterior, el número de usuarios que iniciaron conversaciones creció un 133.7%, y los usuarios que dejaron datos de contacto aumentaron un 251.8%. La tasa de retención de contactos en microchat aumentó un 50.5%, y esta tendencia se ha mantenido hasta mediados de marzo.

Recientemente, el reportero visitó el centro de transacciones inmobiliarias del distrito de Minhang en Shanghái, donde un empleado comentó que tras la implementación de la nueva política, ha habido un aumento evidente en la consulta y en la transferencia de propiedades, y a veces no hay espacios disponibles incluso los fines de semana.

“En marzo, la cantidad de transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano en Shanghái ha mostrado características de rápida velocidad, fuerte impulso y amplio alcance. El aumento en el entusiasmo del mercado es el resultado de múltiples factores favorables, como la continua liberación de beneficios de políticas, la confianza en la corrección de precios y la inversión en la estructura de oferta y demanda”, afirmó Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación Inmobiliaria E-House de Shanghái.

En comparación con el “explosivo volumen” del mercado de segunda mano, el mercado de viviendas nuevas parece ser más moderado, pero también hay señales positivas.

Recientemente, en algunas oficinas de ventas en Putuo, Jiading y Minhang, se observó que incluso en días laborables algunos compradores visitan las propiedades. Un vendedor del proyecto Zhonghai Huanyu Jiu Zhang en Putuo dijo que, solo en un día de fin de semana, casi 150 grupos de clientes visitaron, y los vendedores estaban muy ocupados, incluso con poco tiempo para conversaciones detalladas con los clientes. Un representante de ventas del proyecto Shidai Zhicheng en Jiading afirmó que, tras la nueva política, las ventas del proyecto se han duplicado en comparación con enero. Un representante del proyecto Poly Duhui y Xu en Zuanqiao, Minhang, reveló que el 21 de marzo se vendieron 16 unidades en un solo día, y desde la implementación de la política, se han vendido un total de 85 unidades. A partir del 23 de marzo, este proyecto iniciará una segunda ronda de aumentos de precios.

Según estadísticas del Instituto de Investigación Zhongzhi, del 9 al 15 de marzo de 2026, se vendieron 220,000 metros cuadrados de viviendas residenciales nuevas en Shanghái, un aumento del 62% respecto a la semana anterior, alcanzando un nuevo récord semanal desde 2026.

Lu Wenxi, analista del mercado de Centaline Real Estate en Shanghái, opina que la política de “Shanghái siete artículos” —que incluye la reducción de restricciones de compra, la optimización de préstamos con fondos de vivienda y la mejora de la política de impuestos sobre la propiedad— ha activado eficazmente la demanda potencial del mercado. El aumento en las transacciones de viviendas de segunda mano refleja tanto la liberación de una demanda acumulada previa como un notable impulso en la confianza del mercado. La recuperación estable del mercado de viviendas nuevas y las acciones de aumento de precios en algunos proyectos confirman que las expectativas del mercado están mejorando, y que los compradores están más dispuestos a ingresar al mercado, mientras que los desarrolladores también muestran mayor confianza en la tendencia futura.

El principal impulso proviene de la demanda de primera vivienda

Es importante destacar que la reciente recuperación del mercado inmobiliario en Shanghái se debe principalmente a la liberación concentrada de la demanda de compra de vivienda necesaria, y la estructura de transacciones en viviendas de segunda mano muestra claramente una inclinación hacia viviendas de menor precio total. En las investigaciones, varios agentes inmobiliarios informaron que, ahora, el entusiasmo del mercado ha aumentado, y las viviendas de segunda mano de aproximadamente 3 millones de yuanes en total están vendiéndose mucho más rápido, siempre que el precio esté cerca del valor de venta reciente en el mismo complejo.

Recientemente, un agente en una oficina en Hong Song Road, Minhang, dijo que, tras la implementación de la nueva política, lograron cerrar una venta en pocos días. La clienta empezó a buscar en febrero y finalmente compró un apartamento de una habitación por 1.86 millones de yuanes.

“En nuestra zona, las viviendas pequeñas son las más populares”, explicó Luo Yangyang, gerente de la oficina. “Por un lado, los precios totales de las viviendas pequeñas son relativamente bajos, lo que se ajusta al presupuesto de los compradores de primera vivienda; por otro lado, solo cuando las viviendas pequeñas se venden, los propietarios originales tienen fondos y motivación para cambiar a viviendas de mayor tamaño, lo que impulsa la circulación del mercado de viviendas mejoradas.”

Según estadísticas del Instituto Zhongzhi, entre enero y febrero de 2026, se vendieron cerca de 17,000 viviendas de segunda mano por debajo de 3 millones de yuanes, un aumento del 25.2% respecto al año anterior, representando el 56.1% del total de ventas en ese período, un aumento de 6 puntos porcentuales respecto a 2025. Este cambio estructural refleja que, tras la continua corrección de precios, más viviendas han caído en la categoría de bajo costo, y la relación calidad-precio de las viviendas de segunda mano se ha vuelto más atractiva. Con la liberación de beneficios políticos, la intención de compra de los grupos de necesidad prioritaria que estaban en espera ha aumentado, impulsando las ventas de viviendas de bajo costo.

Esta tendencia continuó en marzo. Datos de Lianjia Shanghái muestran que, desde el fin de la temporada de Año Nuevo chino hasta el 19 de marzo, las ventas de viviendas de segunda mano por debajo de 3 millones de yuanes representaron más del 60%, un aumento del 4% respecto a antes del Año Nuevo.

Zhang Bo comentó que, según los datos de transacción en Shanghái, la demanda de primera vivienda sigue siendo el soporte principal, mientras que la demanda de mejora tiene un impacto más evidente en los precios. En cuanto a las zonas, las áreas centrales con viviendas de mejora de más de 144 metros cuadrados atraen más demanda de nivel medio y alto, mientras que en las zonas suburbanas, las viviendas de necesidad básica de 90 metros cuadrados o menos en áreas como Baoshan, Songjiang y Minhang reciben una gran demanda externa. La política en las áreas fuera del anillo exterior tiene un efecto especialmente destacado, con un aumento en la actividad de búsqueda de más del 17% en comparación con la mitad del mes anterior al Año Nuevo chino.

“Actualmente, los puntos calientes en las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghái siguen concentrados en las áreas fuera del anillo exterior y entre el medio y el exterior del anillo, en proyectos de necesidad básica y de mejora. La continuidad del mercado dependerá de las transacciones en viviendas de entre 5 y 8 millones de yuanes”, afirmó Yan Yuejin. “Según la lógica del ciclo de reemplazo, la actividad en la demanda de primera vivienda creará condiciones para que la demanda de mejora ‘venda lo viejo para comprar lo nuevo’. Además, con el aumento de noticias sobre pequeños incrementos en los precios, la actitud de espera en la demanda de reemplazo está disminuyendo. Se espera que a finales de marzo y en los meses siguientes, las transacciones en el mercado de viviendas de alta gama y en el mercado de lujo también se impulsen, ampliando y transmitiendo el entusiasmo del mercado.”