La propiedad en realidad restringe la entrada y salida de los vehículos de los propietarios en la comunidad

Este artículo es una reproducción de: Yangtze Evening News

La propiedad limita el ingreso y salida de los propietarios en la comunidad

El tribunal dictaminó que así se exija el pago por estacionamiento, constituye un abuso de poder administrativo

La barrera de acceso en la comunidad afectada

Por no pagar la tarifa de estacionamiento, la empresa de administración limitó el ingreso y salida de los vehículos de los propietarios mediante medidas como “cancelar el reconocimiento automático” y “pagar según tarifa de estacionamiento temporal”. ¿Es legal que la empresa de administración exija el pago de esta manera? Recientemente, el Tribunal de Taicang resolvió un caso así.

El señor Liu es propietario en una comunidad de Taicang y posee un espacio de estacionamiento con derechos de propiedad en dicha comunidad. La empresa de administración, que prestó servicios en la comunidad en la fase inicial, firmó un contrato de servicios de propiedad preliminar con el desarrollador, en el cual se especifica que la tarifa de administración y la tarifa de estacionamiento se cobran por separado. Además, en el contrato de compraventa de la vivienda firmado con el desarrollador, también se detallan las tarifas específicas de estacionamiento.

Sin embargo, desde enero de 2025, Liu dejó de pagar la tarifa de estacionamiento debido a desacuerdos sobre su monto. Tras varios intentos fallidos de cobro, la empresa de administración configuró el vehículo de Liu en el sistema de reconocimiento de vehículos de la comunidad como “vehículo en estacionamiento temporal”. Desde entonces, cada vez que Liu entra o sale de la comunidad o del garaje subterráneo, su vehículo no puede ser reconocido automáticamente, por lo que debe ser levantado manualmente para permitir el paso, y al salir, debe pagar la tarifa de estacionamiento temporal para poder continuar.

“Antes, al entrar y salir, la barrera se levantaba automáticamente. Ahora, tengo que esperar a que alguien abra, y además tengo que pagar extra para salir, lo cual es muy incómodo.” Liu considera que la tarifa de estacionamiento ya está incluida en la tarifa de administración que paga, y que esta medida no solo causa molestias diarias, sino que también viola sus derechos legales. Por ello, Liu presentó una demanda ante el Tribunal de Taicang, solicitando que la empresa de administración cese la infracción y se disculpe.

Respecto a esta situación, un responsable de la empresa de administración afirmó: “Es una medida desesperada, los propietarios no pagan la tarifa de estacionamiento durante mucho tiempo, y la empresa necesita cubrir sus costos operativos, por lo que solo podemos usar este método para exigir el pago.” También indicó que ya habían intentado comunicarse con Liu varias veces, pero no lograron llegar a un acuerdo.

Tras la audiencia, el tribunal consideró que, como copropietario de las vías públicas de la comunidad y propietario del espacio de estacionamiento, Liu tiene el derecho legal de entrar y salir libremente y de usar normalmente su espacio. La configuración del sistema de reconocimiento de vehículos por parte de la empresa de administración tenía como objetivo facilitar el ingreso y mantener el orden en la comunidad, no como medio de cobro. Aunque Liu incumplió en el pago de la tarifa de estacionamiento, esto constituye un incumplimiento contractual, pero la empresa debe ejercer sus derechos mediante negociaciones, avisos o acciones legales, no limitando el ingreso y salida de los vehículos mediante medios tecnológicos. La configuración del vehículo de Liu como “vehículo en estacionamiento temporal”, que impide su ingreso y salida y obliga a pagar tarifas adicionales, excede los límites razonables del servicio de administración y constituye un abuso de poder, vulnerando sus derechos legales. Por ello, el tribunal ordenó a la empresa de administración cesar inmediatamente las restricciones al ingreso del vehículo de Liu y restablecer la función de reconocimiento automático.

El juez encargado del caso afirmó que, en el cumplimiento de sus funciones, las empresas de administración no pueden restringir de forma encubierta los derechos legales de los propietarios a ingresar y salir de la comunidad por no pagar las tarifas correspondientes. Los propietarios tienen derechos de copropiedad sobre las vías públicas y derechos exclusivos sobre sus espacios de estacionamiento, incluyendo el ingreso y salida libres y el uso normal. La forma de ejercer estos derechos debe ser legal y razonable, sin abusar de funciones administrativas o tecnológicas para limitar o perjudicar los derechos básicos de los propietarios. Además, los propietarios deben colaborar activamente con las gestiones de la administración para crear un ambiente armonioso y ordenado en la comunidad.

Yangtze Evening News / Ziniu News, reportero Zhang Birong