¿Son los REITs resistentes durante las recesiones económicas? Lo que revelan los datos recientes

Si has estado considerando los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs) como parte de tu cartera, probablemente te hayas preguntado cómo resistirían durante una recesión económica. Es una pregunta legítima, especialmente dado lo mucho que los mercados inmobiliarios pueden fluctuar cuando la economía en general enfrenta dificultades. La respuesta corta: los REITs muestran una sorprendente resistencia durante las recesiones, aunque no sin sufrir primero. Esto es lo que realmente nos dicen décadas de datos.

Por qué los REITs pueden ser dolorosos durante una recesión—al principio

Cuando la economía entra en recesión, los REITs suelen sufrir pérdidas significativas a corto plazo. Datos recopilados por Neuberger Berman que abarcan desde 1991 hasta 2024 revelan que durante las recesiones, los REITs han tenido un rendimiento promedio de -17.6%. Es una cifra dura de aceptar para cualquier inversor. En comparación, el S&P 500 tuvo un rendimiento aún peor en esos mismos periodos, con una caída superior al 20% en promedio.

Sin embargo, la situación cambia antes de que las recesiones realmente ocurran. Edward Pierzak, quien lidera los esfuerzos de investigación en Nareit, señala un patrón convincente: en los 12 meses previos a cada una de las últimas seis recesiones, los REITs aún lograron rendimientos positivos, con un promedio del 5.7%. Esto sugiere que los mercados inmobiliarios suelen anticipar los problemas económicos antes de que se materialicen por completo.

El efecto rebote: por qué los REITs se recuperan más rápido de lo que esperarías

Aquí es donde la historia se vuelve interesante para los inversores a largo plazo. Después de que terminan las recesiones, los REITs experimentan una recuperación dramática. En los 12 meses posteriores a cada una de las últimas seis recesiones, los REITs tuvieron un rendimiento promedio impresionante del 22.7%. De hecho, los REITs han superado consistentemente a las inversiones en bienes raíces privados tanto durante como después de las recesiones, según análisis de Nareit.

La razón de esta rápida recuperación se reduce a un factor crucial: las tasas de interés. Los valores de los bienes raíces comerciales—ya sean apartamentos, edificios de oficinas o propiedades industriales—se mueven en sincronía con las tasas de interés a través de algo llamado tasas de capitalización (cap rates). Estas tasas determinan directamente cuánto pagarán los inversores por las propiedades. Cuando los bancos centrales reducen las tasas durante las recesiones (lo cual casi siempre hacen), las tasas de capitalización bajan, impulsando los valores de las propiedades hacia arriba. Como los REITs cotizan en mercados públicos, este ajuste de precios ocurre rápidamente, a veces en semanas en lugar de meses. Los mercados financieros tienden a valorar en el futuro, anticipándose a los valores futuros en lugar de los actuales, generalmente mirando 12-18 meses adelante, lo que explica por qué los REITs pueden recuperarse tan rápidamente.

No todos los REITs son iguales: la resiliencia varía según el tipo de activo

No todos los REITs se comportarán igual durante una crisis económica. El tipo de bienes raíces en el que se especializan importa muchísimo. Peter Zabierek, CEO y gestor de cartera en Sugi Capital Management, señala que sectores como oficinas y hoteles suelen tener un rendimiento inferior durante las recesiones. Mientras tanto, los centros de datos, torres de telefonía y instalaciones de salud continúan generando rendimientos estables.

Un análisis de 2025 de Wide Moat Research confirma este patrón: los REITs de centros de datos, de salud y aquellos que poseen propiedades con arrendamientos netos triples muestran la mayor resiliencia durante las recesiones. Por el contrario, los REITs enfocados en hoteles, vallas publicitarias y préstamos hipotecarios tienden a experimentar caídas más pronunciadas.

Contexto del rendimiento histórico: los rendimientos a largo plazo cuentan una historia diferente

Vale la pena dar un paso atrás para ver el panorama general. Desde 1972 hasta 2024, los REITs en EE. UU. han entregado un rendimiento promedio anual del 12.6%, según datos de Nareit y YCharts. Eso supera el rendimiento promedio del 8% del S&P 500 en ese mismo período de 52 años. Sin embargo, en los últimos cinco años, los REITs han quedado rezagados, con un promedio del 5.5% anual frente al 15.3% del S&P 500. Este rendimiento inferior ha llevado a algunos inversores a cuestionar su papel en las carteras modernas, pero los datos de recesión sugieren que quizás sea prematuro preocuparse demasiado.

Qué significa esto para tu estrategia de inversión

Tres ideas clave emergen al analizar cómo se comportan los REITs en los ciclos económicos. Primero, los REITs no caen tan severamente como el mercado de acciones en general durante las recesiones, lo que significa que ofrecen una protección significativa contra las caídas. Segundo, si anticipas una desaceleración económica, los REITs de salud y centros de datos ofrecen una resistencia particularmente fuerte en comparación con otros tipos de propiedades. Finalmente, el patrón histórico muestra que las recesiones crean oportunidades de compra: los REITs tienden a recuperarse con mayor fuerza desde sus puntos más bajos, lo que los hace potencialmente atractivos durante las fases más oscuras de las crisis económicas.

Para los inversores que buscan construir carteras resistentes a las recesiones, los REITs merecen una consideración seria—no como coberturas de pánico, sino como participaciones estratégicas que generalmente se recuperan más rápido y con mayor fuerza que los índices de mercado en general.