El mercado inmobiliario alemán probablemente se doble, no se rompa

(MENAFN- ING) Los precios de la vivienda en Alemania se acercan a los niveles previos a la crisis en 2025

El mercado inmobiliario alemán reflejó en 2025 la tendencia de la economía en general: tras dos años de contracción, tanto el PIB como los precios de la vivienda volvieron a territorio positivo. Según el índice de precios de la vivienda publicado recientemente por la Oficina Federal de Estadística, los precios de la vivienda aumentaron un 3,2% el año pasado. Con esto, los precios todavía están aproximadamente un 8% por debajo del pico alcanzado en 2022, pero al mismo tiempo, han subido más del 5% desde el mínimo alcanzado en 2024.

Precios de la vivienda en comparación con los niveles máximos y mínimos recientes

Sin embargo, la cifra anual oculta una pérdida clara de impulso. Después de tres trimestres consecutivos con un crecimiento de aproximadamente el 1% trimestre a trimestre, la dinámica de precios se desaceleró a un 0,1% en el cuarto trimestre de 2025. Los datos de préstamos muestran una historia similar. La nueva concesión de hipotecas todavía aumentó un 37% interanual en el primer trimestre de 2025, pero se desaceleró al 13% al cierre del año.

Parte de esta desaceleración refleja efectos base. Pero también influyeron desarrollos desfavorables en la asequibilidad y un sentimiento del consumidor débil. El crecimiento salarial se desaceleró, los precios de la vivienda aumentaron y las posibilidades de una reducción adicional en las tasas de préstamo fueron limitadas.

Un revés temporal a principios de 2026

Los desarrollos a principios de 2026 han sido mixtos. En enero, las tasas hipotecarias alcanzaron su nivel más alto desde mediados de 2024, lo que redujo la demanda. Febrero trajo un alivio momentáneo: tasas de mercado de capital más bajas redujeron los costos de financiamiento, lo que podría haber impulsado un rebote a corto plazo en la demanda de préstamos. Pero esta ventana se cerró rápidamente, ya que la escalada en Oriente Medio elevó los precios de la energía, reavivó los temores de inflación y provocó una fuerte venta en los mercados de bonos gubernamentales. Los rendimientos de los bonos alemanes a 10 años han subido más de 30 puntos básicos desde finales de febrero, probablemente suficiente para que las tasas de préstamo vuelvan a superar el 4% en el futuro.

Tasas de interés del mercado y tasas de préstamo

(%)

Como resultado, la recuperación del mercado inmobiliario probablemente enfrentará un revés temporal. La incertidumbre elevada, el aumento en los costos de energía y la confianza del consumidor más débil probablemente incrementarán la propensión de los hogares a ahorrar, mientras que los mayores costos de financiamiento añadirán más presión financiera.

Por qué esto no es como 2022

El entorno macro actual se siente incómodo y trae recuerdos dolorosos de 2022, cuando el aumento de los precios de la energía exacerbó la inflación, las tasas de política monetaria se elevaron a un ritmo sin precedentes y el mercado inmobiliario alemán prácticamente se detuvo. Sin embargo, en 2022, el shock de tasas golpeó un mercado inmobiliario que ya estaba en el final de un largo período de auge, con tasas hipotecarias promedio que subieron de casi cero a más del 3,5%. En este momento, las tasas hipotecarias ya son mucho más altas y, incluso en un escenario pesimista, la mayoría de los aumentos de tasas previstos por el Banco Central Europeo ya están descontados. Aunque no esperamos que el BCE suba las tasas en nuestro escenario base, incluso un endurecimiento monetario moderado sería insuficiente para igualar el shock de tasas que vimos en 2022.

Al mismo tiempo, la desajuste estructural entre oferta y demanda sigue siendo una fuerza estabilizadora y, asumiendo que los precios de la energía se estabilicen, la recuperación económica de Alemania – si no se ve obstaculizada por la nueva subida en los precios de la energía – debería ganar impulso más adelante este año, aportando apoyo cíclico al mercado.

Como resultado del entorno macro actual, es probable que el mercado inmobiliario alemán experimente una pausa, no una ruptura. Los precios elevados de la energía y la incertidumbre renovada ralentizarán la recuperación a corto plazo, pero las bases estructurales – oferta limitada, condiciones económicas en mejora gradual y un BCE poco probable que vuelva a adoptar una política de endurecimiento agresivo – argumentan en contra de una corrección similar a la de 2022. Por ahora, esto parece un revés a corto plazo, no el fin de la recuperación.