Construcción de una nueva vida en Jianye: de cada 1 yuan que gana, 0,8 se lo come la morosidad｜Las turbulencias del informe anual⑤

Por/Leju Finance Yan Minghui

Recientemente, muchas personas están escribiendo la historia de Hu Baosen, sobre su estadía en Hong Kong en su octogésimo año, las tristezas y luchas en “Wangbei Lou”, sobre el auge y la caída del Grupo Jianye, su camino pasado y futuro, y sobre los activos, deudas y litigios de este que fue alguna vez el “Rey de Henan”…

Algunos elogian su responsabilidad, otros dudan de sus decisiones, pero todos coinciden en suspirar y preguntarse cuándo podrá regresar a su tierra natal.

Se dice en el mundo que, desde la segunda mitad de 2025, Hu Baosen ha estado en Hong Kong gestionando reestructuraciones de deuda offshore y operaciones de capital a largo plazo; en la reunión anual de gestión de Jianye antes del Año Nuevo de 2026, participó de una manera sin precedentes: asistiendo en línea.

Poco después de esta reunión anual, cuyo tema era “Fuerte colaboración, juventud e innovación”, Jianye New Life (09983.HK), uno de los activos clave del grupo Jianye, publicó su informe de resultados para 2025.

Al analizar los datos del informe financiero, esta hoja de resultados no es muy optimista. En medio de una profunda reestructuración del sector y un contexto de endeudamiento grupal, Jianye New Life enfrenta sin duda grandes desafíos.

“El verdadero foso defensivo no es una cifra fría de escala, sino la percepción de profesionalismo y calidez en cada contacto con el cliente.”

De cara al futuro, Jianye New Life ha escrito que se esforzará por “encontrar un camino de crecimiento propio con calidad, calidez y resiliencia en la ola de transformación del sector”.

Las ganancias devoradas

En 2025, los ingresos y beneficios de Jianye New Life disminuyeron ambos.

Los datos muestran que, en el período del informe, alcanzó unos ingresos totales de aproximadamente 2,768 millones de yuanes, una caída del 6.2% respecto a 2024; registró un margen bruto de aproximadamente 544 millones de yuanes, una disminución del 15.1% interanual, con un margen bruto que bajó del 21.7% al 19.6%; el beneficio neto cayó de 238 millones de yuanes a 167 millones, una reducción del 29.8%, con un margen neto de aproximadamente 6.0%, frente al 8.1% del año anterior.

En cuanto a la estructura de ingresos, como “piedra angular”, los servicios de gestión inmobiliaria aportaron unos ingresos de aproximadamente 2,3 mil millones de yuanes, prácticamente sin cambios respecto al año anterior. Sin embargo, el margen bruto de este sector bajó del 21.3% al 19.2%.

“Para mejorar la satisfacción del cliente, se aumentaron los costos de servicios de alta calidad”, lo que, en un contexto de estancamiento de ingresos, llevó a un aumento rígido de los costos y a una mayor compresión de la rentabilidad.

En términos de escala, “retirándose proactivamente de comunidades con pérdidas”, al final de 2025, Jianye New Life gestionaba aproximadamente 194 millones de metros cuadrados, una reducción del 1.2% respecto al año anterior.

Además, los ingresos de los servicios de valor añadido en comunidades y servicios para no propietarios también disminuyeron. Los primeros cayeron un 21.0% a 430 millones de yuanes, y los segundos, que en 2024 fueron 109 millones de yuanes, se desplomaron a 39 millones, una caída de aproximadamente el 64.5%.

Jianye New Life explicó que la disminución en los ingresos por servicios de valor añadido en comunidades se debe principalmente a la persistente debilidad del mercado inmobiliario nacional y a la reducción de negocios relacionados con balcones cerrados y inspecciones de reformas; además, a la falta de confianza del consumidor en el mercado interno y a la disminución de ingresos por ventas de parques industriales del grupo.

Por otro lado, la reducción en los servicios de valor añadido para no propietarios se debe a la continua regulación del sector inmobiliario, que llevó a la empresa a ajustar y reducir activamente su escala en estos servicios, incluyendo una caída en ingresos por servicios de pre-venta, servicios en sitios y ventas de intermediación inmobiliaria, en aproximadamente 55 millones de yuanes.

Uno de los datos más llamativos del informe financiero es que la “pérdida por deterioro de activos financieros y contractuales” se disparó de 74.9 millones de yuanes en 2024 a 138 millones en 2025, un aumento de aproximadamente el 84.5%.

Jianye New Life explicó que esto se debe a la debilidad del mercado inmobiliario y la falta de confianza del consumidor en China, lo que ha provocado un aumento en las cuentas por cobrar de tarifas de propiedad de pequeños propietarios y un retraso en los pagos.

La industria de gestión inmobiliaria suele adoptar un modelo de “servicio primero, cobro después”. En ciclos de desaceleración macroeconómica, esto se convierte en una espada de doble filo. Cuando la voluntad y capacidad de pago de los propietarios disminuyen, las cuentas por cobrar de la empresa aumentan, y las provisiones por deudas incobrables deben incrementarse, erosionando directamente los beneficios del período.

El deterioro de 138 millones de yuanes representa el 82.6% del beneficio neto del período. Desde otra perspectiva, esto significa que por cada yuan que gana, aproximadamente 80 centavos son “comidos” por deudas incobrables.

Excluyendo deterioros y otros factores no operativos, el beneficio neto principal atribuible a los accionistas en 2025 fue de 280 millones de yuanes, solo un 4.8% menos que los 294 millones de 2024.

El agotamiento del efectivo

“Salir del ciclo vicioso de ‘recortar costos reduce la calidad’… liberar mano de obra para centrarse en servicios cálidos y gestión de emergencias.” En su informe de resultados, Jianye New Life proyecta una reducción de costos y una mayor eficiencia, buscando activar la organización mediante la “colaboración hombre-máquina”.

Sin embargo, los eventos de huelgas en varias regiones de Henan, donde tiene su base principal, en la segunda mitad de 2025, revelan otra cara de esta narrativa.

Según información pública, el proyecto Yihou City de Jianye en Huixian sufrió una huelga debido a que “la mayoría de los propietarios no pagaron las tarifas de propiedad, y durante 4 meses no se pagaron salarios a los empleados, lo que llevó a la renuncia del personal y la suspensión del servicio”. Pero, sorprendentemente, también se informó que en Zhengzhou, el cobro de tarifas en el proyecto Chun Tian Li alcanzó un 90%, y en Xinyang, los propietarios pagaron por adelantado tarifas por 2 a 5 años, algunos incluso hasta 2028.

Los problemas que enfrenta Jianye New Life, además de “deudas de los propietarios”, parecen incluir también: ¿a dónde fue a parar el dinero recaudado por las tarifas de propiedad?

Se propuso la idea de “colaboración hombre-máquina”, pero la realidad es que, a finales de 2025, los fondos en efectivo y equivalentes de Jianye New Life solo sumaban 413 millones de yuanes, una reducción significativa del 65.3% respecto a los 1,19 mil millones de yuanes a finales de 2024.

¿A dónde fue ese dinero? Jianye New Life no divulgó detalles sobre el flujo de efectivo operativo, pero los observadores del sector ofrecen análisis: cuentas por cobrar y dividendos históricos.

Los datos muestran que, a finales de 2025, las cuentas por cobrar comerciales y otras alcanzaron aproximadamente 3,18 mil millones de yuanes, un aumento del 11.4% respecto al año anterior, muy por encima del crecimiento de los ingresos. Entre ellas, las cuentas por cobrar comerciales totalizaron 3,628 millones de yuanes, un aumento del 9.0% respecto al cierre del año anterior, cuando eran 3,327 millones.

La estructura de antigüedad de las cuentas por cobrar también es relevante. A finales de 2025, las cuentas con más de 3 años de antigüedad aumentaron de 474 millones a 1,265 millones de yuanes, representando del 14.2% al 34.8%.

Los observadores del sector señalan que “el rápido crecimiento de las cuentas por cobrar de antigüedad larga indica que cada vez será más difícil recuperar los pagos, aumentando el riesgo de incobrables.”

El año pasado, Jianye New Life distribuyó un dividendo intermedio de 0.033 HKD por acción, por un total de 39.12 millones de yuanes. En su informe actual, el consejo no recomienda distribuir dividendos del año 2025.

Pero en los últimos cuatro años, Jianye New Life ha realizado una serie de distribuciones de dividendos elevadas: en 2021, 576 millones de yuanes; en 2022, 481 millones; en 2023, a pesar de una pérdida de 578 millones, distribuyó 392 millones; y en 2024, 215 millones.

Detrás de estas altas distribuciones, el mayor beneficiario ha sido sin duda el accionista mayoritario Hu Baosen, quien posee aproximadamente el 65.27% de Jianye New Life.

Desde la “adoración por la escala” hasta la “regresión a la capacidad”, la transformación de Jianye New Life sin duda es el camino correcto. Pero la transformación requiere tiempo y también fondos.

A principios de este año, el veterano del sector inmobiliario Jianye, de 43 años, Yan Xuewen, fue nombrado director ejecutivo y CEO de Jianye New Life; tras el ajuste, Wang Jun dejó de ser CEO y continúa como presidente del consejo y director ejecutivo, centrado en la planificación estratégica del grupo y supervisión de asuntos importantes.

¿Podrán Yan y Wang liderar a Jianye New Life a lograr “mayor eficiencia” y “mejor calidad” mientras reducen costos, ganando la confianza y aceptación de los clientes? ¿Podrán convertir los servicios de valor añadido en comunidades de “tema adicional” en una fuente de beneficios estable y sostenible, para contrarrestar los cuellos de botella en el crecimiento del negocio básico de gestión?

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