Aceleración de la reducción de inventario: 22 provincias reducen el porcentaje de cuota inicial para propiedades comerciales

Fuente: Reporte de Economía del Siglo XXI Autor: Zhang Min

El 16 de marzo, la sede de Shanghai del Banco Popular de China emitió un aviso que ajusta el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de propiedades comerciales (incluyendo viviendas de uso comercial y residencial) a no menos del 30%. Esta medida busca acelerar la desinversión en el mercado de bienes raíces comerciales y promover una mayor actividad en las transacciones.

El 15 de enero de este año, Zou Lan, portavoz del Banco Popular de China y subgobernador, anunció que, en coordinación con la Administración de Regulación Financiera, se reduciría el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de propiedades comerciales al 30%, apoyando así la desinversión en el mercado de bienes raíces comerciales. Dos días después, ambas instituciones publicaron conjuntamente la “Notificación sobre el ajuste del porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de propiedades comerciales”, estableciendo claramente que dicho porcentaje sería no inferior al 30%.

Antes de esto, el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de propiedades comerciales era del 50%. En la práctica, algunos bancos establecían incluso un 60% o más. Por ello, esta medida se considera una señal importante para la desinversión en propiedades comerciales.

Según un recuento no exhaustivo de Reporte de Economía del Siglo XXI, hasta la fecha, 22 provincias y regiones administrativas han reducido el porcentaje mínimo de pago inicial para propiedades comerciales. Algunas provincias y ciudades también han implementado otras medidas para promover la desinversión en bienes raíces comerciales.

Estas acciones indican que el ritmo de desinversión en el sector inmobiliario comercial se está acelerando.

Periodo de desinversión más largo que en viviendas

Por “propiedades comerciales” se entienden oficinas, locales comerciales y otros inmuebles con derechos de propiedad comercial. A diferencia de las viviendas, los derechos de propiedad de las propiedades comerciales suelen tener una duración de 40 o 50 años, y sus cargas fiscales y tarifas suelen ser mayores.

Por múltiples razones, actualmente en China existe un volumen considerable de inventario de propiedades comerciales. Según datos del Buró Nacional de Estadísticas, a finales de febrero de este año, la superficie de viviendas en stock en venta era de aproximadamente 800 millones de metros cuadrados, de los cuales 190 millones correspondían a oficinas y locales comerciales, representando alrededor del 23.9%. En ese mismo período, aún había unos 710 millones de metros cuadrados en construcción de oficinas y locales comerciales.

Debido a las restricciones más estrictas que las viviendas, los requisitos para comprar propiedades comerciales son más altos y el ciclo de desinversión más largo. Con base en la velocidad de ventas promedio de los últimos 12 meses, el ciclo de desinversión de oficinas (considerando la superficie en stock a finales de febrero) es de aproximadamente 28 meses, mientras que el de locales comerciales supera los 30 meses.

En comparación, el ciclo de desinversión de viviendas es de solo unos 7 meses.

Según una estadística de la firma de servicios inmobiliarios CBRE, en 2023, la oferta adicional de oficinas en diez ciudades del país se estima en 4.7 millones de metros cuadrados, un aumento del 7% respecto al año anterior. Se espera que en 2027 y 2028 esta cifra disminuya gradualmente a 4.2 y 3.5 millones de metros cuadrados, respectivamente. En cuanto a propiedades minoristas, se prevé que en los próximos dos años, las principales ocho ciudades del país añadan aproximadamente 4.39 y 3.56 millones de metros cuadrados de oferta de alta calidad, manteniendo un nivel abundante. En ciudades como Shanghái, Guangzhou, Hangzhou y Nanjing, la superficie adicional de oferta crecerá en comparación con los años anteriores.

En los últimos años, ha habido un aumento en las voces que piden fortalecer las políticas para intervenir y promover la desinversión en bienes raíces comerciales.

Durante la sesión de las dos sesiones de este año, Liu Yonghao, miembro de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino y presidente de New Hope Group, sugirió optimizar la planificación urbana, reducir la proporción de nuevas tierras comerciales, activar los activos existentes y mejorar las políticas de “comercialización y vivienda”, además de relajar las restricciones en aspectos como la escolarización y el registro de residencia para apartamentos.

Liu señaló que los cambios en la estructura demográfica y el crecimiento del comercio en línea están debilitando la función del comercio presencial. Además de tomar medidas para absorber el inventario existente, afirmó que “los nuevos planes deben considerar los cambios en la economía y hacer las correcciones necesarias, sin planificar demasiados espacios comerciales”.

Políticas favorables en proceso de implementación

Antes de esta reciente reducción del porcentaje mínimo de pago inicial, ya se habían implementado varias políticas para promover la desinversión en bienes raíces comerciales.

En septiembre de 2025, el Consejo de Estado emitió la “Opinión sobre liberar el potencial del consumo deportivo y promover el desarrollo de alta calidad de la industria deportiva”, que fomenta el uso legal de fábricas industriales, propiedades comerciales y almacenes para crear espacios deportivos.

El 28 de noviembre de 2025, la Comisión Reguladora de Valores publicó una consulta pública sobre la prueba piloto de fondos de inversión en bienes raíces comerciales (REITs). El objetivo principal es abrir canales de financiamiento de derechos en bienes raíces comerciales y ofrecer soluciones financieras estandarizadas para activar activos existentes.

Desde principios de este año, se han seguido lanzando señales positivas.

El 5 de marzo, el Ministerio de Recursos Naturales y la Administración Nacional de Bosques y Pastizales emitieron la “Notificación sobre garantizar aún más los elementos de recursos naturales”, que prioriza la protección de terrenos para proyectos importantes y desarrollo social, y en principio, no permite su uso para desarrollos inmobiliarios comerciales.

El plan de desarrollo “14º Plan Quinquenal” publicado este mes señala que se promoverá la clasificación y gestión de tierras ya suministradas y en construcción, y se impulsará la activación de viviendas en stock y locales comerciales ociosos. También menciona que se avanzará en la renovación de los derechos de uso de tierras industriales y comerciales de manera legal y prudente.

Expertos consideran que esto no solo implica ajustes en la oferta, sino que también acelerará la activación de propiedades comerciales ociosas.

A nivel local, muchas ciudades han lanzado políticas de apoyo para promover la desinversión en el mercado de oficinas y locales comerciales.

Por ejemplo, Shanghái permite que edificios de negocios tengan funciones múltiples, incluyendo hoteles, investigación y desarrollo, cultura y deportes, servicios médicos, educación y viviendas en alquiler (incluyendo apartamentos para talentos); Hangzhou ha reformado las políticas de uso de tierras comerciales y industriales, permitiendo cambios temporales en el uso de los inmuebles.

En cuanto a subsidios, Wuhan ofrece un 50% de ayuda en el pago del impuesto de timbre para compras de propiedades comerciales nuevas; Nanning otorga un subsidio de 10,000 yuanes para compras superiores a 100 metros cuadrados en proyectos comerciales.

El Instituto de Investigación Cental de China indica que explorar vías para activar propiedades comerciales ociosas será un enfoque clave en las políticas de este año, y se espera que más regiones realicen intentos en este sentido.

Respecto a la significativa reducción del porcentaje de pago inicial, la institución señala que, a corto plazo, ayudará a aliviar la presión de inventario y mejorar la liquidez de las empresas inmobiliarias; a largo plazo, facilitará la activación de activos existentes mediante apoyo financiero.

No obstante, también advierte que esto no es una señal de una reversión total del mercado. En comparación con las hipotecas residenciales, los préstamos para propiedades comerciales aún presentan diferencias notables en tasas, límites y plazos, y los bancos serán cautelosos al determinar el porcentaje de pago inicial, considerando el riesgo del cliente. Más importante aún, la actividad en el mercado inmobiliario comercial depende fundamentalmente de la salud de la economía real; para realmente movilizar activos “silenciosos”, se requiere una recuperación simultánea de la confianza del mercado y la vitalidad de la economía real.